到目前为止，有多少曾经买楼花的人是赚了的？

flyingf4u

后悔又回了这个人的贴，现金流都不知道还要从小学数学解释起：
1.2年楼花只付10%，这2年内不用在支出，不用贷款不用付利息直到SETTLE；这两年无任何支出+工资和其他收入=+现金流
2.买现房要贷款105%（多多说的），2年要付利息，付物业管理，付维修，付出租中介管理费 -租金收入-从你工资或其他收入=+/-现金流

买楼花，两年内SETTLE，这两年你一定是正现金流一定有存款。
买现房，两年也许出现正现金流，也许出现负现金流。

但就现金流比较，哪个更稳定？
小学算术课完毕，多多请跳出来扇耳光吧

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-15 17:51
请仔细阅读我的回帖，其它废话不多说。
我哪个贴说过二手房只能付全款了？
现金流定义请查一下，贷款付的 ...

你还是先读我的贴吧.358# 359# 369#,我说得很清楚了.

我本来就没说全款贷款的事,说的是升值,跟全款贷款根本就没关系.

你突然说什么全款贷款现金流,驴唇不对马嘴.

所以你要是乱咬,就别怪多多哥哥不客气哦.

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-15 17:59
后悔又回了这个人的贴，现金流都不知道还要从小学数学解释起：
1.2年楼花只付10%，这2年内不用在支出，不用 ...

我已经觉得很无聊了.

你看看358#,359#,369#OK?

跟现金流有关系吗?

flyingf4u

买楼花一个优点就是能缓解你的现金流压力同时又能买到房子。你买房不考虑自己的现金流根本不是专业的投资态度，那是赌徒心态。
还说人家这根本不是重点，现金流都不是重点什么是？
当然对多多不是重点，人家多多105%贷款不用付利息的。

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-15 19:29
你根本就没回对地方.

我在和1958讨论 楼花和UNIT 升值及收益的问题.  当然他也是个糊涂蛋,至少是装糊涂 ...

多多午觉睡没醒吧，还是有意的。
人家09年买房到现在赚7万，你要跟06年买Aubrun的房子比。为什么不跟二战前买的比呢？
原以为是你认为你把人家06买楼花当成了付全款的，现在才知道你就喜欢把橘子和苹果拿来比较以达到目的。
对不起，话说重了，是你逼的我呀。

喜欢地产

你俩开个贴子对决好了，贴子起名叫多多哥对战FLYNG，
现在在人家的贴子下，把楼歪得一跳糊涂，两人还是争论不休。。。

flyingf4u

人家多多贷款不用付利息的，你别惹他咯。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-15 18:07
多多午觉睡没醒吧，还是有意的。
人家09年买房到现在赚7万，你要跟06年买Aubrun的房子比。为什么不跟二战 ...

我真多余写全款那两个字,本身毫无意义.何况后面在369#也说了, 要是用财务杠杆就赚得更多了.

人家写的是06年买的,OK??自己去看看吧. 是瞎了还是记性完蛋了?

liuliang1958

对不起我收回对多多的恶语。向来他也是一时没看清罢了。
都怪我引得上面两个人的针尖麦矛。
有话好好说，大家都受益。自己受益，看官受益。

flyingf4u

喜欢地产 发表于 2012-10-15 21:07
你俩开个贴子对决好了，贴子起名叫多多哥对战FLYNG，
现在在人家的贴子下，把楼歪得一跳糊涂，两人还是争论 ...

我不敢对，人家有耳光，流弹，还贷款105%不付利息。我哪敢啊。

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-15 18:10
人家多多贷款不用付利息的，你别惹他咯。

拿refiance当收益算的,还好意思在这儿说呢?

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-15 20:11
我真多余写全款那两个字,本身毫无意义.何况后面在369#也说了, 要是用财务杠杆就赚得更多了.

人家写的是0 ...

你被误导了。
应该说09年买了两套盖好的新房。这样就好理解了，对吗？
如果你要比较Auburn的，你要说09年在Auburn买Unit收益如何如何。
这样说你清楚了吗？

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-15 21:13
拿refiance当收益算的,还好意思在这儿说呢?

晕，REFINANCE不是收益是现金流投资成本的问题，请仔细读我的贴，我重来没有说过这个是收益。
还是回到你的现金流定义上。
你搞懂了再来说好不？ TOP UP出来的钱进的是你的口袋是吗？

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-15 18:17
晕，REFINANCE不是收益是现金流投资成本的问题，请仔细读我的贴，我重来没有说过这个是收益。
还是回到你 ...

358# 359# 369#,没看就别废话了.

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-15 18:14
你被误导了。
应该说09年买了两套盖好的新房。这样就好理解了，对吗？
如果你要比较Auburn的，你要说09年 ...

这好歹才回到正题上来. 这跟全款有个P关系啊

2006年买的楼花,09年交房,但是在2006年就已经锁定你的首付了. 你已经不能用这笔钱做别的投资了.所以我认为这个房就是2006年买的,不能算做是2009年买的. 就相当于2006-2009年这个房子处于空置状态.

如果不买这楼花,你在2006年就完全可以用这笔钱买其他房子的,比如18万的奥本UNIT,而不用等到2009年.

这个道理是不难懂的. 我不会再继续说了.这个贴子已经绝对进入垃圾时间了.

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-15 21:19
358# 359# 369#,没看就别废话了.

确实，连现金流都搞不清楚，多说也是废话。

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-15 18:25
确实，连现金流都搞不清楚，多说也是废话。

会有人信你吗,"专家" 过过嘴瘾就行了.谁轻谁重大家心里明白.
小把柄不要太多哦

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-15 20:21
这好歹才回到正题上来. 这跟全款有个P关系啊

2006年买的楼花,09年交房,但是在2006年就已经锁定你的首 ...

我不知道怎么解释你才清楚。
之所以叫楼花就是它不是楼。买楼花在06年，真正买楼在09年。同意吗？所以投资的开始时间是09年。
Flying说到现金流也是这个意思。投资开始时间是从投下资金时算的，而不是放下定金时算的。
如果你报税的话，这一点一定要弄清楚，否则会出问题的。

ialienam

現在兩邊都互相文字戰, 離題太多了.

買房 (不管是樓花或是現房) 就和所有投資一樣.. RISK.. 有風險就會賺. 有人賺就會賠.
同一個location, suburb也一樣, 我前面也說到, 兩個不同客戶 同一個building, same settlement date, same floor plan really.. 一個沒settle就賺$100k, 另外一個打平就偷笑了.

Auburn有一定會賺的, 也一定有賠的.
我住Rockdale, 有些unit 4,5年下來當年買around $380k, 到現在$500k都有機會.
同樣Rockdale, 我以前租的apartment大概也當年也是$380k, 現在也差不多$400k就很不錯.

我覺得多多哥哥另外一篇就寫得比較他真正用意 （我個人覺得很中肯, 至少我的解讀是這樣)
他文中也沒有反off the plan, 他也只是認為風險比較較大 (就像股票一樣, blue chips, small companies, mid cap etc etc). 這也是真的, off the plan就像small companies (new start), 風險較高 但也獲利可怕.

就flyingf4u朋友說的一樣, 沒settle前 你中間10%成本, 賺了錢... 乖乖 不得了.. (10%還說不定可以拿developer interest).

身邊朋友有買off the plan賺錢, 也有不賺.. 沒必較拿一個example就說定自己一定對.
股票也是..."到目前為止, 有多少買股票是賺錢的"?
你問Warren Buffett, yes 他全世界top 5 richest person..

你問我...e...yes & no.. 我有賺有賠, 但沒有變Warren Buffett.

這個投資完全看個人情況.. 投資房- 如果想玩short profit, 我個人很反對 (不管樓花or現房).

如果要我說, 投資房我有時不認同一些agent的話..

一定要買得早.. yes & no.. 因為要看自己能力. 有些人明明剛出社會, 生小孩, 自住房都還沒有等... cash flow is tight, 身邊一些客戶就這樣, 太早買 是不錯, 但等要換大房or還有其他人生更多重要的事, 需要現金.. 挖..也要賣房... 賣到錯誤的點上.. 你要明明知道未來一兩年需要大量現金... 投資房..算了 later.

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-15 18:14
你被误导了。
应该说09年买了两套盖好的新房。这样就好理解了，对吗？
如果你要比较Auburn的，你要说09年 ...

我再说清楚一点吧.

现在是2006年.

有两套房,一个是奥本UNIT,标价18万, 一个是某楼花,标价50万,要2009年交工.

.你买了楼花, 到2012年赚了7万.

如果不买这楼花,那么在2006年就可以买那个奥本优尼, 而不用等到2009年才买. 对吗? 到2012年这个UNIT 28万.

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-15 18:33
我不知道怎么解释你才清楚。
之所以叫楼花就是它不是楼。买楼花在06年，真正买楼在09年。同意吗？所以投 ...

不用和我说清楚了.

我很清楚.

谁不清楚,读者最清楚.

你就这么认为吧. 我真的不争了.

喜欢地产

ialienam 发表于 2012-10-15 20:34
現在兩邊都互相文字戰, 離題太多了.

買房 (不管是樓花或是現房) 就和所有投資一樣.. RISK.. 有風險就會賺. ...

有道理

hsqhugh

建议关贴吧,垃圾时间已经到了

liuliang1958

hsqhugh 发表于 2012-10-15 20:34
我再说清楚一点吧.

现在是2006年.

卖楼花和现房的投入不一样的。夸张地说吧，卖楼花只要1000元，买Unit要28万。你投入的不一样怎么能比较他们的产出是多少呢？

如果只说09年，那么大家就都是全款进场了，这就好比较了。是不是这个道理？

同样的道理，在报税时你绝对不能说房子是06年投资的，而应该说09年买的。 希望这下说清楚了，我有些汗了。

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-15 21:21
这好歹才回到正题上来. 这跟全款有个P关系啊

2006年买的楼花,09年交房,但是在2006年就已经锁定你的首 ...

看看，还是没有现金流的概念。06年买现房，不用贷款吗？贷款不用付利息吗？
比如我买来自住，但是我只够付10%的首付，剩下全贷，没租金收入，买现房马上要付90%的贷款利息，06到09的物业管理费， COUNCIL RATE,水费。
如果我买的是楼花，这3年我不用付贷款，不用付物业费，COUNCIL RATE，水费 ，只用付租金，加上工资和其它收入=正现金流。09年SETTLE的时候我再付出10%的首付（通过这3年的正现金流），SETTLE收我付的贷款利息不是90%而是80%的贷款。
从这个案例看，买楼花解决了你现金流不足不能买现房的问题，同时SETTLE又多付了10%的首付，少付了利息。
一般这些不用解释论坛大部分都懂的道理，多多专家却说这不是重点。

flyingf4u

投资不看现金流就是纸上谈兵。你有多少钱投多少资，否者就有破产的危险。所谓量力而为。
象多多这样不考虑现金流的投资者，很容易误导论坛其它读者。毕竟多多可以贷款105%不用付利息，别人比不了。

hsqhugh

liuliang1958 发表于 2012-10-15 18:47
卖楼花和现房的投入不一样的。夸张地说吧，卖楼花只要1000元，买Unit要28万。你投入的不一样怎么能比较他 ...

别汗了

UNIT 在2006年的首付可以是0的.

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-15 22:04
别汗了

UNIT 在2006年的首付可以是0的.

多多说的是楼花还是现房啊？如果是楼花，不可能，不如是现房，更可怕，你100%贷款压力太多，自住肯定负现金流。投资负现金流的可能性更大。

powerfong

flyingf4u 发表于 2012-10-15 21:48
看看，还是没有现金流的概念。06年买现房，不用贷款吗？贷款不用付利息吗？
比如我买来自住，但是我只够 ...

理论上，是正如你所说的这样，但前提是你是用一个合理的价位买的楼花。因为像现在一些虚高的楼花，到settle的时候，银行估价给不足你，你是要赔进去的。当然客观上说，如果你的在等settle就开始存的现金流够大的话，也可以cover回来的。所以，如果你说的东西（在我个人看来）都需要这么多的因素才能够实现，明显风险就高了。最后还是回到那句话，楼花风险相对来说太高了，而高风险下来获得的不是高回报（相对来说）。可以挑的话，我真看不到要挑楼花的理由。当然这里的我，还是和之前一样，没有做过详细的研究和调查，只是用闲时看看论坛，又想投资的人，所以专业知识不多，但基本逻辑还可以。

wmwbull

我赚的。。。。。。