[贷款相关] 自住房的6年法则 [复制链接]

发表于 2014-4-22 14:39 |显示全部楼层

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sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出， ...

想请教一下，我自己原先的自住房住了一年以上，后来转投资房没租够6年，我名下也没有别的自住房，也就是可以把这个投资房仍视为我的自住房，如果卖的话照理应该都符合6年法则，不用交CGT了，但问题是这样的话我老公名下的自住房（也就是我现在住的房子），税务上就要作为投资房处理了是吧？因为一对夫妻是不能各自拥有一个自住房的，也就是说我老公名下的自住房卖的时候就要交CGT？问题是我们这个自住房从来没出租过，那CGT怎么计算呀？

mustangy

草鞋族

发表于 2014-5-3 12:30 |显示全部楼层

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MARK

pikemanz

皮靴族

发表于 2014-5-4 00:08 |显示全部楼层

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mark

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发表于 2014-5-4 00:50 |显示全部楼层

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本帖最后由刘关张于 2014-5-4 00:03 编辑

sssddt 发表于 2013-12-5 20:46
“比如我50万买了一套房，买入后自住1年，然后搬出自己租房住（例如工作地点变化不得不就近租房），原来 ...

我怎么觉得你说的不对呢

按照你的说法，出租6年，这6年租金是可以不用报税？不但CGT 免了，租金收入也不用报税了？如果需要报税，为什么不能做NG 呢？税务法则一向都是，有收入要报税，相关费用可以抵扣

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发表于 2014-5-4 01:00 |显示全部楼层

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sssddt 发表于 2014-4-11 21:15
1.如果只有1个房产，当然就是自住房，用作出租，出租期间租金收入需要按年度报税，出租不超过6年卖出，不 ...

疑问你的观点2： A,.B 2套房子，同一时期只有一套是自住房，那么为什么非要认定B是自住房，而A 不可以是自住房出租6年卖掉免GST呢？当然这期间的B 即使是自住，也要算成投资房

发表于 2014-5-4 08:21 |显示全部楼层

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刘关张发表于 2014-5-3 23:50
我怎么觉得你说的不对呢

按照你的说法，出租6年，这6年租金是可以不用报税？不但CGT 免了，租金收入也不 ...

谁说出租6年租金是可以不用报税了？
出租期间必须报税，符合6年法则的话，出售房产可免增值税

发表于 2014-5-4 08:32 |显示全部楼层

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刘关张发表于 2014-5-4 00:00
疑问你的观点2： A,.B 2套房子，同一时期只有一套是自住房，那么为什么非要认定B是自住房，而A 不可以是 ...

自住房的认定是房产拥有者自己的事，只要符合同一时期只有1套自住房就可以。
你可以把2套房在自住房、投资房之间相互转换，这样做，就表示2套房在一段时间内都做过投资房，彻底与6年法则无缘！

当然，如果同时有2套房，基本上6年法则不适用！

leviosaray

皮靴族

发表于 2014-5-4 15:36 |显示全部楼层

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学习

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发表于 2014-5-4 16:43 |显示全部楼层

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sssddt 发表于 2014-5-4 07:21
谁说出租6年租金是可以不用报税了？
出租期间必须报税，符合6年法则的话，出售房产可免增值税 ...

根据你在333楼的注解：

1.既然是自住房的6年法则，前提条件是自住房，尽管有5年出租期，仍然是自住房，不是投资房，而负扣税只适用于投资房，如果做了负扣税，房子的性质就变了，直接定义为投资房了。

你的意思出租报税不能负扣税？不然6年法则不是用对吗？

发表于 2014-5-4 17:13 |显示全部楼层

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刘关张发表于 2014-5-4 15:43
根据你在333楼的注解：

1.既然是自住房的6年法则，前提条件是自住房，尽管有5年出租期，仍然是自住房， ...

这种自住房出租能不能负扣税的问题，我听到有二种说法，一是为今后出售免增值税考虑，免招麻烦，尽量避免负扣税。二是做了负扣税，也许会混过去。

从国家一头说，自住房出租5年，国家非但没有租金税收，还倒贴钱，这个是不能接受的！

Mil'Teddy

草鞋族

发表于 2014-5-4 18:00 |显示全部楼层

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发表于 2014-5-4 23:44 |显示全部楼层

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sssddt 发表于 2014-5-4 16:13
这种自住房出租能不能负扣税的问题，我听到有二种说法，一是为今后出售免增值税考虑，免招麻烦，尽量避免 ...

" 二是做了负扣税，也许会混过去。
从国家一头说，自住房出租5年，国家非但没有租金税收，还倒贴钱，这个是不能接受的！"

你不觉得这个很矛盾的观点吗？

首先，6年出租规则适用自住房，所以既然出租收租金，ATO 就要收税，既然要给ＡＴＯ报税，就会有expense附带产生。也就可能产生负扣税。环环相扣。缺一不可。　

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发表于 2014-5-4 23:49 |显示全部楼层

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本帖最后由刘关张于 2014-5-4 22:55 编辑

sssddt 发表于 2014-5-4 07:32
自住房的认定是房产拥有者自己的事，只要符合同一时期只有1套自住房就可以。
你可以把2套房在自住房、投 ...

那我举个例子。来讨论一下。

第一阶段：

某人有一套房A，当然自住着，过了2年，买了一套投资房B，搬到B去住了。那么A就是出租了，当然每年A的房租做报税。那么A 就变成了投资房，B 就变成了自住房。

过了6年。此人，从B 搬回了A，A 成自住了，B 开始出租收租缴税。

又过了2年，此人，卖掉A，把A 认定为自住房，不交CGT。因为作为A套房子来说，符合自住房6年规则。请问，这个对吗？为什么

第二阶段：

卖掉以后此人住到了B。 B 成了自住房。也就是唯一的自住房
过了一年，买了C，此人此时开始2套房。

搬入C 之后，马上开始卖B （B 不出租缴税）。卖掉B之后算CGT。此人把B 作为自住房。不交CGT。因为B套房也满足6年出租规则。请问这个对吗？为什么。

第三阶段

2年后，此人回国，卖掉C，因为C 是唯一住房，默认为自住房。所以也不交CGT。请问对吗？为什么

发表于 2014-5-5 07:41 |显示全部楼层

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刘关张发表于 2014-5-4 22:44
" 二是做了负扣税，也许会混过去。
从国家一头说，自住房出租5年，国家非但没有租金税收，还倒贴钱，这 ...

不矛盾，6年法则是自住房CGT豁免，负扣税是投资房才可以做的，既然做了负扣税，我理解，你就失去了自住房CGT豁免的资格！

发表于 2014-5-5 07:46 |显示全部楼层

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本帖最后由 sssddt 于 2014-5-5 08:44 编辑

刘关张发表于 2014-5-4 22:49
那我举个例子。来讨论一下。

第一阶段：

A、B、C 3套房子都不能豁免CGT

因为豁免CGT的前提条件是：在同一时期内，房主只能拥有1套房子！
实际操作上，C还是可以免CGT，但必须满足:1,C从未出租过，2,C和B不能同时有一段自住期，不能重叠，就是先卖B，再买C，如果倒过来，先买C，再卖B，C就是投资房

kobeandvin

布鞋族

发表于 2014-5-5 09:42 |显示全部楼层

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复习下

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