澳洲房价惨跌 面临“百年一见”的房市衰退（持续盖楼跟踪最新数据）

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原帖由 chriswxy 于 2009-1-16 10:17 发表
希望澳洲房市和澳洲股市一样，一年跌去40％－50％。

可能这样才叫回到其本来面目， 不过真这样，是不是意味着大的危机已经到了。。。  现在天天都在说经济危机，但是我在墨尔本就是还没有深切感受到，至少我身边的朋友都还没有感觉到，这是怎么一回事呢。。。 而且有些东西还在涨价，比如说，火车票DAILY的已经成了10块6毛了。。。 怎么回事呢？

rosyywu1

１）其实没有人说澳大利亚的房子就不跌，但是具体能跌多少，怎么跌，则是值得思考和观测的．

２）英国和美国的房地产的涨与跌，是有它自身的特殊条件的．澳大利亚的房产到现在为止还是持平，并没有随着这两个国家的下跌而下跌，这也是有它的客观原因的．我们这里需要的是多方面的比较和总结，而不是单纯地就说，那边跌了，这边也会马上就跌个40-50%.　

３）今天的Financial Review发表了去年的数据，也给出了今年的预计．去年悉尼房产在大部分区还是出现了一位数的涨幅，总体来说，如果事情要能象该报道那样发展，悉尼的房地产在今年底应该回落到2007年的水平．

４）今天的SMH也给出了十二月份悉尼房屋出租率来，看来随着马上学生的开学，这边的租房市场还会回到去年那个紧张状况去．一房难求的情况还是会照样上演．

５）其实有个很有趣的数据：在上个Recession (90年代初），在高unemployment rate和高利息的情况下，悉尼的房产并没有出现爆跌的情况．（我不知道是不是记错了数据？哪位麻烦给指正一下）．

andrewliu1978

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-23 17:25 发表
１）其实没有人说澳大利亚的房子就不跌，但是具体能跌多少，怎么跌，则是值得思考和观测的．

２）英国和美国的房地产的涨与跌，是有它自身的特殊条件的．澳大利亚的房产到现在为止还是持平，并没有随着这两个国家 ...

２）澳大利亚的房产到现在为止还是持平
                         ———— 持平？？？！！！

４）一房难求的情况还是会照样上演．
                         ———— 英国同样一房难求

５）其实有个很有趣的数据：在上个Recession (90年代初），在高unemployment rate和高利息的情况下，悉尼的房产并没有出现爆跌的情况．
                         ———— 你没记错，确实没暴跌，不过将近10年时间，房价基本没怎么涨，如果以占有资金按闲置状态来看，和暴跌没什么区别

小小强

原帖由 wil 于 21/1/2009 15:33 发表


澳洲不是金刚不坏之身，但澳洲确实和英美不同。具体哪里不同如果真的感兴趣，花点时间做做research就可以找出很多区别

你是不是做过research了？ 分享下？

wil

原帖由 andrewliu1978 于 2009-1-30 11:02 发表


２）澳大利亚的房产到现在为止还是持平
                         ———— 持平？？？！！！

总平均价也许降了。我也希望房价降，也在看房子。你去某些区看看吧，都是加价2，3万再卖。我不知道你怎么想，我挺难接受一方面都说房价降了并会继续降，另一方面感兴趣的区都在加价卖的这种现状。

wil

原帖由 小小强 于 2009-1-30 11:05 发表

你是不是做过research了？ 分享下？

rosyywu1分析过，你找找

andrewliu1978

澳大利亚 12月房屋部门贷款月率增0.4%

澳大利亚 12月私营企业贷款月率下降0.3%

andrewliu1978

原帖由 wil 于 2009-1-30 12:42 发表


总平均价也许降了。我也希望房价降，也在看房子。你去某些区看看吧，都是加价2，3万再卖。我不知道你怎么想，我挺难接受一方面都说房价降了并会继续降，另一方面感兴趣的区都在加价卖的这种现状。

抢反弹，倒在山腰上
现在楼市和半年前股市越来越象

[ 本帖最后由 andrewliu1978 于 2009-1-30 13:49 编辑 ]

wil

降了多少就反弹？不管怎样，借你吉言吧

rosyywu1

１）上周的Financial Review有全澳去年的数据，就悉尼来说过半的地区房价还是有增长的．我在另一个帖子里把情况稍微描述了一下．

２）对于英国的情况，也请参照那个帖子，名字好象是＂失业率上升了，房价怎么样＂

３）今天的Financial Review里面也有篇文章说到澳大利亚房价格，认为澳大利亚的房价会跌，但不会象英国和美国那么个跌法．上面有个图，把各个国家根据房产泡沫大小分了三类．第一类是在5-20%，没有国家在列；第二类是20-35%，基本上韩国，加拿大，澳大利亚和墨西哥都在这类的低档区，中国一类城市在中档区，美国，西欧在这类高档区（就是说泡沫在这档的高位）；第三类是在30-50%，这类国家有，中欧和东欧，日本在低档区，香港在中档区，而英国和新加坡在高档区．从这里看，英国大跌不奇怪，澳大利亚会跌，但不会比上面两个国家更严重．

４）因为这个数据是平均值，如果澳大利亚平均跌幅在20-30%，那么可以说象高级住宅区，度假屋，西澳的矿业小镇应该比这个数据高，而大城市的中低档应该有小于这个数据的跌幅，这和上星期的数据基本吻合．因此可能极个别地理位置好，条件好的地产，基本不跌也不奇怪．

５）以上是我自己对这篇文章的理解．

[ 本帖最后由 rosyywu1 于 2009-1-30 17:30 编辑 ]

rosyywu1

再多说两句．

１．这篇文章也简单地说明了一下问题的根本．

１）澳大利亚ＲＢＡ在这一波泡沫的早期就已经收紧银根．因此澳大利亚的过热程度相对轻一些．
２）潜在的对房地产的需求还是很强．但是短期市场还是会受到冲击．

２．另外我再说明一下，上面说到的数据（２００７），我只针对悉尼，其他地区我没有做研究．

３．虽然股票也是一个做好了回报很大的投资方式，但是在澳大利亚，毕竟房地产比股票稳当，而且就算有跌，也不会象股票那样大起大落．对普通的同学还是比较适合．上面的同学请不要用夸张的口气比较两种投资的优劣．谢谢．

xiaoyuanzi

我怎么看好区，好房还是没怎么降。尤其是价位中段的房子。不过，希望再降点吧。政府补贴再多点！

rosyywu1

上面同学说的房地产在上个经济萧条其间房价格十年没有涨，好象也不很准确吧．就算如此，一但发力，几年就把前面的损失补了回来．因此，如果你在９０年代初购买房产并持有到现在，相信你现在一定是收获颇丰的，不是吗？

rosyywu1

１）还有一点不容忽视，那就是政府对自住房的赢利不收税（包括ＧＣＴ和地税），而你股票当年买卖的部分全部纳入你的收入里，就算保留超过一年，你还是要将获利的一半拿来算，这种情况你考虑过吗？

２）对大部人来说，投资房产是在几十到上百万的数量级，请问在此的同学有几个人有这样的胆量拿这么多钱在股票市场里进进出出．只用你自己的小钱，就算是你回报率再高又能怎么样？没有杠杆，步伐就慢．加了杠杆，你就得考虑风险程度．

Pluggedboy

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-30 15:22 发表
１）还有一点不容忽视，那就是政府对自住房的赢利不收税（包括ＧＣＴ和地税），而你股票当年买卖的部分全部纳入你的收入里，就算保留超过一年，你还是要将获利的一半拿来算，这种情况你考虑过吗？

２）对大部人来 ...

这位是不是投资房产的还是小打小闹的？

1。自住房那不叫投资。虽然不收税但也不能抵税啊？就算你在最高点卖了房，你上哪里再卖去？租个10年等回调？

2。投资房产的都是靠贷款的，也是利用财务杠杆，一旦现金流出问题，全盘皆数。风险是相当大的！

[ 本帖最后由 Pluggedboy 于 2009-1-30 15:33 编辑 ]

rosyywu1

在澳大利亚，越有30-40%的人已经完全拥有房产（没有任何贷款）．另外部分就是有贷款的，算平均值的话，澳大利亚房地产的ＬＶＬ也就在50-60%区间．请问房地产要跌到什么程度才会造成大面积的恐慌抛售？

Pluggedboy

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-30 15:33 发表
在澳大利亚，越有30-40%的人已经完全拥有房产（没有任何贷款）．另外部分就是有贷款的，算平均值的话，澳大利亚房地产的ＬＶＬ也就在50-60%区间．请问房地产要跌到什么程度才会造成大面积的恐慌抛售？

这个比例哪里来的？想想身边的人～～～实在对这个数字表示怀疑。

你说30％的家庭拥有起码1套房产（没有任何贷款）我都表示怀疑，别说30％－40％的人了

wil

原帖由 Pluggedboy 于 2009-1-30 15:32 发表


这位是不是投资房产的还是小打小闹的？

1。自住房那不叫投资。虽然不收税但也不能抵税啊？就算你在最高点卖了房，你上哪里再卖去？租个10年等回调？

2。投资房产的都是靠贷款的，也是利用财务杠杆，一旦现 ...

自住和投资有时界限没那么明显，有些人说自住，还问升值潜力，有些人说投资，也还在想有天自己住住，除非那种有5套以上的，他们眼里房子就是完全投资产品了

andrewliu1978

完全同意上面 rosyywu1同学的说法
可否这么理解：
澳洲的股票是纸做的
澳洲的房子是金砌的
真形象，真贴切，耶~~~

闭上眼睛放心大胆地把你全家的积蓄投入地产市场吧
这世上所有的投资都没有炒楼炒地好
买楼就永远不会跳楼

rosyywu1

原帖由 Pluggedboy 于 2009-1-30 15:32 发表


这位是不是投资房产的还是小打小闹的？

1。自住房那不叫投资。虽然不收税但也不能抵税啊？就算你在最高点卖了房，你上哪里再卖去？租个10年等回调？

2。投资房产的都是靠贷款的，也是利用财务杠杆，一旦现 ...

－－－－
１．请问，在这里的大部分同学是活跃的房产投资者还是自住房购买者？在不同的帖子里的听众不同，着力点自然不同．如果大家都是积极的投资者，我们现在议论的就不是这个问题．
２．请问如果不过分借贷的话，什么情况会发生你说的情况．前面很多人已经分析过了，现在低档房，你如果有20%首期，加上政府资助，利率走低，会有大问题吗？就算失业率高涨，不还是有９０％的人有工作吗？大萧条期间也有75%的人工作．另外，你没有工作了，就不住房了？现在外面租金多少你应该很清楚，如果利率这样降下去，那么正现金流的房子也许很快就会出现．好，你会说，如果利息上升，那我问你，利息上升的情况是在recession期呢，还是在depression期．就现在的政府来说，刺激经济还来不及呢．等到利息上调，经济回暖，失业率不又下来了吗？不要用个例来说明趋势．

rosyywu1

原帖由 andrewliu1978 于 2009-1-30 15:42 发表
完全同意上面同学的说法
可否这么理解：
澳洲的股票是纸做的
澳洲的房子是金砌的
真形象，真贴切，耶~~~

闭上眼睛放心大胆地把你全家的积蓄投入地产市场吧
这世上所有的投资都没有炒楼炒地好 ...

－－
这位同学说话口气很怪，昨天在股票版就提过你去年股票亏本20%，那我希望你不是用你的全家积蓄投资的．在座的同学买房子的，去年没有在房子上亏了20%的吧．

说话就说话，不要阴阳怪气．有结论就拿数据来，不要话里有话．谢谢

rosyywu1

原帖由 Pluggedboy 于 2009-1-30 15:40 发表


这个比例哪里来的？想想身边的人～～～实在对这个数字表示怀疑。

你说30％的家庭拥有起码1套房产（没有任何贷款）我都表示怀疑，别说30％－40％的人了

－－－－
请问你周围的人是当地人吗？是baby-boomer吗？如果你周围的人都是中国移民，就不要随便说这个数据和你周围的情况不吻合．我还是说一遍，不要用个人的体验来说明整个大趋势．

andrewliu1978

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-30 15:45 发表


－－
这位同学说话口气很怪，昨天在股票版就提过你去年股票亏本20%，那我希望你不是用你的全家积蓄投资的．在座的同学买房子的，去年没有在房子上亏了20%的吧．

说话就说话，不要阴阳怪气．有结论就拿数据来 ...

我是站在你那头的阿
我真的坚信澳洲房产决不会跌20%
那样我付20%首付买房不就立马变成负资产了么
这种情况只能发生在美国，英国，日本，香港，深圳，上海，怎么可能发生在澳洲，打死我都不信

我股市损失20%只能怪我太笨了
大盘只跌了50%，就损失这么大比例，真是蠢得要死，给我块豆腐吧

panada

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-30 15:33 发表
在澳大利亚，越有30-40%的人已经完全拥有房产（没有任何贷款）．另外部分就是有贷款的，算平均值的话，澳大利亚房地产的ＬＶＬ也就在50-60%区间．请问房地产要跌到什么程度才会造成大面积的恐慌抛售？

不知道美国英国现在叫不叫大面积的恐慌抛售？不知道他们所谓的LVL是多少？不知道当年日本泡沫破裂的时候LVL又是多少？出现大面积恐慌抛售没有？有没有出来说明一下。

rosyywu1

我更正一下，更贴切的说法是澳大利亚有30-40%的房子无贷款，60-70%的在贷款中．前面措辞不严谨，抱歉．

北风

应该这么说30-40%的房产是被完全拥有，也就是没有贷款的
这个数据在政府统计的网站是可以查到的应该是2006-2007年的

原帖由 Pluggedboy 于 30/1/2009 14:40 发表


这个比例哪里来的？想想身边的人～～～实在对这个数字表示怀疑。

你说30％的家庭拥有起码1套房产（没有任何贷款）我都表示怀疑，别说30％－40％的人了

panada

原帖由 rosyywu1 于 2009-1-30 15:45 发表


－－
这位同学说话口气很怪，昨天在股票版就提过你去年股票亏本20%，那我希望你不是用你的全家积蓄投资的．在座的同学买房子的，去年没有在房子上亏了20%的吧．

说话就说话，不要阴阳怪气．有结论就拿数据来 ...

前年股票很多人做到了300％盈利，请问前年有那位的房产盈利了300％？有就拿出数据来，没有就请闭嘴，因为上面的例子严重说明了股票是比房产好很多倍的盈利手段。

我自己都觉得自己上面的那段话是强盗逻辑，不过有人用了相同的逻辑却看不到强盗两个字。

北风

几年投资房产有不少人是300%以上的盈利的甚至更多，因为投资房产有margin

原帖由 panada 于 30/1/2009 14:57 发表



前年股票很多人做到了300％盈利，请问前年有那位的房产盈利了300％？有就拿出数据来，没有就请闭嘴，因为上面的例子严重说明了股票是比房产好很多倍的盈利手段。

我自己都觉得自己上面的那段话是强盗逻辑， ...

panada

原帖由 北风 于 2009-1-30 16:00 发表
几年投资房产有不少人是300%以上的盈利的甚至更多，因为投资房产有margin

引用相同的逻辑用相同的时间段，注意原文出处，讲的是一年。

wil

原帖由 panada 于 2009-1-30 15:57 发表



前年股票很多人做到了300％盈利，请问前年有那位的房产盈利了300％？有就拿出数据来，没有就请闭嘴，因为上面的例子严重说明了股票是比房产好很多倍的盈利手段。

我自己都觉得自己上面的那段话是强盗逻辑， ...

确实是强盗逻辑，因为有了这句话“因为上面的例子严重说明了股票是比房产好很多倍的盈利手段”。不加这句话的话，i can live with it