房市火热，却迟迟不敢下手的投资房

从北到南

1是对的，加上折旧等非现金Expense 可能还不只两万。

2的话loss可以累积到以后用，但是前提是在澳洲的收入少到忽略不计，因为有一分钱收入就会抵一分钱loss，不管是否在免税额以下。多年的loss一起用肯定有一部分抵的不是最高的marginal rate,有点亏。

个人建议不要纯粹为了税买投资房，最后数算下来可能得不尝失。

Moka66

cheapers2003 发表于 2015-3-29 13:38
这个没有唯一的答案
有的朋友人不在这里，房子一直中介搭理。还租金利息差价，有剩余存款没有更好 ...

谢谢。因为我们夫妻两个人都是小白领，挣的全是死工资。所以总觉得要投资点什么，眼看着澳洲的房产直逼天朝的趋势，总觉得现在不投资房产，以后会后悔。

Moka66

从北到南 发表于 2015-3-29 13:42
1是对的，加上折旧等非现金Expense 可能还不只两万。

2的话loss可以累积到以后用，但是前提是在澳洲的收入 ...

谢谢。其实也不是为了纯抵税来买投资房。主要目的还是想获利。
房产泡沫这个词已经喊了多久了，可是澳洲的房价还是如此坚挺的往天朝靠拢。而且国内新一轮的移民潮已经开始了，有华人支撑的澳洲房市，总觉得未来是光明的

从北到南

Moka66 发表于 2015-3-29 13:40
谢谢你的回复，我刚刚上传了我的一个估算。我的房租是按照400/week 保守估算的，然后利率我也按照相对低 ...

Mortgage 有利息部分和本金部分。本金部分应该去除，粗略算了下430块左右为利息，以后每周递减。

Moka66

从北到南 发表于 2015-3-29 13:48
Mortgage 有利息部分和本金部分。本金部分应该去除，粗略算了下430块左右为利息，以后每周递减。 ...

对的，我的那个650是包括本息一起的。您说的那种是只还利息，可是只还利息也只可以头几年，接下来的几年还是要还本金的。
我考虑的是在这种情况下，如果我回国的话可不可以承担起这个还款。

marsmty

不是所有的UNIT都没有正现金流的，只是比较不好找了。还是要多看，多看还是能找到的。起码自己不要添多少，负扣税之后平衡的也是能找到的。买房还得自己多看，多看才有收获。 网上讨论的都只是观点。LZ 还得根据自己的经济状况而定，别人的意见仅供参考。

Moka66

marsmty 发表于 2015-3-29 14:14
不是所有的UNIT都没有正现金流的，只是比较不好找了。还是要多看，多看还是能找到的。起码自己不要添多少， ...

恩谢谢你的建议。我会在出手前冷静再冷静的。只是不知道有没有人会遇到像我这样的情况，人回国，留投资房在这里。不知道这里面的风险有多大？

乘物以游心

不应该用30年的贷款算，应该用Interest Only来算才对。

Moka66

乘物以游心 发表于 2015-3-29 14:21
不应该用30年的贷款算，应该用Interest Only来算才对。

谢谢。可是INTEREST ONLY 不是只限定一定的年数吗？之后的时间还是要本息一起还的啊？

巴黎春天

Moka66 发表于 2015-3-29 13:36
谢谢指点，请问这个赔率保持在多少合适呢？给大家看一下我的估算，看哪里有问题吗？

八萬的收入一年要繳多少稅啊？
而且楼主你还没算depreciation cost哦，那个才是负扣税的大头。。
话说快六十万的公寓才租400一周，是在悉尼吗？

Moka66

巴黎春天 发表于 2015-3-29 14:32
八萬的收入一年要繳多少稅啊？
而且楼主你还没算depreciation cost哦，那个才是负扣税的大头。。
话说快 ...

不是的，我在布村， 这个房租收入我是保守的估计，因为要考虑到会有空房期。
我之所以想买投资房的主要目的还是想是投资房产，可以抵收入税那当然更好，但是这个不是主要目的。

巴黎春天

Moka66 发表于 2015-3-29 14:36
不是的，我在布村， 这个房租收入我是保守的估计，因为要考虑到会有空房期。
我之所以想买投资房的主 ...

布村的房子講的是回報率，你這個回報率這麼差都敢買？在哪里？Newstead还是fortitude valley？

Moka66

巴黎春天 发表于 2015-3-29 14:45
布村的房子講的是回報率，你這個回報率這麼差都敢買？在哪里？Newstead还是fortitude valley？ ...

额，在离city不远的Toowong。可以租给上班的人也可以租给旁边去昆士兰大学的学生。
这个回报率有真的很差吗？

巴黎春天

Moka66 发表于 2015-3-29 14:55
额，在离city不远的Toowong。可以租给上班的人也可以租给旁边去昆士兰大学的学生。
这个回报率有真的很差 ...

六十万的租四百多是有点低，我是你的话，如果有六十万的budget，肯定不买公寓，买house。
现在布村的公寓太多了，以后的租金只会跌不会涨。反正我不看好。我有个一房的公寓，带家具的，现在租520/week，中介已经跟我们打预防针了，因为附近的公寓建的多了，合约过后，要降租金。

jjz10

税前8W做付扣税真的划的来么？

climber

必须要找一个租售比合理的房子，近70万的unit只租400也太少了，完全可以考虑其他地方。内西区火车站周边的unit很多售价60多万，却可以租500多。parramatta很多老油腻，卖50多万租450，那样才是合理的投资。租金能cover贷款利息非常重要，只有那样才能长期持有，而房产的升值主要就靠长期持有。

持有成本越高风险越大，一旦失业就得卖房。如果租金还了利息还有些盈余，那么就算失业也不怕，就算卖房也可以慢慢卖个好价钱不用急于出手被人捡漏。

乘物以游心

Moka66 发表于 2015-3-29 13:24
谢谢。可是INTEREST ONLY 不是只限定一定的年数吗？之后的时间还是要本息一起还的啊？ ...

是限定年数的（如5年），到了5年之后，再申请5年，可以一直申请下去。

投资房没有人会还本金吗？ 利息是可以负扣税的。

有余钱，肯定是放自住房里的。

你算的利息里，是有还本金的，对于算房子的投资回报来说是不对的。
这部分本金，相当于是“储蓄”，或这是“用现金购买资产”，不是“费用”，对Cash Flow会有影响，但是不应该影响Profit and Lost.
所以，这部分钱，也不能够负扣税的哦！

youran

Moka66 发表于 2015-3-29 14:16
恩谢谢你的建议。我会在出手前冷静再冷静的。只是不知道有没有人会遇到像我这样的情况，人回国，留投资房 ...

你不是前边说过，十年后才回国吗？现在算有些太早吧，到时候很多情况会变的，比如租金，利率。。。

dbsdsuna

房租也是收入啊

haidai

lz要先好好学习一下投资房的相关知识，比如税收，贷款，折旧，保险，出租等等。
不要只凭感觉就盲目出手，还要考虑现在利率低，一旦利率上涨，你每年支出的成本
就不止这些。
基本上如果房子租金和成本支出不能达到neutral，就不要买。depression是bonus不是买投资房的前提。

Moka66

巴黎春天 发表于 2015-3-29 15:02
六十万的租四百多是有点低，我是你的话，如果有六十万的budget，肯定不买公寓，买house。
现在布村的公寓 ...

这个400是我最保守估计的数，我宁可低估也不愿意高估这租金收入。不过布村现在新建了很多unit/apart ，确实要小心像你说的以后会供大于求，租金下跌。

Moka66

乘物以游心 发表于 2015-3-29 15:24
是限定年数的（如5年），到了5年之后，再申请5年，可以一直申请下去。

投资房没有人会还本金吗？ 利息是 ...

因为我的自住房是没有贷款的。所以这个投资房是打算全部贷款50几万去买。
所以如您所说，最好的办法是只付利息，如果有多余的钱就放在offset 账户里去抵利息是吗？

fishlegs

感觉LZ思路有点混乱，这个2万／年的洞总是要填的，这个跟你们在澳洲本地有没有收入有毛关系？

顶多就是你老公的8万收入，税可以退回来大概6－7K，那你每年还是要贴1万多的。

Moka66

haidai 发表于 2015-3-29 15:44
lz要先好好学习一下投资房的相关知识，比如税收，贷款，折旧，保险，出租等等。
不要只凭感觉就盲目出手， ...

嗯谢谢。就是有太多不明白，所以才上来虚心请教的。看来要学的真的很多。

fishlegs

Moka66 发表于 2015-3-29 12:40
谢谢你的回复，我刚刚上传了我的一个估算。我的房租是按照400/week 保守估算的，然后利率我也按照相对低 ...

LZ，利息4.4是几十年来最低点，利息今后几年肯定要升的，你要考虑以后利息升到6-7％，你还能不能hold得住呢？

Moka66

fishlegs 发表于 2015-3-29 17:21
感觉LZ思路有点混乱，这个2万／年的洞总是要填的，这个跟你们在澳洲本地有没有收入有毛关系？

顶多就是你 ...

是有关系的啊，如你所说，如果澳洲有收入，起码可以减少一部分税，不用管可以减多少，但是这样看来还能利用这个投资房进行一些资金优化。
可是如果在澳洲没有了收入，只是纯投资，那这样就相当于完全把希望寄托于房产的涨幅和租金收入上上。我就是不知道这样做风险有多大。但是，确实是有一点毛的关系的。。。

fishlegs

Moka66 发表于 2015-3-29 16:27
是有关系的啊，如你所说，如果澳洲有收入，起码可以减少一部分税，不用管可以减多少，但是这样看来还能利 ...

嗯，是的，我后来一想，发现还是有点关系的，呵呵。是我自己思路混乱了。

悉尼土地娘娘

bradcherry

Moka66 发表于 2015-3-29 13:40
谢谢你的回复，我刚刚上传了我的一个估算。我的房租是按照400/week 保守估算的，然后利率我也按照相对低 ...

既然是投资 就得讲究回报 如果回报率太低 显然不应该投入 至少这个投资标的并没有给出让投资人满意的答复 那就要从新考虑了 不论是重新选房子还是存银行 还是选别的 总之要回到最初的目的上来，从新考虑一个最基本的概念投资回报 这个算明白了 也就知道该不该买和买什么了

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