刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

asschemer007

楼主别纠结了,不妨把眼光放广一点，现在租金回报好，增值又好的房子，悉尼不容易找的；

我有几个客人买在了Perth, 去年底和今年初买的house, 90多万的房子，租金回报达到了6％，增值幅度也相当可观，仅仅几个月时间价格已经涨了20多万；

悉尼公寓大增涨时期是在2012-2017年间，那时候的涨幅夸张到，你买任何一个好点的楼花公寓，在settle 时候都能加价$10万以上卖掉，所以很多销售人员自己一买就是好几套，首付10％，不settle就卖掉...同样的道理，那个时期的二手公寓，只要买入时候价格合理，没有不涨的;

2017年以后的公寓楼花，我就没见过挣钱的，包括北区Chatswood 的几个楼花，其他区就更不用说了...

北区东区低密度，老旧一点的unit, 近学区的公寓，是为数不多的近几年能增值的楼房..

pan123au

Sandy_susu 发表于 2025-3-3 16:21
那你自住房贷款不用还利息吗，那不是税后收入还款？你之前还说没有利息？你到底哪句是真的。 ...

吹牛又不犯法

pan123au

asschemer007 发表于 2025-3-3 16:30
楼主别纠结了,不妨把眼光放广一点，现在租金回报好，增值又好的房子，悉尼不容易找的；

我有几个客人买在 ...

悉尼house 真太贵，租金和贷款，根本不可能实现平衡，一个时代的结束。代表一个新的时代开始。

maxinfang

所以公寓已死 有事烧纸

pan123au

maxinfang 发表于 2025-3-3 16:52
所以公寓已死 有事烧纸

低密度，好区，老公寓，增幅不错，Randwick， Bondi，

maxinfang

pan123au 发表于 2025-3-3 16:55
低密度，好区，老公寓，增幅不错，Randwick， Bondi，

除非降息 或者自住 这些公寓已经涨了 看上眼的两房120w起 吓死个人 能租900就不错了

c4pe

Sandy_susu 发表于 2025-3-3 16:21
那你自住房贷款不用还利息吗，那不是税后收入还款？你之前还说没有利息？你到底哪句是真的。 ...

你找出我哪里说了自住房贷款没有利息

Momokosan

几年前买的Randwick Newmarket第二期楼花今年中要交房 当时两房买了$1.48m 小区目前租金行情$1200-1400一周 第一期的两房卖价几个月前已经达到$1.79m 第二期的builder还是Landlease
这个投资我自己是很满意的 只能说好的公寓投资的确不多 但也不至于完全没有

ymf9901071

这个帖子，比俄乌战争都激烈

天涯浪客

pan123au 发表于 2025-3-3 15:46
悉尼house 真太贵，租金和贷款，根本不可能实现平衡，一个时代的结束。代表一个新的时代开始。 ...

还有地税，自主还行，投资成本太高了。

pan123au

天涯浪客 发表于 2025-3-4 04:48
还有地税，自主还行，投资成本太高了。

确实如此，2012年以前还可以，当house价格过150万就没有办法做到收支平衡。

pan123au

Momokosan 发表于 2025-3-4 00:57
几年前买的Randwick Newmarket第二期楼花今年中要交房 当时两房买了$1.48m 小区目前租金行情$1200-1400一周 ...

这种楼花，根本没有投资意义，不管租金和增值以后没有钱图，只能自住，

stephen_lee

在澳洲投资公寓就给政府做贡献，帮政府解决住房问题，帮政府贡献税务，给物业打工，解决了一批就业。最后房东两手空空

鬼面骑士

Momokosan 发表于 2025-3-4 00:57
几年前买的Randwick Newmarket第二期楼花今年中要交房 当时两房买了$1.48m 小区目前租金行情$1200-1400一周 ...

你可能对投资两个字有什么误解
现在房子新 不需担心，5年后 你就开始操心下你的strata吧
会给你制造惊喜的

wxm611

Momokosan 发表于 2025-3-4 00:57
几年前买的Randwick Newmarket第二期楼花今年中要交房 当时两房买了$1.48m 小区目前租金行情$1200-1400一周 ...

东区不错的。Randwick 有医院，有大学，有海边游客，有很多本地稳定居民。换我就准备1.8M 能卖就卖了，毕竟拿回来的钱 也够买个300平的土地小house。三房可租1500

msshawn111

burwood 玻璃楼出租净收益5.5-6%

teeneric

pan123au 发表于 2025-3-3 16:46
悉尼house 真太贵，租金和贷款，根本不可能实现平衡，一个时代的结束。代表一个新的时代开始。 ...

现在一定实现不了平衡，但十年后，也许可以。要有正现金流，要在10年之后，才能体现，前10年，是要补贴的。

Sandy_susu

c4pe 发表于 2025-3-3 17:45
你找出我哪里说了自住房贷款没有利息

你算自住房支出没有算利息，哪有会计算利润不算利息成本的？

c4pe

Momokosan 发表于 2025-3-4 00:57
几年前买的Randwick Newmarket第二期楼花今年中要交房 当时两房买了$1.48m 小区目前租金行情$1200-1400一周 ...

牛啊。几年前看过haymarkt那些lendlease建的公寓，一个个亏的妈都不认识了。

c4pe

wxm611 发表于 2025-3-4 08:13
东区不错的。Randwick 有医院，有大学，有海边游客，有很多本地稳定居民。换我就准备1.8M 能卖就卖了，毕 ...

你来randwick看过没有？萧条的很，商场和基建非常破旧。贵在离市中心近，离海近。华人一般不会喜欢在这里生活。投资不了解。

c4pe

Sandy_susu 发表于 2025-3-4 08:58
你算自住房支出没有算利息，哪有会计算利润不算利息成本的？

看图，有没有利息？

Sandy_susu

c4pe 发表于 2025-3-4 09:24
看图，有没有利息？

爬楼的时候你根本没列表，哪里能看到你这个收益对比？

yzh1999

c4pe 发表于 2025-3-4 09:24
看图，有没有利息？

NG = (153.38+13.13-95.55) * 38% = 26.97

这里用了最坏情况，就是收入正好等于190k，NG都是低税率，CGT都是高税率

c4pe

yzh1999 发表于 2025-3-4 10:28
NG = (153.38+13.13-95.55) * 38% = 26.97

这里用了最坏情况，就是收入正好等于190k，NG都是低税率，CGT ...

我一直想不明白的是。如果刘德华所有的投资房租金都能cover 贷款利息的话，按道理银行会不停的给他增加贷款额度。因为他的正现金流越来越大。没理由限制。还是太多不合理的地方了。

c4pe

yzh1999 发表于 2025-3-4 10:28
NG = (153.38+13.13-95.55) * 38% = 26.97

这里用了最坏情况，就是收入正好等于190k，NG都是低税率，CGT ...

NG是每年都亏一点点。CGT是一次性把十年所有的增值和折旧全部在一个财年加到个人应税收入里。

yzh1999

c4pe 发表于 2025-3-4 10:33
我一直想不明白的是。如果刘德华所有的投资房租金都能cover 贷款利息的话，按道理银行会不停的给他增加贷 ...

会。
但是边际递减，因为一，银行需要用assessment rate (300bp spread)来评估所有收入，他当时breakeven但是在assessment rate下他是亏损的。第二，房租收入需要打折以反应空置等情况

yzh1999

c4pe 发表于 2025-3-4 10:41
NG是每年都亏一点点。CGT是一次性把十年所有的增值和折旧全部在一个财年加到个人应税收入里。 ...

假设1，收入非常接近19万，所以38%的那部分可以忽略。2，两套房子同一FY出手，把tax bracket直接顶到最高

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 09:33
我一直想不明白的是。如果刘德华所有的投资房租金都能cover 贷款利息的话，按道理银行会不停的给他增加贷 ...

你不懂说明你没怎么高比例贷款过，规矩不是我定的，是银行定的。银行的标准是随时调整的，就和移民政策差不多。

c4pe

yzh1999 发表于 2025-3-4 10:44
假设1，收入非常接近19万，所以38%的那部分可以忽略。2，两套房子同一FY出手，把tax bracket直接顶到最高 ...

一般稍微聪明一点，不会在同一个财年同时卖出。就不知道刘德华是不是了。

刘德华没做负扣税。并声称贷款利率4-5%，房租收益6%，房子增值10%。所以每年2%的房产价值的现金流要报税。他两套公寓每套60万，3套townhouse，他说估值100万（不知道记得准确不）。那么房租-利息剩下的8.4万就是净收入。再加上他工资5万（不知道记得准确不），不足19万，可以有一部分低税率征税。

但是他给的信息不全，如果40万的房10年后变成60万的话，增值约为 4.14%，而不是10%。很多地方说不通。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-4 09:33
我一直想不明白的是。如果刘德华所有的投资房租金都能cover 贷款利息的话，按道理银行会不停的给他增加贷 ...

我随便说一点，具体情况你要问贷款中介。租金是按照比例折算现金流的，一年租金10万，银行可以按照100％算，也可以按照80%算，不同时间都不一样。同时还有浮动利率的变化，本身利率就是浮动的，银行可以在利率上加1％也可以加2％算你的贷款能力。。。