澳洲（华）人炒楼花无本万利

civ

老板，给我来一集装箱

ayzlgs

赌博来的不是更快？

Cattailpudding

开发商不一定把房子起好。 而且交房钱卖出只能私人卖， 公开卖是违约的。 到时卖不出还是要继续settlement的

jeffxia

我们已经知道，买20个楼花 ，两年半后有可能净赚112万，也有可能亏掉145万（更有可能直接就破产了），造成这两个极端结果应该说只取决于一个因素：即两年半后悉尼的房价是涨了20%还是跌了10%？

先来看看涨的理由，中介们已经介绍的很多了，主要就是：现在利息低，今年还会更低；澳洲矿业萧条后，政府只能靠房地产作Heavy Lifting ；悉尼人口增加，住房供不应求；州政府和各council已经做出了许多重大的基建规划，比如西北铁路正在如火如荼的建设中；大量中国企业正在进入悉尼（其实是澳洲，还有昆士兰和墨尔本）房地产市场开发，比如保利集团、碧桂园、绿地等。

跌的理由呢？主要是加息，现在分析，今年澳洲应该会再减息一到两次，但是美联储今年一定会加息（六月还是九月争论不休），所以两年半后，全球一定是在加息的周期中，打个比方，美国今年九月加息，英国明年中加息，一年后澳洲加息（共两年三个月），所以但你要准备贷款的时候，澳洲的银行已经开始加息了，对于银行来说，这个一个长周期的反转（澳洲银行从2011年开始减息至两年半后减息周期长达六到七年），后面将面对五六年的加息周期（正常情况下），像对于这两年极度宽松的贷款条件，银行会骤然收紧，一个收入不高的人借贷1100万投资房地产在那时一定是天方夜谭没有可能，所以大批投资房因贷不到款必会集中性上市抛售，造成一定程度上的价格崩坍，恶性循环之下，今天的楼花过度投机者成为明日家破人亡之失败赌徒。

其实双方的理由均十分充分，依我看，比较公平的判断是两年半后悉尼的房价不涨不跌，与今天一样，以这个假设，政府、银行、中介、开发商应该都是很满意的，因为政府照样收税、而且房价再涨会有社会问题发生；对于后三者来说，房子反正卖出去了，不会烂尾不就成了。唯一吃了亏的是现在买楼花的投机者，因为如果房价两年没有涨，击鼓传花的游戏自然就玩不下去了，在那种气氛下要将手中过量的投资房卖出去一定是一场噩梦（那是想救你的一个找不到，想吃你豆腐落井下石的满大街都是）。

极端的情况我们没有讨论，比如全球性的高房价泡沫破裂，其实是很有可能的，看看大宗商品昨日的辉煌和今日的下场有多么惨烈。

在不考虑发生局部和地区性金融危机的条件下（如果发生了，bad luck，房价下跌30-50%，炒楼花者全部破产），我们假设两年半后，悉尼的房价40%会上涨20%，60%会下跌10%，做出自己的投资决定时最好假设届时的房价与今天是一样的，比较安全和公允。也就是说，今天大量投资楼花的届时即没有赚到也没有破产（输掉一些费用，比如十几二十万），只是瞎忙了一场、搞的焦头烂额头昏脑胀。

jeffxia

Cattailpudding 发表于 2015-3-16 01:05
开发商不一定把房子起好。 而且交房钱卖出只能私人卖， 公开卖是违约的。 到时卖不出还是要继续settlement ...

现在有很多中介就在domain上卖这种房子

yu74

liu263

redhong 发表于 2015-3-15 22:55
活活的托，请问你买了20套没

你若看多了jeff的贴，就明白就算坛子里的人都去当托了，jeff也不会。

icac

完全不切实际…先不说银行怎么借给你首付，你15个月之内的印花税呢？难道又向银行借啊？

24个月之后需要成交，每套房子假设你需要借50w，20套一千万=需要年薪400w左右才能借到。

另外如果房价是升了，但升幅不足cover印花税和卖出的时候给中介的费用怎么办？

icac

zdream_10 发表于 2015-3-15 23:36
搞不清楚

你帖子中其他的步骤 只要胆子大的话 确实可以复现

可以personal loan，但是利息会很高

604

jeffxia 发表于 2015-3-16 07:08
我们已经知道，买20个楼花 ，两年半后有可能净赚112万，也有可能亏掉145万（更有可能直接就破产了），造成 ...

分析得比Andrew Wilson靠谱得多。

hu017

学习

jeffxia

我们来看看如果要参加这个致富游戏是应该如何做（认为风险太大选择不参与者不必再读下去）。


假定楼花的价格和现房的类型和价格基本上一样（比如都是公寓），应该买哪个呢？


--买现房的话。


两三个月内settle ，你已经全款付给了卖家，贷款的话也是今天的低利息宽松条件（基本上是随便贷），之后你可以选择锁定三五年（固定利息），所以不管房价如何波动，三五年内你已经没有财务上的风险。


坏处是你一次性的付出了六十万，而不是10%的六万，人家可以玩十个，你只玩了一个，如果两年半后真的涨了20%，人家赚到了56万，你只赚到5.6万。从炒房者的心态说是很失败的，尤其是碰上铁鱼周之流吹嘘他坐飞机是躺在双人床上时更是自惭不如后悔不堪。


--买楼花的话。


你一次性的买了十个楼花，上文已经分析过，你其实已经进入了一场赌局，博你这一生，博赢了（房价涨了20%），净赚56万，博输了，有可能倾家荡产，这个太冒险，绝不提倡。但是现在干的人（我猜主要是华人，为什么呢？我没工夫作研究）很多，这些人不怕死，其中的许多人不知会死。


但是如果你只买一套，因为你只付了10%的首付，其余的90%两年半后才付，得到一个优点就是你手中还有筹码（钱），如果在这两年半中出现了什么更好的赚钱机会，你还有可能抓住他。


--结论是什么呢？


1.绝不可以用这点钱去买十个楼花，因为赚五十六万享受到的幸福和冒家破人亡之风险绝不可相抵。


2.对于公寓房而言，同样的价格，应该去买一个楼花（交楼期越长越好）而不是去买一个现房。这样的话，如果两年半后房价升了，现房和楼花应该是升幅一样的，赚得一样多，而如果跌了，你手中还有那么多钞票，settle掉长期持有，如杨飞般被套七年等待解放军便可。但在这两年半中，正因为你手中还留有90%的现金，这些筹码使得你还有更好的发财机会。而买了现房的人，因为手中已无筹码，在这两年半中已从投资市场出局。而我相信，今后这两年半机会可能非常多，因为各国央行采取相反的货币政策，市场会极为动荡，所谓乱世出英雄也。


当然买楼花与买现房比较还有一个缺点，那就是现房只能本地人买，而楼花外国人也可以买，而腰缠万贯的中国大妈是我们本地买家的噩梦，好在许多新楼盘对外国人有10%-20%的限制。


3.如果是买现房，一定要去买那些没有楼花销售类型的房子，比如没有大片新开发土地（已成熟区）可供应地区的house，这样的话你所投出的100%资金才有可能物有所值，现在流行的是去找那些将来有可能被 rezoning的大地破屋，等到开发商来拆迁时敲他一笔，美其名曰：进入食物链的上游。但是这个办法对于我们这些即没有开发商眼光也没有内部消息的屁民来说遥不可及。

28cba

白日做梦

zhangmh007

楼主 我手里有八万块左右 想投资买房子  可否帮忙

wowmygame

无病呻吟，
悉尼有两宝：楼花和贷款。
信不信由你。

alix

期房比现房价格高20%， 你预计的增幅你现在已经付了， 2年后怎么会再涨20%？

tccome

觉得贵不买就行了，干嘛这么纠结

laoqiu

雷曼兄弟又要来？

狗头君

现在几乎所有人，包括澳洲的总理和财长在内都相信，两年半后悉尼房价至少再涨20%

虽然我也觉得会涨，但您也不用这样扯淡，总理和财长更你说的数据吗？

jeffxia

alix 发表于 2015-3-16 08:43
期房比现房价格高20%， 你预计的增幅你现在已经付了， 2年后怎么会再涨20%？ ...

我要好好查一查，我怎么看到许多期房和现房的价格基本上一样呢？前提是都是新房，你不能拿旧房和新房比价钱

yxfc2003

纸上算算术和真得坐在赌桌旁边拿出真金白银，是两回事。

jeffxia

wowmygame 发表于 2015-3-16 08:42
无病呻吟，
悉尼有两宝：楼花和贷款。
信不信由你。

你这么大个人了，怎么一点礼貌都不懂，整天骂骂叽叽的，我要是当中介的话，肯定把你的饭碗给抢了，呵呵

Clovelly12

好文！谢谢分享。

二十来年前，悉尼也有类似的情况，大量的香港人来买房，十来年后，亚洲经济危机，又来卖房了。

后来，没有后来了。

未名湖

大家还记得次贷危机吗？

yourock

我觉着LZ说的有一定道理。虽然LZ说的太理想化了一些。但是辛苦工作还不如炒房赚得多，这是事实。

Daisiuye

黄子华金句：最没风险的事是等死， 一定会等到

lumanman

one thing every one has to be aware property is Australia key stone. either party know this

沪上秋梦

别想着买20个搏命，买一个赚点零花钱有何不可，20个人这样想，就是二十套。楼主机关算尽，之所以是输家就是因为心比天高，命比纸薄，总想毕其功于一役，缺乏基础执行力。

Halsey

delivercn

LZ难道没注意到么，楼花的标价都是2年后的价格，哪个开发商是以市价出售的？