问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 00:33
听课求解释

只要你的租客稳定，加上折旧。

做正现金流负扣税很容易

大江东去

jjz10 发表于 2015-2-9 07:41
自住房的贷款利息可以转嫁到投资房里，从而可以做到合法的付扣税？？

看30楼的举例

大江东去

whitecats 发表于 2015-2-9 00:33
听课求解释

而如果你先买投资房，50万，贷款40万。

一年少12万的贷款利息负扣税

就是说少6000刀（按5%算利息）负扣税

也就是说少了差不多2000刀的退税


这就是最大利益贷款的原因

大江东去

投资房正现金流的人是投资小白或不差钱的土豪

投资房需要正现金流负扣税才是投资追求的目标。

大江东去

cjc 发表于 2015-2-9 00:54
问题在于如果一年内买多个投资房就没办法了，自住房增不了那么多值，只能把钱先还到自住房的贷款里面，之 ...

多出的钱应该放自住房的对冲账户里。和直接还进去贷款账户是有区别的。

dundas2117

＂多出的钱应该放自住房的对冲账户里。和直接还进去贷款账户是有区别的。  ＂

请问区别在哪？因为我也一直没搞懂。

大江东去

dundas2117 发表于 2015-2-9 08:34
多出的钱应该放自住房的对冲账户里。和直接还进去贷款账户是有区别的。  

请问区别在哪？因为我也一直没搞 ...

最主要提现在未来可能存在的自住房转投资房税务上的区别。

dundas2117

大江东去 发表于 2015-2-9 08:43
最主要提现在未来可能存在的自住房转投资房税务上的区别。

那自住房已还一半，还有机会那样操作吗？如果现在买投资房的话。

liu263

正现金流并不表明这个投资是划算的。计算花费的时候不是按剩余多少贷款算得，作为投资，应该用资产的购买价加上税费来计算。

比如一个人买了50万的房，就应该用50乘利率来计算，而不是用余款。因为你offset里边的前其实跟投资无关，而这些钱应得利息被用来隐含的补贴了这项投资。

接上例，如果有50万放在offset，那么他就不用交利息，所有房租收入扣除维修等杂费后都可以算是流入，但如果这个收入还比不上银行定期存款带来的收益，那这个投资就不成功。总不能说哪怕我收进来1块钱，都算我这个投资成功吧？

大江东去

dundas2117 发表于 2015-2-9 08:47
那自住房已还一半，还有机会那样操作吗？如果现在买投资房的话。

把自住房rifinance，改成只还利息，80%贷款，100%对冲账户。把提出来的钱先放在对冲账户里，然后开始看投资房，然后下手。

大江东去

买投资房的最大回报在于房产的增值，租金回报、贷款利益最大化、折旧、正现金流负扣税，只是在于降低投资的持有成本。

谁会去在房产下跌的时候买投资房？想抄底永远抄不到底。地板下还有十八层地狱

jjz10

大江东去 发表于 2015-2-9 08:00
看30楼的举例

我还以为你是指把投资房里增值的钱转入自住房的对冲账户里来加大投资房的付扣税额。。。。

大江东去

jjz10 发表于 2015-2-9 09:12
我还以为你是指把投资房里增值的钱转入自住房的对冲账户里来加大投资房的付扣税额。。。。 ...

这不行的，要想投资房的增值的钱能负扣税，需要把这部分钱再用于购房投资，放自住房里是不行的。

kenzofans

大江东去 发表于 2015-2-9 07:54
比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

有人这样做吗?银行会这样批吗?多少收入才够?

Grace4670

学习了可惜我们小城市房子不怎么涨

alfredbird

funnyfish 发表于 2015-2-8 20:04
多谢大江哥指点。。。。我就是你所说的投资小白。。。刚进门没多久，还在撞墙中。。。

过几天找会计问问 ...

你需要这么理解，如果自住房和投资方同时都有贷款，肯定是自主那块的欠款越低越好，投资那块的欠钱越多越好。这样税务上有利；

从总体投资和运用杠杆的角度，不要一味的追求负扣税，而是要明白自己能够承受的风险在哪里，如果发生不利于自己的变化的时候（收入下降、利率上升等）有没有足够的缓冲区间。

funnyfish

大江东去 发表于 2015-2-9 06:32
小弟贷款现在还剩36W， 按照降息后4,.5%计算，周租金385，利息 143X /月 物业100/年，保险300/年，康扫费 ...

我没少写啊大江哥。就是还剩36w贷款啊

funnyfish

liu263 发表于 2015-2-9 08:53
正现金流并不表明这个投资是划算的。计算花费的时候不是按剩余多少贷款算得，作为投资，应该用资产的购买价 ...

说的有道理。。。

cjc

大江东去 发表于 2015-2-9 08:18
多出的钱应该放自住房的对冲账户里。和直接还进去贷款账户是有区别的。 ...

我的意思是说，如果先买自住房再买投资房，时间和银行政策上都不够refinance，那么如果自住房有多余的钱，应该先还进去贷款 再redraw出来，才能做到104％贷款吧？不然直接offset拿出来的钱做首付，ATO不认可100％贷款的吧？

Ozquest

my question is when is the best time to get positive cash flow and retired?, ie the cash flow can support cost of living?

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-9 09:41
我没少写啊大江哥。就是还剩36w贷款啊

利息143每月

大江东去

cjc 发表于 2015-2-9 09:55
我的意思是说，如果先买自住房再买投资房，时间和银行政策上都不够refinance，那么如果自住房有多余的钱 ...

是的。要先还进去，再出来。之前我没看清楚

tony_wang99

cjc 发表于 2015-2-9 00:52
原来我是投资小白，学习了

也有可能是土豪

大江东去

kenzofans 发表于 2015-2-9 09:16
有人这样做吗?银行会这样批吗?多少收入才够?

你的投资房是有租金收入的。这也算你的收入。

鱼羊鲜

要勇于追求负现金流

大江东去

funnyfish 发表于 2015-2-9 09:41
我没少写啊大江哥。就是还剩36w贷款啊

应该是

385-311（利息）-2（strata）-7（保险）-20（council）=45刀一周

还是正现金流了，加折旧就可以正现金流负扣税了。（房子要40年之内）

cjc

tony_wang99 发表于 2015-2-9 10:03
也有可能是土豪

看看悉尼四分之一的区已经进入百万俱乐部，我就知道我差距很大啊。咱几套比不上别人一套豪宅

万里之外

受教了

大江东去

cjc 发表于 2015-2-9 10:15
看看悉尼四分之一的区已经进入百万俱乐部，我就知道我差距很大啊。咱几套比不上别人一套豪宅 ...

钱多买house，撑着等升值（升值空间大），用负扣税补贴一下

钱少买unit，追求正现金流负扣税，降低持有成本，也等升值（升值空间小）


不同的资本不同的玩法。都是为了赚钱养老

cjc

大江东去 发表于 2015-2-9 10:48
钱多买house，撑着等升值（升值空间大），用负扣税补贴一下

钱少买unit，追求正现金流负扣税，降低持有 ...

嗯，那我要考虑一下买个unit了