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楼主:liu263

[其他讨论] 谁能基于分析反驳倒本帖?澳洲的地产没有投资价值,投机价值也已经消失。 [复制链接]

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2016-9-2 18:25 |显示全部楼层
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bluesnz 发表于 2016-9-2 17:09
楼主不要忘了,租金是会涨的。07年租350/周的房子,现在要租550/周了。房租涨,房价也涨。 ...

房租涨幅远远低于房价涨幅,过去一年房租在悉尼是下跌的。
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发表于 2016-9-2 19:00 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2016-8-29 15:30
首先要说清楚,什么是回报。标准的说法是yield,也就是买了以后,在没有继续投入的情况下,每年获得的收 ...

显然楼主以债券投资的概念来理解投资,而且是持有到期的模型,要解释其他投资品种就费劲了,房产股票黄金收藏品全是投机。债券到期还本金,股票房产增值的可能。静态看,资本增值不是必然的,但是在通胀管理的大环境下,低增长带来降息冲动,而造成重新估值。对这些因素忽视的话,只能说明这个模型的缺陷。

非要用债券模型的话,CPI挂钩的债券可比性高点。因为租金收益基本是跟cpi正相关,房产本身也会随cpi上涨。房产的收益是真实收益率加上通货膨涨。现在国债真实收益率都是负的了,连名义收益率都是负的了,房产涨也就不难理解了。

发表于 2016-9-3 22:11 |显示全部楼层
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幸好2年前没有看到LZ的高论,哎,论坛也不能经常来啊

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2016-9-3 23:10 来自手机 |显示全部楼层
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paramita 发表于 2016-9-2 18:00
显然楼主以债券投资的概念来理解投资,而且是持有到期的模型,要解释其他投资品种就费劲了,房产股票黄金 ...

金融学的基本就是回报率。

发表于 2016-9-4 11:37 来自手机 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2016-9-3 22:10
金融学的基本就是回报率。

那请问楼主:从你发这个帖子到现在,悉尼房子涨了没有?涨幅减去印花税佣金利息房租差等各种费用,再减去投资国债的固定百分比收益,最后是正收益还是亏损?我可以找相关的涨幅数据一起算一算你这个理论的对错
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发表于 2016-9-4 12:54 来自手机 |显示全部楼层
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Aviato 发表于 2016-9-4 10:37
那请问楼主:从你发这个帖子到现在,悉尼房子涨了没有?涨幅减去印花税佣金利息房租差等各种费用,再减去 ...

楼主随便算一算就能回答你

明显是把房子卖掉去租房

收益更高,而且还能

无债一身轻
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发表于 2016-9-4 13:15 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 orangejue726 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 orangejue726 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我曾经说过 只要银行肯借你 你就使劲儿借 无论是做生意还是买房 因为那是你在用别人的钱给自己makeing profit
wages make you a living, profit make you a fortune

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发表于 2016-9-4 23:05 来自手机 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2016-9-3 22:10
金融学的基本就是回报率。

没错。以dcf为起点,初始出资等于预期现金流现值。为什么增值部分不能看成是现金流的立即再投资呢?至于现金流收益和最后一笔本金增值怎么分配的问题,你认为市场很蠢,未来预期太高,不过现金流本身也是在投入时的预期值。以现金流收益率零为界限,考虑其他品种的机会成本,未必不是最好的投资品种。也可以当成是需要追加投入的投资。当然还有其他因素诸如年龄融资成本风险偏好投资期限等等,不可一概而论。我们要认可的是世上的投资需求和品种的多样性。

发表于 2016-9-4 23:53 来自手机 |显示全部楼层
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有个悖论可以讨论,就是泡沫是不是只有破了才是泡沫。

不知道鼓什么时候停,就没用啊。

发表于 2016-9-5 10:56 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2016-9-3 22:10
金融学的基本就是回报率。


那就从你拿手的金融学上来分析一下投资回报率嘛,2年了,错了就认嘛,又不敢说自己错了,又没脸说自己没错,弄得帖子一直被人挖,还要不停的狡辩,有啥意义嘛。

发表于 2016-9-6 12:46 |显示全部楼层
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投资种类多的去了, postive gearing, negative gearing, neutral gearing。 你所说的只是part of negative gearing,至于negative gearing的好处你不知道。
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发表于 2016-9-6 13:01 |显示全部楼层
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majia123 发表于 2016-9-5 09:56
那就从你拿手的金融学上来分析一下投资回报率嘛,2年了,错了就认嘛,又不敢说自己错了,又没脸说自己没 ...

虽然事实经常打脸,但对刘司令的坚持,我还是很佩服的

发表于 2016-9-6 13:23 来自手机 |显示全部楼层
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再拜神贴,作为多军,受益匪浅。

非生产资料除了能住人,也看不出来有什么用

发表于 2016-9-6 13:33 |显示全部楼层
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zw_323 发表于 2016-9-3 21:11
幸好2年前没有看到LZ的高论,哎,论坛也不能经常来啊

那你就要错过很多了。

我们看过可以先不发评论。过2-3 年回来挖坟。你看这贴,2年多前,看多没意思。“分析”都是各说各话。

过2年回来看就精彩多了。所以你看的正是时候。

发表于 2016-9-6 13:36 |显示全部楼层
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orangejue726 发表于 2016-9-4 12:15
我曾经说过 只要银行肯借你 你就使劲儿借 无论是做生意还是买房 因为那是你在用别人的钱给自己makeing prof ...

香港崩盘跳楼的那些你负责啊?

发表于 2016-9-6 13:42 |显示全部楼层
此文章由 大伟Mel 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 大伟Mel 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
liu263 发表于 2016-9-3 22:10
金融学的基本就是回报率。

回报率不完全是yield也就是直接由资产本身产生的短期现金流。
最典型的就是底现金流的farming zone转换成为工业或者residential land
  
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发表于 2016-9-6 13:43 来自手机 |显示全部楼层
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zunreal 发表于 2016-9-6 12:36
香港崩盘跳楼的那些你负责啊?

有又想马儿跑的快 又想马儿不吃草  您还是等天上掉馅饼儿吧
超级无敌奶爸
RAP
NUH
DXN
CTM

发表于 2016-9-6 13:57 |显示全部楼层
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orangejue726 发表于 2016-9-6 12:43
有又想马儿跑的快 又想马儿不吃草  您还是等天上掉馅饼儿吧

希望你不是干中介的,把人忽悠死不负责

你自己喜欢最大化贷款,但愿你是言行一致的

发表于 2016-9-6 14:01 来自手机 |显示全部楼层
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zunreal 发表于 2016-9-6 12:57
希望你不是干中介的,把人忽悠死不负责

你自己喜欢最大化贷款,但愿你是言行一致的 ...

问题不是你想贷就能贷 而是银行贷不贷给你
就算真的金融危机 风险最大的是银行而不是你这几十几百万的贷款  
如果你给的一切信息真实 银行又肯贷给你 你为什么不贷 ??没错 我的论点就是 无论是买房还是生意 在合法并且不作假的前提下 能贷多少贷多少?如果你认为不对?理由呢 金融危机?
超级无敌奶爸
RAP
NUH
DXN
CTM

发表于 2016-9-6 14:04 |显示全部楼层
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orangejue726 发表于 2016-9-6 13:01
问题不是你想贷就能贷 而是银行贷不贷给你
就算真的金融危机 风险最大的是银行而不是你这几十几百万的贷 ...


如果你是中介的话,你当然会永远卖这个论点

如果你是投资的,请问你只有论点呢?还是有实际行动?你最近一次贷款买房是什么时间呢?

发表于 2016-9-6 14:24 |显示全部楼层
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本帖最后由 majia123 于 2016-9-6 13:25 编辑
gifox 发表于 2016-9-6 12:33
那你就要错过很多了。

我们看过可以先不发评论。过2-3 年回来挖坟。你看这贴,2年多前,看多没意思。“ ...


我就是2014年买的啊,如果当时不买,现在我是买不起现在这个房了
如果我当时看了这个帖子,我还真可能不买呢
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发表于 2016-9-6 14:28 |显示全部楼层
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本帖最后由 majia123 于 2016-9-6 13:31 编辑
Griffon 发表于 2016-9-6 12:01
虽然事实经常打脸,但对刘司令的坚持,我还是很佩服的


错了很正常嘛,谁也不是神仙,可错了还这样强辩的人,还真是少。
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发表于 2016-9-6 23:06 |显示全部楼层
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majia123 发表于 2016-9-6 13:28
错了很正常嘛,谁也不是神仙,可错了还这样强辩的人,还真是少。

这样不好嘛

大家面对他都充满了优越感

发表于 2016-9-7 09:04 来自手机 |显示全部楼层
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西门串串 发表于 2016-9-6 22:06
这样不好嘛

大家面对他都充满了优越感


刘总是聪明人,新闻走向他很清楚,如果真是不看好房地产,房地产是个赔本买卖,他不可能每天花这么多时间关注各种动向,刘总是等待机会进货而已。
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发表于 2016-9-11 08:09 来自手机 |显示全部楼层
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最近又涨了很多,

楼主怎么看??
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发表于 2016-9-11 17:46 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2016-9-2 17:25
房租涨幅远远低于房价涨幅,过去一年房租在悉尼是下跌的。

一个原来租490的房子,换房客,加到520租掉了

中间空置了两天。

看来是我的租金负下跌了30刀一周。
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发表于 2016-9-11 17:47 |显示全部楼层
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西门串串 发表于 2016-9-11 07:09
最近又涨了很多,

楼主怎么看??

那些都是假的,都是中介编出来的。悉尼的房价实际已腰斩。
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发表于 2016-9-11 17:50 |显示全部楼层
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fademark 发表于 2016-9-7 08:04
刘总是聪明人,新闻走向他很清楚,如果真是不看好房地产,房地产是个赔本买卖,他不可能每天花这么多时间 ...

聪明人都是租房子,活的没负担,潇潇洒洒

只有傻子才买房出租赚钱,背个大山当房奴
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发表于 2016-9-13 07:03 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2016-9-11 16:50
聪明人都是租房子,活的没负担,潇潇洒洒

只有傻子才买房出租赚钱,背个大山当房奴 ...

羡慕楼主

有道理
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发表于 2016-9-14 06:26 来自手机 |显示全部楼层
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liu263 发表于 2014-10-25 16:55
我还说你傻呢,就不告诉你为啥。  

讨论这个东西本来要有根有据,你一点说法没有,先上来说别人说的 ...

确实傻

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