原创：印花税改房产税，政府的真正目标是。。。。。。

seaweed82

房价 1M，假设地价500k
印花税： 40k
房产税： 500+0.3%*500000=2k
倍数：40/2=20

这个算法不准确，
一次性的印花税要按复利来算，利率是2.5%的话，第10年就是40k*(1+0.25)^10=$51203
而每月交的2000元要按零存整取来算，如利率是2.5%，第一年末就是=2000*1.025=2050元，第二年末是（2000+2050）*1.025=4151，第10年末是$22967
如此算的话按得率2.5%，是在第27年持平。
如果利率是4%的话，是在第39年持平。
政府会调整土地估值，银行也会调整利率。

这个例子是house，公寓的地价更低。

即使是大地豪宅，也不太受影响，富豪有时候也需要现金流，毕竟他们把钱投在商业里赢利更多，
本来地产就是拿银行的钱来赚钱，而不是从口袋里出更多钱。

这个政策会推进房产交易，刺激买房和卖房双方。

你几年前100万买的房，出了4万印花税，加上律师费，验房费，大概104万2千，卖100万的话亏损了4.2万，但在新政下你仅亏损2千，而买家只需要准备100万而不是104万，以后卖家卖的时候也不用多卖4万才能保本。

这个政策对房市个人感觉是利好，对买房和卖房的双方都是利好

沧海一粟a

政府缺钱，才想到这个房产税。政府缺钱可以降预算，为什么一定要收自住房主的税。就好比买不起奔驰，可以买丰田啊。。明明缺钱，为什么要各种花钱

悉尼土地娘娘

沧海一粟a 发表于 2020-11-20 22:01
政府缺钱，才想到这个房产税。政府缺钱可以降预算，为什么一定要收自住房主的税。就好比买不起奔驰，可以买 ...

房产税收上去的税额，短期是绝对不会超过印花税的。这个政府是推演很多次的结论。

沧海一粟a

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-20 23:04
房产税收上去的税额，短期是绝对不会超过印花税的。这个政府是推演很多次的结论。 ...

政府是长期打算

kan88888

只要你买二手房的房主当年买房子的时候是交房产税的，不是印花税。你就只能跟着交房产税。没得选。明摆着以后全部过渡到房产税捞更多的钱。而且还可以随便加税率，只要政府需要钱。你也能认栽除非睡大街。

kan88888

只要你买二手房的房主当年买房子的时候是交房产税的，不是印花税。你就只能跟着交房产税。没得选。明摆着以后全部过渡到房产税捞更多的钱。而且还可以随便加税率，只要政府需要钱。你也能认栽除非睡大街。

Forbne

kan88888 发表于 2020-11-20 23:39
只要你买二手房的房主当年买房子的时候是交房产税的，不是印花税。你就只能跟着交房产税。没得选。明摆着以 ...

是的，但是问题来了，外面房子那么多，如果很介意为啥不买印花税房？还是说没办法，因为到时候市面上绝大多数都是房产税房了，那这是多少年之后的事情了？估计也要50年之后了吧，所以替50年之后的购房者担心？这50年之后的购房者会是足迹里的哪个你，情景描述带入的不错哦，我给满分。

superdigua

seaweed82 发表于 2020-11-20 21:44
这个算法不准确，
一次性的印花税要按复利来算，利率是2.5%的话，第10年就是40k*(1+0.25)^10=$51203
而每 ...

你我的算法基本相同。

一楼说了：“假定贷款利率 3%，印花税 15 年的利息就是 45%；加上这 45%，倍数会超过 35，甚至 40”

另外，如果把省下来的印花税投入 SUPER， 倍数会更高，因为 SUPER 的平均年度利润是 8%（例如，AUSTRALIANSUPER），扣除税费后有 6%

superdigua

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-20 18:33
楼主大体分析的不错，很到位很深入。唯一说对投资房不利，我倒不能完全认同。
首先，投资房一般持有5年-1 ...

>>首先，投资房一般持有5年-10年，有的炒房的可能更短平快。至于为什么只持有5-10年，做负扣税的，都懂。新政策下，节省大笔印花税。

我认识的几乎所有房产投资者都会长期持有（一般打算永久持有），因为交易成本太高。负扣税如果没了，就 REFINANCE 再买一套。
因为新政策下，投资房的房产税税率是自住房的 3 倍，所以对于投资客来说，肯定不合算。

>>其次，当一部分人因为房产税而决定不再投资房产，出租物业必定大量减少，出租市场供需会变化，租金也会相应增加。

投资客退出，购买自住房的人就会大大增加，需要租房的人就会减少。所以，新政会同时减少租房供需。

悉尼土地娘娘

superdigua 发表于 2020-11-21 09:22
>>首先，投资房一般持有5年-10年，有的炒房的可能更短平快。至于为什么只持有5-10年，做负扣税的，都懂。 ...

首先，长期持有投资物业的投资者绝对是少数，因为负扣税角度来说，5年内的新房折旧可以做到最大化，退税更多，以后逐年减少。CGT的角度也是，长期持有所增加的利润，不会因为时间越长，利润越多，只是多交税而已。
其次，住房市场不是存量竞争，而是增量竞争，因为澳洲是鼓励移民国家，出生率也还不错。

xuemeipi

悉尼土地娘娘 发表于 2020-11-21 10:47
首先，长期持有投资物业的投资者绝对是少数，因为负扣税角度来说，5年内的新房折旧可以做到最大化，退税 ...

你调查过吗？在我看来澳洲这边真正的炒房客（3-5年之内就卖的）真的好少，喜欢买房投资的老外本来比例就不高，华人中比例高很多，但过一般都长期投资留着以后养老用的，然后留给孩子的居多。

悉尼土地娘娘

xuemeipi 发表于 2020-11-21 10:15
你调查过吗？在我看来澳洲这边真正的炒房客（3-5年之内就卖的）真的好少，喜欢买房投资的老外本来比例就 ...

接触人群不同吧，一般从事建筑等相关行业的西人，普遍会投资地产，一些自己做旧房改造，资金多的就搞小型开发。医生律师等高薪职业，一般也都必须投资地产靠负扣税拿回一些税款。华人在澳洲毕竟只是5%而已

Humptydumpty

来来来，让我问大家一句：是不是没有在新州住满200天的PR投资house, 他既要交land tax(假定自住房免land tax 的threshold$755,000超过了）(land value-755,00后，缴纳1.6%的land tax), 又要交land tax surcharge(总地价2%），然后还要交property tax ($1500 +地价的1%). 这样想想好刺激啊，这么烂的租房市场，按照100万地价算的话，可能会面临3万多-4万的税，每年!!

Jade19

pan123au 发表于 2020-11-20 16:55
悉尼大约有200万房子，一年卖出15万之间，7年就差不多有50%房子都用房产税了。 ...

政府都算好了的，最终全部是地税房

aumaple888

xuemeipi 发表于 2020-11-21 11:15
你调查过吗？在我看来澳洲这边真正的炒房客（3-5年之内就卖的）真的好少，喜欢买房投资的老外本来比例就 ...

正是如此，我自己就是如此

pan123au

一颗老鼠屎坏了一锅粥

Jovani

hahaha 发表于 2020-11-18 10:03
持续不了多久的，这个只是过渡期。

这个政策的真正目的，就是所有的房子全部变成房产税的房子。

长远来看我们都死了，。
这个政策给了两个选项，你可以从自己的实际来选择，。这样增加了流动性，让首置者更容易入市，不是好事吗？
至于说恐怕日后房产税要加，如果政府没钱，印花税也可以提高啊。

superdigua

Jade19 发表于 2020-11-21 14:54
政府都算好了的，最终全部是地税房

这需要几百年。

Jade19

superdigua 发表于 2020-11-21 20:41
这需要几百年。

你的判断力和忽悠力都有待提高哈…… 无论是新冠还是房产税…… 这里是不是有联邦自由党的卧底，洗地忽悠忙的呀

fansheguang2

投资房那个其实要看这个投资客portfolio有多大，portfolio大又集中在一个城市的影响不大，像很多有10套房子的人现在每年land tax就是3万，税改之后其实并不会增加很多，反而再投资不用交印花税了。

这个政策像楼主所说最大好处就是增加流动性

superdigua

Jade19 发表于 2020-11-21 20:35
你的判断力和忽悠力都有待提高哈…… 无论是新冠还是房产税…… 这里是不是有联邦自由党的卧底，洗地忽悠 ...

对人不对事，言之无物，消极负面。

不要浪费彼此的时间。屏蔽+上个人黑名单。

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1543720

天朝屁民

zzz2017 发表于 2020-11-18 12:31
黄奇帆曾说过中国房产税是一定会收的，因而政府卖地卖完了，房产交易缩小后没钱公务员要吃饭的。澳洲考虑到 ...

相对于工资来说，房价已经那么高了，有什么脸收房产税啊，韭菜们还大声叫好，真是I服了YOU。

zzz2017

天朝屁民 发表于 2021-4-11 01:27
相对于工资来说，房价已经那么高了，有什么脸收房产税啊，韭菜们还大声叫好，真是I服了YOU。 ...

看得懂中文吗？我叫好？只不过是无奈罢了。你阅读我的帖子仔细些好吗？

天朝屁民

zzz2017 发表于 2021-4-11 01:29
看得懂中文吗？我叫好？只不过是无奈罢了。你阅读我的帖子仔细些好吗？ ...

“你看啊，美国澳洲都收了耶”

这就是你的逻辑啊，剩下的还需要我说完吗？

zzz2017

天朝屁民 发表于 2021-4-11 01:30
“你看啊，美国澳洲都收了耶”

这就是你的逻辑啊，剩下的还需要我说完吗？ ...

你的中文有问题，哪有老百姓喜欢税的，都是无奈接受

天朝屁民

zzz2017 发表于 2021-4-11 01:32
你的中文有问题，哪有老百姓喜欢税的，都是无奈接受

我看你挺乐在其中的，所以我不怎么能够理解啊。

zzz2017

天朝屁民 发表于 2021-4-11 01:33
我看你挺乐在其中的，所以我不怎么能够理解啊。

你的中文阅读理解太有问题，理解，所以你跑澳洲来了

天朝屁民

zzz2017 发表于 2021-4-11 01:36
你的中文阅读理解太有问题，理解，所以你跑澳洲来了

所以你也跑澳洲来了，理解。

还是老古董了，更加理解。

zzz2017

天朝屁民 发表于 2021-4-11 01:37
所以你也跑澳洲来了，理解。

还是老古董了，更加理解。

你看着更像某种老古董

天朝屁民

zzz2017 发表于 2021-4-11 01:39
你看着更像某种老古董

显然你年纪更大啊，老姑娘了。