在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

白兔

zhangwei7461 发表于 2022-11-29 00:37
两个月。 但是现在昆洲市场，大部分中介的操作都是在签租约的时候会直接给租客一个notice to leave 避免 ...

谢谢回复，新洲也是一样的吗？

cloris6

请教楼主以下几个问题。谢谢先！

1#， 门1 - 其中一扇铁网门那种的Security door门锁芯用钥匙转不了，也就是说用钥匙打不开，也无法正常锁上，整个锁芯要换掉，这个是属于正常的wear & tear吗？

2#，门2 -  另外一扇security铁网门上部的那个可以牵住门的弹簧也遗失不见，整个门还下沉了，每次关门还得往上用力托着，才能将铁门对住门边框关上，弹簧拉杆不见了以及整个门下掉属于wear & tear 吗?

3#， 还是门锁问题 - 第三个门，玻璃拉门external door，拉门锁上的那个往上拉往下按即可锁住的卡扣变形，无法对住门框的卡扣眼，钥匙插进孔也无法使卡扣往上往下弹，没法使用锁门和开锁，整个锁都要雇locksmith换掉。这个属于wear tear吗？

4#，有个过道天花板不知怎么回事突然有黄色的marks, 以前都没听租户report 过，在我跟他们提起这些marks后，租户赶紧第2天反咬一口做了个要求‘urgent repair report - roof leak’，在暴雨天的时期内都没听他们说哪里有漏水之类的,是在我先告知这些突然冒出来的marks要求他们清洁一下，他们不想花自己的任何精力和钱，恶人先告状，说是rain leak，叫我们修理屋顶和粉刷天花板。我们看了下觉得不一定就是漏水造成，根本不知道这些marks怎么弄出来的,但是我们仍然把爬上把那一个过道区域内的屋顶，把有可能的漏雨点都详细打了一遍硅胶。我发个marks的图片做参考。我不住在里头，而且租户是在我发现这些污迹后，他们在大晴天才向我提交紧急修理的report，我当然也无法确认到底是怎么造成的。遇到这种问题这个怎么处理? 如果真是下雨后由于漏水造成污迹，理所当然房东应该负责修理，但是如果租户都没报告，时过已久我要求他们清洁之后他们才反过来故意提个紧急维修报告，他们的拖延报告造成漏水污迹和进一步的损坏，属于租客必须承担责任吗？


5#，抽油烟机，户外灯走廊天花板底下的flood lights, 统统不亮了，属于租户退租前需要全部更换吗？还是房东？虽然是小物小事情，但是还是想知道一下。

唉，这家租户，每个月都要折腾出事情叫房东修这修那，林林总总从小的到大的物体，刚搬进去没两个月就坏了炉子，都不知道是他们弄坏的，还是炉子本身自己坏了，当时只好按他们说法请人上门给装了新灶子。他们又很懂租户权利和租赁法律，又特别小气，轮到他们出钱出力的，即使才几毛1块钱的东西，他们都能找到借口摆脱说是房东责任马上要修。大一点的项目需要花费几十上百的物件修理，他们更不愿意了更要想方设法说是wear tear。感觉这样的租客不好处理。

zhangwei7461

cloris6 发表于 2022-12-19 12:08
请教楼主以下几个问题。谢谢先！

1#， 门1 - 其中一扇铁网门那种的Security door门锁芯用钥匙转不了，也就 ...

内容有点多 我mark 一下晚点看吧。

zhangwei7461

cloris6 发表于 2022-12-19 12:08
请教楼主以下几个问题。谢谢先！

1#， 门1 - 其中一扇铁网门那种的Security door门锁芯用钥匙转不了，也就 ...

粗略一看。123如果没有证据是租客损坏，或者东西很新 ，wear tear 问题不大。

4我晚点说说。

5合理利用租约additional term可以避免。如果合同没写 一般那就是fixture 的wear tear。

您的房子不新吧。 一般我们接老房子都是会好好检查一遍。然后帮owner在 合理花费范围内亲自整一遍毕竟请tradie 太贵owner也不好接受，而且大部分活也用不到他们。。 整完了 租金能提升不少，而且后续事情也少。  
不过一般中介接的房子老的话 很少像我们这样上心。

cloris6

zhangwei7461 发表于 2022-12-19 16:13
粗略一看。123如果没有证据是租客损坏，或者东西很新 ，wear tear 问题不大。

4我晚点说说。

谢谢您。继续等待您对4#的看法！

paulaxing

感谢楼主分享。

zhangwei7461

cloris6 发表于 2022-12-19 12:08
请教楼主以下几个问题。谢谢先！

1#， 门1 - 其中一扇铁网门那种的Security door门锁芯用钥匙转不了，也就 ...

4#，有个过道天花板不知怎么回事突然有黄色的marks, 以前都没听租户report 过，在我跟他们提起这些marks后，租户赶紧第2天反咬一口做了个要求‘urgent repair report - roof leak’，在暴雨天的时期内都没听他们说哪里有漏水之类的,是在我先告知这些突然冒出来的marks要求他们清洁一下，他们不想花自己的任何精力和钱，恶人先告状，说是rain leak，叫我们修理屋顶和粉刷天花板。我们看了下觉得不一定就是漏水造成，根本不知道这些marks怎么弄出来的,但是我们仍然把爬上把那一个过道区域内的屋顶，把有可能的漏雨点都详细打了一遍硅胶。我发个marks的图片做参考。我不住在里头，而且租户是在我发现这些污迹后，他们在大晴天才向我提交紧急修理的report，我当然也无法确认到底是怎么造成的。遇到这种问题这个怎么处理? 如果真是下雨后由于漏水造成污迹，理所当然房东应该负责修理，但是如果租户都没报告，时过已久我要求他们清洁之后他们才反过来故意提个紧急维修报告，他们的拖延报告造成漏水污迹和进一步的损坏，属于租客必须承担责任吗？


我仔细看了一下照片，我个人认为这个东西肯定不是人为造成的。 然后我仔细看了一下你的描述关于租客的信息，我感觉如果你要求租客赔偿的话可能未必现实。 首先我得知道 延迟报告 大概延迟了多久。 而且这个延迟报告是否造成了额外损坏。  

您的房子是二层楼吗？，如果是二层楼的一楼celling 你注意一下 这个celling 上面是不是走了waste pipe，

这个东西和租客纠结大概率是对你没有好处的。 你应该做好claim insurance的准备。 water leaking这种情况 保险大概率会陪。 你直接联系你的中介 叫他帮你做保险。

cloris6

zhangwei7461 发表于 2022-12-20 14:12
4#，有个过道天花板不知怎么回事突然有黄色的marks, 以前都没听租户report 过，在我跟他们提起这些marks ...

太感谢您的详细回复！！

还想再确认一下关于3个门锁都坏了的问题。
难道租户开关门或者他们开门锁门特别粗鲁，比如把钥匙插进去硬捅乱转，不是自己的家当然使用可以不爱护，再好的锁也经不了多久就被转坏了，或者干脆就是错误的钥匙把整个锁都弄得不能开和关了，门上的零件也被弄没了，这些情况都只能属于正常wear tear？房东承担吗？我觉得租户开锁动作不当，基本再换一把新锁，也是没多久也损坏了。如果这样，每换个租户或者租户每一年都要换锁，找locksmith换全屋换几把锁的成本摊给房东的话，每年仅仅这锁费用，几周的租金收入一下子都没了。

zhangwei7461

cloris6 发表于 2022-12-20 19:48
太感谢您的详细回复！！

还想再确认一下关于3个门锁都坏了的问题。

锁不可能损坏的那么快。 除非这几个锁都很老了。。根据照片或者是否能合理质疑是租客的损坏。

一般能让你有那么多疑虑的租客 肯定不会是好租客了。作为中介 照理来说也不应该让你那么焦心。。

oppstuu

请问，看Terri scheer 和EBM 里面的landlord insurance好像 cover了一部分的 content 包括火灾水灾，是不是必须是租客引起的火灾水灾才赔付？
买了好多年的building insurance ，今年涨价太多 有点不想买了 只想买landlord insurance,能cover租金损失就可以。想问一下你的意见？
可以让中介负责买保险吗？他们买和我们自己买有什么区别？

zhangwei7461

oppstuu 发表于 2022-12-26 13:33
请问，看Terri scheer 和EBM 里面的landlord insurance好像 cover了一部分的 content 包括火灾水灾，是不是 ...

如果building 和 landlord 只能买一个， building insurance必须买。   landlord insurance强烈建议买的原因是性价比非常高。 landlord insurance 是如果您房子出租的情况下，作为一个补充。 两个保险的确在有些情况下的确存在重复保险。  terrischeer 和ebm 都有combine insurance的。

小昭

谢谢楼主的辛苦付出。我有一个问题。我的投资房最近热水器坏了，漏水。正好赶上租客周末外出，租客回来时已经把木地板泡了，结果换了新的木地板。

我有卖Terri Scheer的landlord insurance。想和他们claim木地板损失，他们先挑刺说没有最近两年内的routine inspection。我的proper manager (raywhite)说covid期间没有routine inspection，今年刚刚恢复，还没排到我们。后来Terri Scheer又挑刺说是旧热水器的wear and tear 导致了漏水，所以not claimable。

请问这种情况有什么办法和Terri Scheer理论吗？谢谢。

zhangwei7461

小昭 发表于 2022-12-27 06:25
谢谢楼主的辛苦付出。我有一个问题。我的投资房最近热水器坏了，漏水。正好赶上租客周末外出，租客回来时已 ...

谢谢楼主的辛苦付出。我有一个问题。我的投资房最近热水器坏了，漏水。正好赶上租客周末外出，租客回来时已经把木地板泡了，结果换了新的木地板。

我有卖Terri Scheer的landlord insurance。想和他们claim木地板损失，他们先挑刺说没有最近两年内的routine inspection。我的proper manager (raywhite)说covid期间没有routine inspection，今年刚刚恢复，还没排到我们。后来Terri Scheer又挑刺说是旧热水器的wear and tear 导致了漏水，所以not claimable。

请问这种情况有什么办法和Terri Scheer理论吗？谢谢。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

回答之前先吐槽，
我一向对这些连锁中介的能力是质疑的。他们卖房的资源可能的确是有一套，卖房我不否定他们不错，但是管理房我感觉他们远不如小区经理 或者主业是做出租管理的中介。
首先中介应该帮你做insurance claim。你既然来这里问了。我怀疑你的中介已经准备让你吃哑巴亏了。。这个routine inspection 没做借口是covid， 澳洲都解封多久了？这个借口有点烂。  而且routine inspection report 真的必须要有的话。中介有100种方式补回来（懂就行）。
做insurance claim 对中介来说，是最费时，费心大概率又没有任何好处的工作。 所以如果中介不够负责，选择让房东吃亏，自己轻松的人大有人在。




正式回答如下：
这个方式我的话会研究两个路径，landlord insurance 和building insurance。 这2个应该都能陪， landlord insurance 赔的概率可能没building insurance 高。
理赔思路都一样， water damage。 记住你的damage 来自于 leaking pipe，如果hot water system 很新甚至还在warranty 那这个直接叫热水器公司来赔。一个leaking repair 的invoice （保险公司不一定赔） 一个地板修复的invoice（申诉理赔项目）， 如果由于这个water damage 造成了租金损失 landlord insurance 也能赔偿， building 不一定。

我这里建议你直接让中介重新lodge insurance claim， 把entry condition report 这些的发过去。 routine 他们不一定每次都要的，因为这个不是必要的。
至于lodge 哪个insurance，我个人感觉building insurance 在你这个case 比 landlord insurance 更加成立， 如果是strata title 的property 可以用strata的building insurance去理赔。   但是landlord 的excess 应该是最便宜的。

如果最后还是死赖着因为没有routine inspection report 不能理赔的话（你中介又不肯帮你懂一个），先别和保险公司说你中介没有做， 直接威胁中介因为你们没法提供routine inspection 导致我这么大的损失，要求compensation，可能他就回头告诉你他们做了， 但是无论如何，我都建议把这种中介开了。 routine 没做是坏，不帮你想办法是懒。 又坏又懒。。如果最后claim 不了 insurance的话， 他们更该开了。

疫情之间我们这里routine 是照做的， 基本都是facetime做virtual inspection。 inspection report 就只有文字和打勾。 这个保险公司认的。

小昭

zhangwei7461 发表于 2022-12-28 21:47
谢谢楼主的辛苦付出。我有一个问题。我的投资房最近热水器坏了，漏水。正好赶上租客周末外出，租客回来 ...

太感谢了！全部分分奉上。

我这个是townhouse，那等property manager 上班了，再让他去试一下building insurance 吧，是不是要通过strata 啊？landlord insurance 我已经自己lodge被deem not claimable 了，还能重新lodge 吗？

Moonquake99

求教楼主，我是公寓租客，已平稳住一年半，但是这周一下发生了两个问题，中介正在假期，不知道该如何处理，望您指点一二。

一是公寓里的Bosch洗碗机工作一半出故障，碗洗干净了，没有烘干，故障显示check water，现在洗碗机电源键和reset键失效无法关机，底下叶轮每分钟启动一次抽水，如果关电源闸会导致冰箱一起断电。洗碗机和冰箱都嵌在柜子里，无法单独拔掉背后插头。我日常保养洗碗机滤网和叶轮都是干净的，这次使用没有做异常的事。网上搜索得知可能原因有电路板故障，或者底部漏水，或者背后有一个细管堵塞，都是我无法个人维修的。有点担心内部漏水或者叶轮空转烧了电路。

二是公寓的卧室门是吊轨玻璃门，一大块玻璃两端各自有一个螺丝吊着。这周有一端的螺丝逐渐松动，门推拉变沉重，然后有天螺丝出槽，那一端的门顶就离开导轨了，现在是一端吊着一端着地。目前用一个柜子顶着，担心不安全，这块玻璃门万一另一端也脱轨就会倒向卧室室内，可能伤人。

有朋友说玻璃门可以算safety urgent repair，也有朋友说我应该自己修。我都是正常使用，家里没有小孩没有宠物，我已经备好了照片，还需要记录什么其他信息么？我和中介双方怎么处理才是正确的，望您指点，谢谢！

新年多福！

zhangwei7461

小昭 发表于 2022-12-28 22:07
太感谢了！全部分分奉上。

我这个是townhouse，那等property manager 上班了，再让他去试一下building i ...

landlord insurance claim 其实还是算是个比较专业的活的。 我不确定是否能重新claim  不过已经被拒绝过了 你claim 大概还是被一样理由拒绝的。
尝试下用building insurance吧。 我个人看你这个case building insurance 的成功率本来就比较高。 但是strata的 insurance 的excess 一直都很高。 可能要1，2千刀。 您维修花了多少钱？

zhangwei7461

Moonquake99 发表于 2022-12-28 22:59
求教楼主，我是公寓租客，已平稳住一年半，但是这周一下发生了两个问题，中介正在假期，不知道该如何处理， ...

求教楼主，我是公寓租客，已平稳住一年半，但是这周一下发生了两个问题，中介正在假期，不知道该如何处理，望您指点一二。

一是公寓里的Bosch洗碗机工作一半出故障，碗洗干净了，没有烘干，故障显示check water，现在洗碗机电源键和reset键失效无法关机，底下叶轮每分钟启动一次抽水，如果关电源闸会导致冰箱一起断电。洗碗机和冰箱都嵌在柜子里，无法单独拔掉背后插头。我日常保养洗碗机滤网和叶轮都是干净的，这次使用没有做异常的事。网上搜索得知可能原因有电路板故障，或者底部漏水，或者背后有一个细管堵塞，都是我无法个人维修的。有点担心内部漏水或者叶轮空转烧了电路。

二是公寓的卧室门是吊轨玻璃门，一大块玻璃两端各自有一个螺丝吊着。这周有一端的螺丝逐渐松动，门推拉变沉重，然后有天螺丝出槽，那一端的门顶就离开导轨了，现在是一端吊着一端着地。目前用一个柜子顶着，担心不安全，这块玻璃门万一另一端也脱轨就会倒向卧室室内，可能伤人。

有朋友说玻璃门可以算safety urgent repair，也有朋友说我应该自己修。我都是正常使用，家里没有小孩没有宠物，我已经备好了照片，还需要记录什么其他信息么？我和中介双方怎么处理才是正确的，望您指点，谢谢！

新年多福！
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

第一个大概是PCB 短路了，直接叫中介修，由于假期可能reasonable waiting period 比较长，告知中介维修， 并且要求中介给个时间表。 这种维修不涉及其他第三方所以中介应该尽快处理。 千万不要尝试自己维修东西，尤其是涉及到电和水的。 弄不好就是你自己人为损坏。

2. 这个应该是就是上面的滑轨轮的问题。 这个修理应该很容易，你可以写信给中介 告知这个问题已经是potential safety hazard。 而且目前有进一步造成further damage的情况。 希望尽快维修。 如果中介不回复或者拖延，最坏的情况可以考虑申请dispute resolution，但是除非中介极度拖延，否则不建议走这一步，否则你们以后租房这个中介肯定不会给你好reference。

小昭

zhangwei7461 发表于 2022-12-29 00:40
landlord insurance claim 其实还是算是个比较专业的活的。 我不确定是否能重新claim  不过已经被拒绝过 ...

换木地板也就几千块。那我看看值不值得再去走一遍吧。非常感谢！

Moonquake99

zhangwei7461 发表于 2022-12-29 00:50
求教楼主，我是公寓租客，已平稳住一年半，但是这周一下发生了两个问题，中介正在假期，不知道该如何处理 ...

多谢您的建议！祝假期愉快！

zhangwei7461

小昭 发表于 2022-12-29 19:50
换木地板也就几千块。那我看看值不值得再去走一遍吧。非常感谢！

一个电话或邮件就解决的事情 没必要走一遍吧。 这些都应该是你property manager的工作 你不用做这么多。

zola20150822

学到很多

just_4_fun

zhangwei7461 发表于 2018-1-10 13:32
有个网站是可以owner 自己list 广告上realestate.com 的。 价格貌似是300-500 左右， 我从来没有使用过  ...

碰到有中介不尽心不给力的，常常踢皮球，这样的中介没有也罢。

逆鳞龍

目前租金位还会继续上涨吗？

zhangwei7461

zola20150822 发表于 2023-1-6 05:04
学到很多

加个分呗

zhangwei7461

逆鳞龍 发表于 2023-1-6 21:51
目前租金位还会继续上涨吗？

目前的租赁市场还是比较火热。 的确比以前好租很多很多。租客的水平也提升不少。

just_4_fun

zhangwei7461 发表于 2018-1-15 14:10
我管理的大部分是townhouse。 所以一般building insurance 是已经包了。 所以landlord insurance 就必须 ...

Allianz 和 Terri Scheer 都有赔过，他们赔钱的时间蛮长的

zhangwei7461

just_4_fun 发表于 2023-1-7 06:43
Allianz 和 Terri Scheer 都有赔过，他们赔钱的时间蛮长的

时间长短其实都不是很重要的。 最主要是理赔的态度和专业度。
再长也就几个月时间， 但是理赔的态度和专业度直接关系到理赔的难度和额度。

just_4_fun

zhangwei7461 发表于 2023-1-9 13:13
时间长短其实都不是很重要的。 最主要是理赔的态度和专业度。
再长也就几个月时间， 但是理赔的态度和专 ...

Terri Scheer态度效率都不错

final

問一下，BOND都不夠COVER DAMAGE 的。 租客一年租約，提早5個月退租。租金交到離開那天。
之後維修再出租，空了51天。沒有CLEAN, GARDENING ...
去CLAIM LAND LOARD INSURANCE. 他們的計算，狗的DAMAGE不COVER。 空房期只COVER 6周。BOND先付GARDENING, CLEANING, FIXING. 剩下付租金，不到6周的部分保險才付。

我的問題是，租客應該付房租到下一個搬進來的。但他們沒付。 作爲房東， 我可以去VCAT 告租客，要求他們交GAP 期間的房租嗎？

zhangwei7461

final 发表于 2023-1-14 13:18
問一下，BOND都不夠COVER DAMAGE 的。 租客一年租約，提早5個月退租。租金交到離開那天。
之後維修再出租， ...

問一下，BOND都不夠COVER DAMAGE 的。 租客一年租約，提早5個月退租。租金交到離開那天。
之後維修再出租，空了51天。沒有CLEAN, GARDENING ...
去CLAIM LAND LOARD INSURANCE. 他們的計算，狗的DAMAGE不COVER。 空房期只COVER 6周。BOND先付GARDENING, CLEANING, FIXING. 剩下付租金，不到6周的部分保險才付。

我的問題是，租客應該付房租到下一個搬進來的。但他們沒付。 作爲房東， 我可以去VCAT 告租客，要求他們交GAP 期間的房租嗎？

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

有几个要确定的， cleaning gardening pet damage 这些钱从bond 里面扣，bond 是否完全足够cover 了？
如果是这样， 租客是break lease，需要支付到新租客搬进来为止，但是这种情况算是欠租， 不少landlord insurance 的确只赔6周。但是不代表租客不用支landlord insurance 不cover的部分。 这部分支持你上vcat 告租客。  

还有pet damage 租客肯定是有责任的，很大部分租约会额外写明pet damage 属于tenant‘s responsibility. 照理来说在做landlord insurance claim的时候直接可以按照tenant's malicious damage直接claim。

如果能归责成tenant's malicious damage 维修导致长时间空租， 这就可以规避掉直赔6周的这个条款。 要求增加赔偿。

但是你现在这个情况是否值得再回头这样操作很难说。

还有现在市场空租超过1周都很难想象。 空了51天是怎么做到的。。