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楼主:毛老爹

[贷款相关] 自住房的6年法则 [复制链接]

发表于 2014-4-12 11:37 |显示全部楼层
此文章由 zxie8 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zxie8 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
有个问题,按照楼主的说法,6年法则的前提是一开始就要自主一段时间。但如果我确实一开始就住进去了,但同时还分租了一间卧室(正常报税,不是cash 偷税的那种),这种情况怎么算?请不吝赐教
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发表于 2014-4-12 18:08 |显示全部楼层
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MARK

发表于 2014-4-12 18:40 |显示全部楼层
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学习了

发表于 2014-4-12 19:48 |显示全部楼层
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学习了
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发表于 2014-4-22 14:39 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2013-8-4 14:26
六年法则:是指原先的自住房转作出租用途,有租金收入,最多不能超过6年,如果这个房子在6年到期之前卖出, ...

想请教一下,我自己原先的自住房住了一年以上,后来转投资房没租够6年,我名下也没有别的自住房,也就是可以把这个投资房仍视为我的自住房,如果卖的话照理应该都符合6年法则,不用交CGT了,但问题是这样的话我老公名下的自住房(也就是我现在住的房子),税务上就要作为投资房处理了是吧?因为一对夫妻是不能各自拥有一个自住房的,也就是说我老公名下的自住房卖的时候就要交CGT?问题是我们这个自住房从来没出租过,那CGT怎么计算呀?

发表于 2014-5-3 12:30 |显示全部楼层
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MARK
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发表于 2014-5-4 00:08 |显示全部楼层
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mark
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发表于 2014-5-4 00:50 |显示全部楼层
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本帖最后由 刘关张 于 2014-5-4 00:03 编辑
sssddt 发表于 2013-12-5 20:46
“比如我50万买了一套房,买入后自住1年,然后搬出自己租房住(例如工作地点变化不得不就近租房),原来 ...


我怎么觉得你说的不对呢

按照你的说法,出租6年,这6年租金是可以不用报税?不但CGT 免了,租金收入也不用报税了?如果需要报税,为什么不能做NG 呢?税务法则一向都是,有收入要报税,相关费用可以抵扣
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发表于 2014-5-4 01:00 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-4-11 21:15
1.如果只有1个房产,当然就是自住房,用作出租,出租期间租金收入需要按年度报税,出租不超过6年卖出,不 ...

疑问你的观点2: A,.B 2套房子,同一时期只有一套是自住房,那么为什么非要认定B是自住房,而A 不可以是自住房出租6年卖掉免GST呢?当然这期间的B 即使是自住,也要算成投资房

发表于 2014-5-4 08:21 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-3 23:50
我怎么觉得你说的不对呢

按照你的说法,出租6年,这6年租金是可以不用报税?不但CGT 免了,租金收入也不 ...

谁说出租6年租金是可以不用报税了?
出租期间必须报税,符合6年法则的话,出售房产可免增值税

发表于 2014-5-4 08:32 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-4 00:00
疑问你的观点2: A,.B 2套房子,同一时期只有一套是自住房,那么为什么非要认定B是自住房,而A 不可以是 ...

自住房的认定是房产拥有者自己的事,只要符合同一时期只有1套自住房就可以。
你可以把2套房在自住房、投资房之间相互转换,这样做,就表示2套房在一段时间内都做过投资房,彻底与6年法则无缘!

当然,如果同时有2套房,基本上6年法则不适用!
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发表于 2014-5-4 15:36 |显示全部楼层
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学习
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发表于 2014-5-4 16:43 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-4 07:21
谁说出租6年租金是可以不用报税了?
出租期间必须报税,符合6年法则的话,出售房产可免增值税 ...

根据你在333楼的注解:

1.既然是自住房的6年法则,前提条件是自住房,尽管有5年出租期,仍然是自住房,不是投资房,而负扣税只适用于投资房,如果做了负扣税,房子的性质就变了,直接定义为投资房了。


你的意思 出租报税不能负扣税?不然6年法则不是用对吗?

发表于 2014-5-4 17:13 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-4 15:43
根据你在333楼的注解:

1.既然是自住房的6年法则,前提条件是自住房,尽管有5年出租期,仍然是自住房, ...

这种自住房出租能不能负扣税的问题,我听到有二种说法,一是为今后出售免增值税考虑,免招麻烦,尽量避免负扣税。二是做了负扣税,也许会混过去。

从国家一头说,自住房出租5年,国家非但没有租金税收,还倒贴钱,这个是不能接受的!

发表于 2014-5-4 18:00 |显示全部楼层
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发表于 2014-5-4 23:44 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-4 16:13
这种自住房出租能不能负扣税的问题,我听到有二种说法,一是为今后出售免增值税考虑,免招麻烦,尽量避免 ...

"  二是做了负扣税,也许会混过去。
从国家一头说,自住房出租5年,国家非但没有租金税收,还倒贴钱,这个是不能接受的!"

你不觉得这个很矛盾的观点吗?

首先,6年出租规则适用自住房,所以既然出租收租金,ATO 就要收税,既然要给ATO报税,就会有expense附带产生。也就可能产生负扣税。环环相扣。缺一不可。 

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发表于 2014-5-4 23:49 |显示全部楼层
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本帖最后由 刘关张 于 2014-5-4 22:55 编辑
sssddt 发表于 2014-5-4 07:32
自住房的认定是房产拥有者自己的事,只要符合同一时期只有1套自住房就可以。
你可以把2套房在自住房、投 ...


那我举个例子。来讨论一下。

第一阶段:

某人有一套房A,当然自住着,过了2年,买了一套投资房B,搬到B去住了。那么A就是出租了,当然每年A的房租做报税。那么A 就变成了投资房,B 就变成了自住房。

过了6年。此人,从B 搬回了A,A 成自住了,B 开始出租收租缴税。

又过了2年,此人,卖掉A,把A 认定为自住房,不交CGT。 因为作为A套房子来说,符合自住房6年规则。 请问,这个对吗?为什么

第二阶段:

卖掉以后此人住到了B。 B 成了自住房。也就是唯一的自住房
过了一年,买了C,此人此时开始2套房。

搬入C 之后,马上开始卖B (B 不出租缴税)。 卖掉B之后算CGT。 此人把B 作为自住房。不交CGT。因为B套房也满足6年出租规则。请问这个对吗?为什么。

第三阶段

2年后,此人回国,卖掉C, 因为C 是唯一住房,默认为自住房。所以也不交CGT。 请问对吗?为什么



发表于 2014-5-5 07:41 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-4 22:44
"  二是做了负扣税,也许会混过去。
从国家一头说,自住房出租5年,国家非但没有租金税收,还倒贴钱,这 ...

不矛盾,6年法则是自住房CGT豁免,负扣税是投资房才可以做的,既然做了负扣税,我理解,你就失去了自住房CGT豁免的资格!

发表于 2014-5-5 07:46 |显示全部楼层
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本帖最后由 sssddt 于 2014-5-5 08:44 编辑
刘关张 发表于 2014-5-4 22:49
那我举个例子。来讨论一下。  

第一阶段:


A、B、C 3套房子都不能豁免CGT

因为豁免CGT的前提条件是:在同一时期内,房主只能拥有1套房子!
实际操作上,C还是可以免CGT,但必须满足:1,C从未出租过,2,C和B不能同时有一段自住期,不能重叠,就是先卖B,再买C,如果倒过来,先买C,再卖B,C就是投资房

发表于 2014-5-5 09:42 |显示全部楼层
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复习下
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发表于 2014-5-5 11:15 |显示全部楼层
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本帖最后由 刘关张 于 2014-5-5 10:20 编辑
sssddt 发表于 2014-5-5 06:46
A、B、C 3套房子都不能豁免CGT

因为豁免CGT的前提条件是:在同一时期内,房主只能拥有1套房子!


”豁免CGT的前提条件是:在同一时期内,房主只能拥有1套房子! “

请提供出处,谢谢

按照你的说法,那么同一时期2套房的,都是投资房,那么哪来的一个自住,一个投资之说?


那再问一个: 以下这个列子是很普遍的

某人有房子A, 住了2年,买了B。 B从一开始就出租报税做NG 当投资房。 那么此人同一时期有2套房,一个自住,一个投资。

3年后,此人卖A, 那么按照你的说法,此人要交CGT了,就是因为他在同一时期有2个房?
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发表于 2014-5-5 11:16 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-5 06:41
不矛盾,6年法则是自住房CGT豁免,负扣税是投资房才可以做的,既然做了负扣税,我理解,你就失去了自住房 ...


那么你既然说6年出租是要报税的。 这个怎么解释?你的意思是,我只能报租金,但是不能报房子产生的开销?

发表于 2014-5-5 12:37 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-5 10:16
那么你既然说6年出租是要报税的。 这个怎么解释?你的意思是,我只能报租金,但是不能报房子产生的开销? ...

合理的化费可以报,房货利息不可以,报了以后出售时必须交增值税

发表于 2014-5-5 12:43 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-5 10:15
”豁免CGT的前提条件是:在同一时期内,房主只能拥有1套房子! “

请提供出处,谢谢

出处ATC网站有,你自己找,前面的跟贴也有涉及
A因为一直自住,不必交CGT
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发表于 2014-5-5 12:49 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-5 11:43
出处ATC网站有,你自己找,前面的跟贴也有涉及
A因为一直自住,不必交CGT ...

出处看来不用找了,你自己已经回答了。

也就是说,同时有2个房子的,如果其中一个是自住房的,免CGT!
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发表于 2014-5-5 12:50 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-5 11:37
合理的化费可以报,房货利息不可以,报了以后出售时必须交增值税

出处? 因为没有听说过,房子出租退税,不能抵扣利息开销的。
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发表于 2014-5-5 14:09 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-5 11:49
出处看来不用找了,你自己已经回答了。

也就是说,同时有2个房子的,如果其中一个是自住房的,免CGT! ...

你概念混淆了,我们讨论的是自住房出租6年能不能免CGT?不是自住房一直自住有没有CGT!
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发表于 2014-5-5 15:14 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-5 13:09
你概念混淆了,我们讨论的是自住房出租6年能不能免CGT?不是自住房一直自住有没有CGT! ...

我是给你搞混了。的确是。

你先说:
“”豁免CGT的前提条件是:在同一时期内,房主只能拥有1套房子! “

然后我在471楼举例: A,B 2个房子同时存在的情况。
你回答 “ A 可以免CGT”

那也就是说,即使同一时期,房主拥有1套以上的房子,自住房还是可以免CGT。 不是吗?

发表于 2014-5-5 15:21 |显示全部楼层
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刘关张 发表于 2014-5-5 14:14
我是给你搞混了。的确是。

你先说:

即使有10套房,1套自住房不出租,不需交CGT
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发表于 2014-5-5 15:37 |显示全部楼层
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sssddt 发表于 2014-5-5 14:21
即使有10套房,1套自住房不出租,不需交CGT

这个就跟我本来理解的一样了。 并不是同一时期只能1套房才能免CGT。

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