刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:17
无力吐槽了, 你说的都对，我其实根本不懂怎么玩房地产。

风险过大，后者我算出来是亏本的项目，我是绝对不碰的。还没发现我哪里没看懂的。

wxm611

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:17
无力吐槽了, 你说的都对，我其实根本不懂怎么玩房地产。

他花了这么多时间，这都贴了快300楼了，你还没看出来他心里想的是啥吗？ 他其实也不是真想讨论投资房产，就是想炫耀一下自己做生意赚到钱了，鄙视一下那些还需要靠房租收入来买投资房的人。其实真正做生意不错的那些年入百万的人也不会像他那样说话，一看就是年纪小，涉世未深，也没经历过什么周期。层次不一样，聊不到一块儿，有时间回复别的帖子吧

idlepoison

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:17
无力吐槽了, 你说的都对，我其实根本不懂怎么玩房地产。

刚打了一大段
不懂金融 不懂税法 不会建模 投资经验为0
但是就是有自信哈
能挑战现实的那种自信
加减乘一遍乱按立马宣布人应该有4条腿 我没错 你们都长错了的那种

wxm611

xq052b 发表于 2025-3-1 22:21
根本不用跟他解释什么

He is not listening

对。你懂他，这就够了。哈哈哈

idlepoison

wxm611 发表于 2025-3-1 22:29
他花了这么多时间，这都贴了快300楼了，你还没看出来他心里想的是啥吗？ 他其实也不是真想讨论投资房产， ...

我不信他是做生意的

做生意这点常识都不懂早被人卖了

看着文风像原来那个满论坛贴“高频交易”的

wxm611

idlepoison 发表于 2025-3-1 22:31
我不信他是做生意的

做生意这点常识都不懂早被人卖了

姑且就信了呗～ 只是几个字母的ID而已， 何必揭穿他呢？  虽然我也很难相信 这样的情商会做好生意～

天涯浪客

idlepoison 发表于 2025-3-1 21:29
刚打了一大段
不懂金融 不懂税法 不会建模 投资经验为0
但是就是有自信哈

我就在想，未来AI会不会替代我这种房产投资人呢？几分钟数据一带进去，就能超越我十几年的房产投资经验？我感觉很多东西是算不出来的。

idlepoison

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:39
我就在想，未来AI会不会替代我这种房产投资人呢？几分钟数据一带进去，就能超越我十几年的房产投资经验？ ...

肯定没戏
相信现在复读机一样的AI还不如直接抓周呢

总结过去表现谁都可以做啊 Junior Analyst就行
也没见谁家推出包赢套餐
不管投行还是机构下面肯定有提醒 过去表现不代表未来收益
仅供参考

pan123au

c4pe 发表于 2025-3-1 22:03
他现金流不行，没法做到20万首付拿下210万的房靠其他收入付房贷。只能20万首付拿下210万的投资房。所以自 ...

他的现金流比你算的好上一倍都不止，你是真不懂。提醒你一下，他的投资房租金回报率一开始是最少5%以上，现在接近10%，贷款利率从2012年开始，大概都是低于4-5%，有一段时间是2-3%，你的数据都是错的一塌糊涂。打回去重新算。

xq052b

wxm611 发表于 2025-3-1 22:31
对。你懂他，这就够了。哈哈哈

人永远无法挣到自己认知以外的钱

凭运气挣来的钱，会凭本事吐出去

c4pe

pan123au 发表于 2025-3-1 23:12
他的现金流比你算的好上一倍都不止，你是真不懂。提醒你一下，他的投资房租金回报率一开始是最少5%以上， ...

别猜，你觉得我算错了，你算个看看，这样大家可以看看为什么现金流比我算的多一倍不止。

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-1 22:24
孩子 听哥一句劝
别按计算器了
excel真不是高端技能

你做一个利息model出来看看。说得好像你做的出来一样。谁做得出来，就是大神一般的存在。要抓取时间年的利息历史记录。

我感觉有一大批铁杆炒房客，根本不去算。鼓励大家买房就对了。像我这样好像动了他们的蛋糕

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-2 13:45
你做一个利息model出来看看。说得好像你做的出来一样。谁做得出来，就是大神一般的存在。要抓取时间年的 ...

你连pv fv pmt ppmt 都不会

这么简单的玩意你用下google啊

你说的大神是用来跳的那种么？

脸不被抽是不舒服么？

历史利率这里有

https://www.finder.com.au/home-loans/historical-home-loan-interest-rates




你如果愿意我可以做到每个月
这模型你觉得比你下面这强点么？

按每年复利计算（仅粗略估算13年总利息）
自住房贷款利息计算（5.9%）总利息=85万×5.9%×13=65.18万\text{总利息} = 85万 \times 5.9\% \times 13 = 65.18万总利息=85万×5.9%×13=65.18万

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-2 17:06
你连pv fv pmt ppmt 都不会

这么简单的玩意你用下google啊

你根据什么觉得我不会？我八大会计毕业的，跟我提这些雕虫小技。

你的那些利率是从哪里抓取的？完全是错了。难点就是准确是历史利率。



下面是rba的利率。实际情况是按月复利率，所以精益求精当然要按月计算。你能抓得到4大其中一个行的自住历史利率和投资历史利率吗？然后按月复利率来建模。

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-2 21:06
你根据什么觉得我不会？我八大会计毕业的，跟我提这些雕虫小技。

你的那些利率是从哪里抓取的？完全是错 ...

你会计毕业这么算的cgt？
我随手打的啊
你不是要model么 不是会算利息都是大神么？
这会看到model就不是大神了？
finder抓一下不就每个月都有了么？

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-2 21:06
你根据什么觉得我不会？我八大会计毕业的，跟我提这些雕虫小技。

你的那些利率是从哪里抓取的？完全是错 ...

顺便…
八大会计毕业不会算cgt
甚至不会按阶梯税率算个人所得税
不会算贷款本金利息
不会super contribution
不知道利润算法
不知道NG
哪个八大？

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-2 21:11
你会计毕业这么算的cgt？
我随手打的啊
你不是要model么 不是会算利息都是大神么？

能抓历史利率才是大神，你这模型就相当于我们探讨的投资问题的一个基本的小零件。你竟然这个小模型觉得了不起，真的是大跌眼镜。

我当然知道CGT是加到个人头上然后递增税率。但是几乎大部分收益全部是47%走的（特别是那些做了折旧报告的，卖房的时候折旧的钱一次性全部加回来）。
1.增值太高了。大部分都落到了190,001以上的部分了。
2.高收入人群的被动收入太高了。你说的这种退休后零收入，然后卖房的可能性极低。
3.只有退休前几年适合用super来避税。商人是不会把任何一分钱放到super里的，放进去多少年都取不出来。只有规规矩矩的上班族适合这么干。

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-2 21:16
顺便…
八大会计毕业不会算cgt
甚至不会按阶梯税率算个人所得税

你最搞笑的是，根据什么觉得我不会的？说来听听。

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-2 21:25
你最搞笑的是，根据什么觉得我不会的？说来听听。

你模型说的啊
里面不止数字不对
算法也不对
算了
我和你扯这个干嘛
也是闲的
八大你好 八大再见

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-2 21:23
能抓历史利率才是大神，你这模型就相当于我们探讨的投资问题的一个基本的小零件。你竟然这个小模型觉得了 ...

生意人不放super？
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-2 21:29
生意人不放super？
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

为什么要放？你说出个理由来。super放进去限制自己的现金流，多少年都不能动？你是外行，不要闹笑话了。你这么说，就明摆着你是打工族。不解释。等你开公司了再来在来探讨经验。

c4pe

idlepoison 发表于 2025-3-2 21:29
生意人不放super？
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

生意人何止不放super，工资头上一分钱都不放的一大堆。你到底做哪一行的？说一大堆外行话？

kiddkidd

c4pe 发表于 2025-3-2 22:40
生意人何止不放super，工资头上一分钱都不放的一大堆。你到底做哪一行的？说一大堆外行话？ ...

好奇问问 如果生意人不放super，难道做亏损嘛？

philguo

我一分钱super都不给自己发。但是发5000工资。因为这个额度不用付super.每年生意报税收入都是亏损的。

c4pe

kiddkidd 发表于 2025-3-2 22:55
好奇问问 如果生意人不放super，难道做亏损嘛？

跟自己放super，才会账目亏损。不放super不放工资，账面上公司更多盈利。

c4pe

philguo 发表于 2025-3-3 01:22
我一分钱super都不给自己发。但是发5000工资。因为这个额度不用付super.每年生意报税收入都是亏损的。 ...

我没听说过5000工资可以不发super的。你是sole trader吗？请注意过去每个月工资低于450不用发super的规则已经废除了。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-2 20:25
你最搞笑的是，根据什么觉得我不会的？说来听听。

我前面说了，你是对的。不用算我就知道，两个条件，现金流无限，自住房不交税。在这两个条件下，相同规模的一套自住房肯定比几套房子税后收益更多，不用算我也知道结果。

Sandy_susu

c4pe 发表于 2025-2-28 14:27
"投资房每年净投入四万还可以抵税" “当然可以，你的租金收入也要交税。” 绝大部分时候租金比不过利息， ...

全款买房？利息不用支出？

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-3 09:04
我前面说了，你是对的。不用算我就知道，两个条件，现金流无限，自住房不交税。在这两个条件下，相同规模 ...

所以，收入不高的，根本没有办法选择我推荐的不停更新自住房的投资方式，现金流扛不住。收入高的人群，明显选自住房财富增长更快。

你是很有眼光，特别会省钱的，卖房都能自己来，很牛了。

c4pe

Sandy_susu 发表于 2025-3-3 09:08
全款买房？利息不用支出？

没看懂你在问什么。

全款买投资房，就没有利息支出。但是租金要交税。

不要觉得负扣税是好事情。你亏本了才有的东西。