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philguo

我知道是哪个店了，1个月前才打出的广告，反正这个DFO的店新店当时建店的花销可能只有30万以内，105万有些夸张。有炒的可能，就和半年前西区的一个店一样，想不想买自己决定吧！

chiny

ESSENDON DFO????这店还没被处理掉啊?? 这店早就开始卖了呀....

思郁

原帖由 philguo 于 2010-11-19 22:38 发表
我知道是哪个店了，1个月前才打出的广告，反正这个DFO的店新店当时建店的花销可能只有30万以内，105万有些夸张。有炒的可能，就和半年前西区的一个店一样，想不想买自己决定吧！ ...

就是这个 因为太新了 出手的可能性不大
其实还在考虑另外一个  在北区 taking12,000-13,000, 周租1,100包括rates，under management，这个出价范围能在多少？路过过这个店，看上去有年头了，租约明年初到期还有一个5+5

[ 本帖最后由 思郁 于 2010-11-19 23:09 编辑 ]

chiny

原帖由 思郁 于 2010-11-19 22:48 发表
就是这个 因为太新了 出手的可能性不大
其实还在考虑另外一个  在北区 taking12,000-13,000, 周租1,100包括rates，under management，这个出价范围能在多少？路过过这个店，看上去有年头了，租约明年初到期还有一个5+5 ...

DFO的TAKING绝B没有21000, 请相信我............1MILZ的ASKING, 这卖家好狠啊, 中介更狠, 这世界真黑暗~~~~~

思郁

中介不黑暗的话  卖家就不找他们卖了

philguo

原帖由 思郁 于 2010-11-19 22:48 发表


就是这个 因为太新了 出手的可能性不大
其实还在考虑另外一个  在北区 taking12,000-13,000, 周租1,100包括rates，under management，这个出价范围能在多少？路过过这个店，看上去有年头了，租约明年初到期还有一个5+5 ...

应该是个9年店，都真实的化最多45万！

chiny

原帖由 philguo 于 2010-11-19 23:20 发表

应该是个9年店，都真实的化最多45万！

45万我也不要, 回本太慢啦, 加多少租不知道, 甚么时候NEW SHOP FITTING也不知道, 40万以下的话VENDOR是不会放的, 很难....

思郁

看来大家都知道是哪家啊！ 还有一个跟这个差不多的taking 12000-13500,不过比它房租贵，一周算下来要2300左右，好处就是去年刚装修过

philguo

原帖由 思郁 于 2010-11-19 23:44 发表
看来大家都知道是哪家啊！ 还有一个跟这个差不多的taking 12000-13500,不过比它房租贵，一周算下来要2300左右，好处就是去年刚装修过

不知道说得是不是GxxxxxBxxxxxx购物中心的，要价偏高。

[ 本帖最后由 philguo 于 2010-11-20 00:40 编辑 ]

chiny

GxxxxxBxxxxxx要价偏高是因为那里的TAKING挺稳定的虽然这两年TAKING跌了, 还刚装修过, 有机会反弹.....HANDY MAN集中地, 蓝领中产多, 吃是不会省的, 不像其它穷区...BUT DA RENT IS DA KILLER, EVERY SHOPZ GOT THEIR WEAKNESS, HAVE2SAY THOSE 3 ALL SUCKZ....WONT EVEN THINK ABT THOSE

lnok

楼上的高见，我也看过这几个店，真的是不能让人下定决心想买的那种，想看但是不能下定决心买。

philguo

原帖由 chiny 于 2010-11-20 01:44 发表
GxxxxxBxxxxxx要价偏高是因为那里的TAKING挺稳定的虽然这两年TAKING跌了, 还刚装修过, 有机会反弹.....HANDY MAN集中地, 蓝领中产多, 吃是不会省的, 不像其它穷区...BUT DA RENT IS DA KILLER, EVERY SHOPZ GOT THEI ...

装修和营业额绝对没关系，看过的一个刚装修过的Subway,比去年同期值增长了300块钱，而且今年还涨价了！

chiny

原帖由 philguo 于 2010-11-20 18:03 发表

装修和营业额绝对没关系，看过的一个刚装修过的Subway,比去年同期值增长了300块钱，而且今年还涨价了！

IT WOULD BE, I AGREE SO IN SOME CIRCUMSTANCE...可是这是刚装修过的, VENDOR出了这笔钱, 从人性化的角度上, 站在VENDOR的立场上面, 你觉的他有可能会贱卖么, 除非他很急的卖(INSOLVENCY ECT), 所以ASKING那么高, 可是也没DFO那么离谱啦....NEW SHOP FITTING 是分LEVEL的, 如果是MINOR的话就可以忽略不计啦, 如果是MAJOR IN SC的话, 这一笔账就......

philguo

除非有人要买的很急，否则没必要买这种要价太高的。有些卖家总是有很多不切实际的想法，凉他半年大部分都会降价了！很多装修是强制的！

思郁

Green那个要价跟利润是不成比例的，虽然没看到他的combo但是以目前中介自己算的一个人干活的利润才12w，要价高应该是因为vendor出钱装修了，要把这个装修钱挣回来
至于那个9年店，感觉营业额主要是靠他所在地方的上班族来维持，因为他不在sc, 昨天去呆了一会，周六人也不是很多，基本进店的看上去都像是handy，不知道taking是不是真能达到平均1w3
现在对sub越来越有兴趣了，不过市面上好像不太多

philguo

如果只想找sub做好一年以上找不到的准备！没有特殊原因好的不会卖的，买的或多或少有毛病或是要价偏高的！
Sub没你想象得那么好，很多都是struggling的或是前景不太好，比如说1年前city那个要价100多万的，2年后可能也就值70万。扩张有些过渡了，光维州明年还要有11个新店开张。比如说ormond那个店一开张，旁边2公里以内的一家店营业额一下子就从1万出头掉到9000。要是一直这么发展下去，今天的Gloria Jeans就是明天的Subway.
我也见过好几个作假的Sub,和不少franchisee聊过，有一个franchisee和我说过有些人能够凭借关系在总部那里开始作假，因为这个人就很tricky,不知道真的假的。

chiny

原帖由 philguo 于 2010-11-21 12:37 发表
如果只想找sub做好一年以上找不到的准备！没有特殊原因好的不会卖的，买的或多或少有毛病或是要价偏高的！
Sub没你想象得那么好，很多都是struggling的或是前景不太好，比如说1年前city那个要价100多万的，2年后可能也就值70万。 ...

ORMOND那间店正在DEVELOP中, 现在也赚钱不多, SUBWAY这样DEVELOP的话, FRANCHISOR最有利, 最开心啦, FRANCHISEE的利益就......SUBWAY的TAKING没有1万以上的是看都不用看的,  1万以下的就是一分辛苦工.....

思郁

我是不一定找sub，只是想找个连锁生意，每年能有个稳定收入就心满意足啦

philguo

ORMOND那间店2009年2月已经开张了，所以最近1年半他旁边的几家电或多或少的都受到了一些影响。SUBWAY的TAKING没有1万也可以接，前提是房租一定要非常便宜，我就看过taking只有9000的，房租只有2万一年，挣的比很多1万2，3的都要多！

chiny

房租只有2万的估计就要下乡啦.....耐的住寂寞的还好, 毕竟人少竞争少, 住在CT的话TRAVELLING TIME 都头疼啦...

philguo

也未必，东南区20公里以内就有几个店房租3万以下，由于地理位置不太好，营业额很低，5000-8000之间，不过也算是挺稳定的店。我上面说的那个9000的店，离city30公里左右，也不算是太乡下，至少不比我们以前提到的营业额1万2多一点GB购物中心挣的钱少。每年可能还要多个几千。如果价格一样，我个人选店肯定选这个taking少的。

买店的时候注意，旁边要开新店的要小心了，或多或少都受些影响。同时，别以为麦当劳，KFC,Burger King和Subway不冲突，我看过了3个旁边新建这种真正大品牌的Subway营业额都跌了。实际上很好理解，总共市场容量就这么大，每顿饭吃了这个就肯定不会吃那个了。大家都在竞争！Sub是个好品牌，但是还没强大到谁都不怕，靠品牌效应吸引人来的地步！

思郁

不打算考虑那个green的店，一个是要价高，给低了人家也不卖，再加上感觉在人工上也不会再节省出更多

[ 本帖最后由 思郁 于 2010-11-22 21:46 编辑 ]

philguo

原帖由 思郁 于 2010-11-22 13:31 发表
我是不考虑那个green的店的，一个是要价高，给低了人家也不卖，再加上卖家也是华人，感觉在人工上也不会再节省出更多

什么人卖的倒不是大问题，只要是价格合理，taking没作假，发展前景好就是好店！我还弄过希腊人和印度人的店呢！

思郁

学习了！ 谢谢~

good518

又来请老兄给支招了。
基本情况：Coffee Club. Taking $20800, COG $6250（约占30%）,rent 1500（约占7.2%,较低）,wages 5380（约占25.8%，偏高） Net Profit $5500/pw.  一周营业时间7天90小时。1 owner工作每天1-2小时，雇了10余人。Club内，老店，无竞争，约80个座位。需装修1.5-2万。5年新LEASE. 报价649000。
感觉租金低，环境好，安全。看不出发展潜质（但是较稳定），可能只有在开源节流，降低人工上下功夫了。不知您觉得如何？价格是否合理？（假设Ttaking是真实的，因我还没见到详细的单据）多谢了。

philguo

如果20800不包括GST,而且数据都是真实的，这个要价算是合理的。人工不是偏高，而是合理或是稍稍偏低。

chiny

雇了10余人, wages 5380就算很低啦....老店需装修1.5-2万是不现实滴, 5年新LEASE RENT 还不明朗, 1500/WEEK 估计是OLD LEASE的....Taking要看它的AVERAGE....没水份的话649K绝对买的过.....

good518

谢过楼上两位高人，都是画龙点睛之语。许多细节还不清楚，仍存在很大不确定性。taking是否包含GST，数据是否真实，装修费的多少（老店这词，我用的不确切。但中介说就需花这么多，好像装修过吧，时间匆忙，没细说），LEASE的情况（1500/week是旧lease的没错），这几年的销售报表等，都要加以确认。

good518

进一步核实，出入较大。Taking$20800已含GST，不含GST的Taking是18900左右。Net Profit $5500/pw是指Owner自己做的情况下给出的（我也不清楚卖方是如何标出这么高的值的）。我计算的年净利在16万-17万的样子（不含自己的人工）。房租是新LEASE的。装修费最多1.5万。假设Taking是平均数，且是真实的，这个店的估值应该还有下降8-10万的余地吧？投资它还有价值吗？另，想找到一个报价与合理估值相近的店不容易，想捡漏就更难。

philguo

记得我说过我卖得一个店吗？15k(exc gst),房租13万，只卖了不到30万，利润如果能有5500的前提是这个owner自己一周干70小时以上，而且要1个顶2个人干活。利润绝对没有你想得那么多。你这个店最多48-50万。减去你的装修费，出多少你就知道了。