CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

dandan

机构评估是怎么回事？？是在装修前做还是装修好了做？机构评估和一个个单件折旧计算哪个对退税有利？
感谢解答。

contactus

假定：
自住房合计贷款5０万，多还了１０万放在ｗｉｔｈｄｒａｗ账户里（注意不是ｏｆｆｓｅｔ账户），所以目前还欠40万。
当做投资时，将该笔10万取出，欠款额重新变成50万。

Q1:那么在计算应抵税利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年产生利息3万5.所以用于投资的部分可抵税的利息就是3.5w*（10w/50w)=7K 或者 10w*7%=7K.对吗？
Q2:如果又多还进20万。欠款额重新变成了30万，那么在计算应抵税利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年利息是3万5.因为多还了20万，所以30万的利息是2万1.所以用于投资的部分可抵税的利息是2.1w*（10w/50w)=4K2.对吗？还是：
多还的20万，只是冲抵50万-10万（投资用）=40万的利息，多还的20万不用于冲抵那10万投资的用途，所以，可抵税的利息依然是10w*7%=7K ?

请问对于Q2来说，到底是按7K算，还是4K2？

LENNY_DONG

机构评估就是花钱买一个DEP REPORT
只有装修好才可以做得。
如果你的房子很新，找他们做评估报告可以，如果不新，没必要了。因为房子都是按40年就要报废了来算。
因为一个报告一般要550

LENNY_DONG

Q1:那么在计算应抵税利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年产生利息3万5.所以用于投资的部分可抵税的利息就是3.5w*（10w/50w)=7K 或者 10w*7%=7K.对吗？按40万算，除非你的另外10万也是去投资目的，比如买股票或别的投资。
Q2:如果又多还进20万。欠款额重新变成了30万，那么在计算应抵税利息的时候，是如何计算呢？按30万算。
按现行7%利息算。50万一年利息是3万5.因为多还了20万，所以30万的利息是2万1.所以用于投资的部分可抵税的利息是2.1w*（10w/50w)=4K2.对吗？还是：
多还的20万，只是冲抵50万-10万（投资用）=40万的利息，多还的20万不用于冲抵那10万投资的用途，所以，可抵税的利息依然是10w*7%=7K ?

Q2 我看晕了。我只能说LOAN变小，可作为的利息DEDUCTION就变小。

dandan

原帖由 STS-TAX 于 2011-6-6 14:07 发表
机构评估就是花钱买一个DEP REPORT
只有装修好才可以做得。
如果你的房子很新，找他们做评估报告可以，如果不新，没必要了。因为房子都是按40年就要报废了来算。
因为一个报告一般要550

房子很旧。我估计都报废好几个来回了：）

contactus

原帖由 STS-TAX 于 2011-6-6 16:16 发表
Q1:那么在计算应抵税利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年产生利息3万5.所以用于投资的部分可抵税的利息就是3.5w*（10w/50w)=7K 或者 10w*7%=7K.对吗？按40万算，除非你的另外10万也是去投资目的，比如买股票或 ...

不好意思，我描述的可能不对。重写一遍，修改的部分用【】标注了：

假定：
自住房合计贷款5０万，多还了１０万放在ｗｉｔｈｄｒａｗ账户里（注意不是ｏｆｆｓｅｔ账户），所以目前还欠40万。
当做【其他目的，比如买投资房或股票】投资时，将该笔10万取出，欠款额重新变成50万。  【这10万就产生了利息，因为这10万是投资目的，所以利息应该可以扣税。】

【主要想问这10万产生的利息进行抵税的算法】

Q1:那么在应抵税利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年产生利息3万5.所以用于投资的部分可抵税的利息就是3.5w*（10w/50w)=7K 或者 10w*7%=7K.对吗？

Q2:【如果取走上面的10万做投资后，】又多还进去20万。欠款额变成了30万，那么在【计算那10万应抵税】利息的时候，是如何计算呢？
按现行7%利息算。50万一年利息是3万5.因为多还了20万，余下30万的利息是2万1.所以用于投资的部分可抵税的利息是2.1w*（10w/50w)=4K2.对吗？还是：
多还的20万，只是冲抵50万-10万（投资用）=40万的利息，多还的20万不用于冲抵那10万投资的用途，所以，可抵税的利息依然是10w*7%=7K ?

请问对于Q2来说，到底是按7K算，还是4K2？

LENNY_DONG

两个答案都是7千。你需要考虑那么多还进去还进来

你只要记住投资性质是多少，那么你LOAN是多少利息计算就可以。

所以Q1和Q2都是7千。

contactus

关于withdraw的问题，请帮忙看看这样能不能达到退税目的：

假设现有自住房A，无offset账户，withdraw里面多还了10万块。
再买个房子B，以投资房名义，从A中把这10万取出买B，因为B是投资房，所以这10万可以退税。
将B出租一段时间后，搬入B，将B作为自住房，将A转为投资房，然后再将B里面那10万再放回到A中，这样的话，这个10万也是投资目的，也可以退税。

请问这样操作的话，这多还的withdraw账户里面的10万，就可以一直视为投资用途进行退税了，是吗？
如果这样的话，就达到了多还的钱可以取出进行退税的目的，那么withdraw和offset就是一样的了。

[ 本帖最后由 contactus 于 2011-6-7 10:15 编辑 ]

典

LZ好人
也问个问题
原来的自住房A,每月还利息3000
新买投资房B,每月还利息4000
然后投资房B出租几个月后就不出租了，搬进去住，A出租每月2000收入，
无意改变B的投资房性质
那么每年报税的时候，损失怎么算？
是用B的4000每月来算损失还是用A的(3000-2000)来算损失？
发生的维护费用，是用A的还是B的维护费用来算损失？
谢谢

LENNY_DONG

原帖由 contactus 于 2011-6-7 10:12 发表
关于withdraw的问题，请帮忙看看这样能不能达到退税目的：

假设现有自住房A，无offset账户，withdraw里面多还了10万块。
再买个房子B，以投资房名义，从A中把这10万取出买B，因为B是投资房，所以这10万可以退税。
将B出租一段时间后 ...

This strategy is totally wrong as the withdraw won't be same as offset

LENNY_DONG

原帖由 典 于 2011-6-7 22:28 发表
LZ好人
也问个问题
原来的自住房A,每月还利息3000
新买投资房B,每月还利息4000
然后投资房B出租几个月后就不
是用B的4000每月来算损失还是用A的(3000-2000)来算损失？
发生的维护费用，是用A的还是B的维护费用来算损失？
谢谢

你好
B房的利息亏损作为将来卖房成本的一部分，同样B房的维修费也是一个道理
A就报A的亏损，和B没关系'

红袖添饭

感谢楼主回答问题～

替亲戚问：抵税问题

我亲戚买房的时候只写了太太的名字，可是太太根本没有收入，先生收入高总是他在还贷。现在房子想转投资，在不过户房子到先生名下的情况下，可以给先生抵税吗？

房子一直完全是先生在负担这是事实，而且是多年夫妻，虽然COUNCIL RATE上面是太太一个人的名字，但是贷款银行账单上一直是先生和太太两人的名字。他们觉得应该不用再去办过户到先生名下吧？直接可以把EXPENSE算在先生的退税里吧？


非常感谢～

[ 本帖最后由 红袖添饭 于 2011-6-8 00:41 编辑 ]

contactus

原帖由 STS-TAX 于 2011-6-7 23:15 发表

This strategy is totally wrong as the withdraw won't be same as offset

为什么呢？不是说只要withdraw账户的钱用于投资目的，就可以退税么？

ozsteps

refinance 要交印花税吗 NSW
例如:买时40万(低于500K)当时没交,贷320K.还欠150K,160K(可REDRAW),10k还本了.
如果现在房子值510K
1,REFINANCE 510k*80%
2.REFINANCE 490k*80%
3.REFINANCE 400k*80%
以上三种情况哪种要上印花税.(不想多套钱,只是想换家银行)

LENNY_DONG

再买个房子B，以投资房名义，从A中把这10万取出买B，因为B是投资房，所以这10万可以退税。

这个理解对的。



将B出租一段时间后，搬入B，将B作为自住房，将A转为投资房，然后再将B里面那10万再放回到A中，这样的话，这个10万也是投资目的，也可以退税
我重新看了一次。
那么B贷款大了，A贷款小了。 B要多付利息，A少付利息，因为A变投资了，那么B多还利息可以减税
问题是有区别么？
没有OFFSET帐户问题一般是自主变投资房的问题，和你两个房子绕来绕去性质不一样。

你会损失 两边的CGT EXEMPTION。

因为你换来换去当自主，恰好你又要先出租

[ 本帖最后由 STS-TAX 于 2011-6-8 15:20 编辑 ]

sunrise

没有offset的自住房夫妻共有想变投资房,可不可以把夫妻份额重新分配,(夫1%妻99%),然后再refinace,就可以80%贷款用来负扣税?谢谢.

LENNY_DONG

原帖由 红袖添饭 于 2011-6-8 00:31 发表
感谢楼主回答问题～

替亲戚问：抵税问题

我亲戚买房的时候只写了太太的名字，可是太太根本没有收入，先生收入高总是他在还贷。现在房子想转投资，在不过户房子到先生名下的情况下，可以给先生抵税吗？

房子一直完全是先生在负担 ...

产权不过户的话是不可以CLAIM

以COUNCIL  RATE 上名字为准。

LENNY_DONG

原帖由 ozsteps 于 2011-6-8 15:10 发表
refinance 要交印花税吗 NSW
例如:买时40万(低于500K)当时没交,贷320K.还欠150K,160K(可REDRAW),10k还本了.
如果现在房子值510K
1,REFINANCE 510k*80%
2.REFINANCE 490k*80%
3.REFINANCE 400k*80%
以上三种情况哪种要上印花税.(不想多套钱,只是想换家银行)

REFINANCE和印花税没关系把。只是换银行，不涉及产权变更

LENNY_DONG

原帖由 sunrise 于 2011-6-8 22:50 发表
没有offset的自住房夫妻共有想变投资房,可不可以把夫妻份额重新分配,(夫1%妻99%),然后再refinace,就可以80%贷款用来负扣税?谢谢.

方法可以，但是能不能到80%，要看49%的贷款额度和之前50%还剩贷款是多少。

contactus

原帖由 STS-TAX 于 2011-6-8 15:17 发表
再买个房子B，以投资房名义，从A中把这10万取出买B，因为B是投资房，所以这10万可以退税。

这个理解对的。



将B出租一段时间后，搬入B，将B作为自住房，将A转为投资房，然后再将B里面那10万再放回到A中，这样的话，这个10万也是投资目的，也可以退税
我重新看了一次。
那么B贷款大了，A贷款小了。 B要多付利息，A少付利息，因为A变投资了，那么B多还利息可以减税
问题是有区别么？
没有OFFSET帐户问题一般是自主变投资房的问题，和你两个房子绕来绕去性质不一样。

你会损失 两边的CGT EXEMPTION。

因为你换来换去当自主，恰好你又要先出租

1. CGT EXEMPTION 是什么东西呢？
2. 主要的目的是让这多还的10万可以减税，同时两个房子所付的利息并没有变化。B贷款大了A贷款小了少付利息了，但是中间的差价还是可以扣税，就好了。

红袖添饭

原帖由 STS-TAX 于 2011-6-9 09:21 发表

产权不过户的话是不可以CLAIM

以COUNCIL  RATE 上名字为准。

谢谢STS！

LENNY_DONG

LENNY_DONG

LENNY_DONG

LENNY_DONG

dandan

请问楼主，我现在装修还没有进行完，是不是要尽可能的把能拿到的发票都拿到以便退税？
（其实我基本上知道我问的是废话，我主要是想帮你顶 ）

LENNY_DONG

他要是愿意开票就可以
因为对他来说，他在这个财年结束前多一笔收入。。。。

LENNY_DONG

LENNY_DONG

LENNY_DONG