CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

如果第一套房子租出，你只能260K贷款来计算。不可以改变

投资房可能可以用你第一套房子融资达到100%，但是你住进去了意味利息是不可以减税只能留到将来你卖这套房子的成本计算。

LENNY_DONG

zliner

楼主太好了，正想咨询一下投资房的问题。
我们有一个HOUSE，去年600K购买。
今年我们又花了768K购买了一个HOUSE 。
我们2个房子的贷款准备都放在一个银行里。
所以第一个HOUSE，我们想转为投资房。问题如下：
1，既然2个房子的贷款都在一个银行里，我是否可以说，每月利息的90%都是付第一个房子？
2，投资房除了可以抵税外？还有什么好处？
3，计算下来发现投资房出租是亏本的，一年要亏10K，如果这样是不是应该卖掉？

先谢谢了！

LENNY_DONG

1。不可以，你当时第一个房子LOAN 是多少就是多少决定，即便你REFINANCE也一一开始为准，如果有OFFSET ACCOUNT， OFFSET部分不算
比如你第一套贷款40万，OFFSET 10万，因为你REFINANCE 了，  LOAN 还是按40万算

2。增值吧，投资投资就是为了增值，抵抗通胀

3。这个亏本就是华人喜欢的NEGATIVE  GEARING 用来抵税，要不要卖掉我无法给你建议

kawara

感谢楼主。

NSW自住房，joint tenant(50:50)，想把房子转为一人名下或者99：1左右，要不要交Stamp duty?

cathy-fu

我也有一个问题请教
1 　我现在有一套自住房，２０％首付．现在想买另一套房子，但是想住在新买的那套房子里．这样的话，我那套自住房就要出租了，自住房出租之前是不是一定要找人评估下价值,改成投资房？
2　如果我６年内卖掉或者搬回来第一套房子是不是这个自住房就不用交capital gain?

cathy-fu

按您说的，投资房住进去了意味利息是不可以减税只能留到将来你卖这套房子的成本计算，如果按这样计算，比如我当初买这个房子是６０万，每年利息是４万，４年以后我卖掉房子７０万．升值了１０万，但是我利息４年一共是１６万，房子反倒还亏６万？是我理解错了吗？

LENNY_DONG

原帖由 kawara 于 2011-5-10 10:57 发表
感谢楼主。

NSW自住房，joint tenant(50:50)，想把房子转为一人名下或者99：1左右，要不要交Stamp duty?

必须是夫妻或者DE FACO关系才可以免STAMP DUTY

LENNY_DONG

原帖由 cathy-fu 于 2011-5-10 11:16 发表
我也有一个问题请教
1 　我现在有一套自住房，２０％首付．现在想买另一套房子，但是想住在新买的那套房子里．这样的话，我那套自住房就要出租了，自住房出租之前是不是一定要找人评估下价值,改成投资房？
2　如果我６年内卖掉或者搬回来第一套房子是不是这个自住房就不用交capital gain?

1.找中介评估一下就可以

2.你理解正确

LENNY_DONG

原帖由 cathy-fu 于 2011-5-10 11:23 发表
按您说的，投资房住进去了意味利息是不可以减税只能留到将来你卖这套房子的成本计算，如果按这样计算，比如我当初买这个房子是６０万，每年利息是４万，４年以后我卖掉房子７０万．升值了１０万，但是我利息４年一共是１６万，房子反倒还亏６万？是我理解错了吗？

没错,你的理解没问题.

cathy-fu

谢谢您回复，那这样的话买了投资房如果自己自住的话几年之后卖掉也不用交capital gain了．

kawara

原帖由 cathy-fu 于 2011-5-10 11:23 发表
按您说的，投资房住进去了意味利息是不可以减税只能留到将来你卖这套房子的成本计算，如果按这样计算，比如我当初买这个房子是６０万，每年利息是４万，４年以后我卖掉房子７０万．升值了１０万，但是我利息４年一共是１６万，房子反倒还亏６万？是我理解错了吗？

你忘记算上买时候的Stamp duty和卖时的agent fee了，大概3.5-4万左右。所以一共亏10万

LENNY_DONG

问题是你亏了很多钱了。交税都是意味着你赚钱，不赚钱意味你少了很多钱。

cathy-fu

我还有一个问题：去年因为我帮朋友照顾生意，我就搬到这个生意的住房去了．我的自住房去年就出租了一年，今年去报税的时候问过会计，这个收入应该报收入吗？会计说应该报，我就报了．但是也相应的抵扣了一些利息，这样算下来还给我减免了一部分税．可是今年我就要搬回来住了，也没出租了．那我如果以后超过６年卖这个房子是不是也要交这个时期的capital gain?

LENNY_DONG

不用的
只要你搬回来了半年以上

可以再重新开始6年时间

att522

同问。如果买了第二套房子直接住进去，以后卖掉，是不是就不用交CGT了。以前的自住房转投资后，6年内卖掉，也不用交CGT了。还是第二套房子不管开始出不出租都算投资房，以后都要交CGT呢？

LENNY_DONG

如果你搬进第2套房子
那么你搬进后,第一套升值的部分要交税

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-11 14:28 发表
如果你搬进第2套房子
那么你搬进后,第一套升值的部分要交税

谢谢解答，还是不太懂，第一套不是有6年的豁免期吗，就是6年内卖掉就不交税了

att522

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-10 15:37 发表
如果你一直把B档投资性质，A房六年内卖或搬回去，以后没有CGT

针对这个问题想问楼主一下，如果买了B直接搬进去住是不是B就算自住房了？A转投资的话，6年内卖掉不用交CGT。以后卖掉B是不是也不用交CGT呢？因为B是自住房
谢谢。没弄清楚这点。

baobeima

mark

LENNY_DONG

原帖由 att522 于 2011-5-11 22:37 发表

谢谢解答，还是不太懂，第一套不是有6年的豁免期吗，就是6年内卖掉就不交税了

如果你要豁免，那么第2套从你买算起就是投资性质，即使你住进去了。

LENNY_DONG

原帖由 att522 于 2011-5-11 23:43 发表

针对这个问题想问楼主一下，如果买了B直接搬进去住是不是B就算自住房了？A转投资的话，6年内卖掉不用交CGT。以后卖掉B是不是也不用交CGT呢？因为B是自住房
谢谢。没弄清楚这点。

前提是你始终只把A当MAIN RESIDENCE.即使他出租出去了，但是性质是自住房

att522

非常感谢楼主的解答

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-12 15:02 发表

前提是你始终只把A当MAIN RESIDENCE.即使他出租出去了，但是性质是自住房

非常感谢楼主解答。请问我如何可以把B当自住房呢，A转成出租房，那这样的话是不是B房以后卖掉就不用交CGT了。那卖A房的话，CGT是从什么时候算起呢？谢谢

att522

原帖由 att522 于 2011-5-12 17:38 发表

非常感谢楼主解答。请问我如何可以把B当自住房呢，A转成出租房，那这样的话是不是B房以后卖掉就不用交CGT了。那卖A房的话，CGT是从什么时候算起呢？谢谢

解释一下，就是B的性质是自住，A的性质是出租

LENNY_DONG

原帖由 att522 于 2011-5-12 17:38 发表

非常感谢楼主解答。请问我如何可以把B当自住房呢，A转成出租房，那这样的话是不是B房以后卖掉就不用交CGT了。那卖A房的话，CGT是从什么时候算起呢？谢谢

A  从你出租开始算起,如果那时值45万,那么A成本以后按45万算

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-13 09:47 发表

A  从你出租开始算起,如果那时值45万,那么A成本以后按45万算

非常感谢楼主的解答。 最后确认一下，如果A转成了投资房以后卖掉从出租开始算CGT，如果买了B后直接住进去以后卖掉B不用交CGT，如果出租一段时间住进去，按出租时间的比例叫CGT，比如出租1年自己住了9年，按1/10交CGT，是这样理解吗？谢谢

LENNY_DONG

如果你已经有A 房了，B房一买来就出租的话再自住的话， 那B房就是投资性质，不会按比例，因为这个期间你的A 房还在你手里，除非你搬进 B 房前卖掉A。A不缴增值税，但是 B要按比列缴税。！！！

如果还有新的思路，请联系你的会计好好讨论一下。

att522

原帖由 STS-TAX 于 2011-5-13 14:41 发表
如果你已经有A 房了，B房一买来就出租的话再自住的话， 那B房就是投资性质，不会按比例，因为这个期间你的A 房还在你手里，除非你搬进 B 房前卖掉A。A不缴增值税，但是 B要按比列缴税。！！！

如果还有新的思路，请联系你的会计好好讨论一下。

B房不可以改成自住性质吗，A房改成投资性质

att522

就是想问，B房买了出租一段时间以后自住可不可以成自住房，卖的时候不交CGT，A房以后以出租房卖，交CGT。不是可以任选一套以自住房卖不用交CGT吗，我不可以选B房作为自住房免CGT吗。谢谢楼主再解释一下