刚刚算了一下一些公寓出租的收益，发现只有4.8%左右，连银行利率都比不上，太牛了！

c4pe

hellochina 发表于 2025-3-1 10:46
所以要确保自己收入足够高，不做假材料，走正规贷款途径，如果四大肯贷，基本上风险很低。

澳洲没有房产 ...

对了，像他们那种买5套在同个州的，那估计是要交land tax了

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 08:32
unit是和APT比好一些，小house和成熟地区townhouse或者villa比。

对了，你3套townhouse ,超过land tax起征点没？

hellochina

c4pe 发表于 2025-3-1 11:19
对了，像他们那种买5套在同个州的，那估计是要交land tax了

如果买五套townhouse在同个州，每套地价才几万，买上十套才能到地税起征点

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 10:21
对了，你3套townhouse ,超过land tax起征点没？

是4套，超过了，交税啊，没多少钱，几千一年。一套30多到40多万，一共大概150万，107万免税，剩余部分乘1.6％。

摩尔公园

hellochina 发表于 2025-3-1 10:46
所以要确保自己收入足够高，不做假材料，走正规贷款途径，如果四大肯贷，基本上风险很低。

澳洲没有房产 ...

你贷400万一年利息就24万，还不算本金。房价不上涨靠租金能覆盖？

c4pe

hellochina 发表于 2025-3-1 11:35
如果买五套townhouse在同个州，每套地价才几万，买上十套才能到地税起征点 ...

Townhouse 的land value比较高的不太可能只几万。我看了一下悉尼公寓的land value 都不止几万

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 11:46
是4套，超过了，交税啊，没多少钱，几千一年。一套30多到40多万，一共大概150万，107万免税，剩余部分乘1 ...

我看了一些高层三房公寓的的landvalue也是40万左右。你买的townhouse也这么多。看来地段很影响land value.

那些公寓的land value大概占到房价的28%左右。而你的占到35%。

这么看买3套就会超过起征点。

又一大因素决定了，买自住真的比买投资好。如果你现金流够的话。

c4pe

hellochina 发表于 2025-3-1 11:35
如果买五套townhouse在同个州，每套地价才几万，买上十套才能到地税起征点 ...

我真没见过只有几万land value的房产。你可以看看下面的链接就知道怎么查了。查了一下一些高层三房公寓的land value都40万左右了。所以三套一定超。

https://www.service.nsw.gov.au/t ... value-of-a-property

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 15:06
我看了一些高层三房公寓的的landvalue也是40万左右。你买的townhouse也这么多。看来地段很影响land value ...

我前面已经说过了，投入十几万现金和十年时间拿回160万现金和三套贷款目前价格80％的townhouse，其实也不怎么赚钱。按照你的理论，我应该用十几万现金买一套200万的自住房，现在就有600万了，还不需要交税，不得不说，你小子是个人才！

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 16:18
我前面已经说过了，投入十几万现金和十年时间拿回160万现金和三套贷款目前价格80％的townhouse，其实也不 ...

不是那个意思。你的问题是除了租金之外的现金流太差了。如果现金流好，还是首付出20万拿下2012年210万的一套黄金地段的自住，没有任何问题。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 15:20
不是那个意思。你的问题是除了租金之外的现金流太差了。如果现金流好，还是首付出20万拿下2012年210万的 ...

说个最近刷的抗战神剧片段：马上到冬天了，团长和政委在讨论过冬粮食紧缺的问题，这时一个小战士突然站起来，报告，我有一个好办法。政委说请讲，小战士信心满满的说，＂我家是附近的猎户，根据我的经验，一个猎户进山一个月就能打5000斤的肉，如果我们组织200个猎户进山一个月，就有100万斤的肉了，这样同志们的过冬粮食就有了。＂
政委一竖大母指，你小子真是个人才！哈哈。

mfhxilc2

c4pe 发表于 2025-2-28 21:17
1. 现金流情况
租金收入：770 x 52 = 40,040/年
持有成本（扣除折旧和负扣税后）：约-10,000/年

6到8年退休后卖，或者低价卖给孩子，CGT不会太高吧，目前负现金流1万多倒也不影响啥，利息应该也不会再高了吧，租金是有希望再涨的。增值潜力看不太清楚，新区。

tina-go

mfhxilc2 发表于 2025-3-1 18:50
6到8年退休后卖，或者低价卖给孩子，CGT不会太高吧，目前负现金流1万多倒也不影响啥，利息应该也不会再高 ...

请问退休时候卖房，是不是CGT比较低（因为没有工资收入，收入低）吗？

还是退休卖房 有啥优惠政策？

pan123au

c4pe 发表于 2025-3-1 16:20
不是那个意思。你的问题是除了租金之外的现金流太差了。如果现金流好，还是首付出20万拿下2012年210万的 ...

他都跟你说非常清楚了，你这么喋喋不休，还说自住问题，你真的不善于思考问题和听不懂别人的说的。

pan123au

tina-go 发表于 2025-3-1 19:11
请问退休时候卖房，是不是CGT比较低（因为没有工资收入，收入低）吗？

还是退休卖房 有啥优惠政策？ ...

没有工资，可以降低税，还可以把盈利部分放入super，可以追溯5年(都没有工作，卖房年算不算在5年，还是单独算一年)，15万，夫妻两人30万。

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-3-1 16:37
说个最近刷的抗战神剧片段：马上到冬天了，团长和政委在讨论过冬粮食紧缺的问题，这时一个小战士突然站起 ...

"20万能拿下210万的项目，相当于自己出一块钱借9块多钱。而你有70+90=160万后，按道理应该可以撬动1,680万的项目。但你没有继续了，为什么？你这种模式（高杠杆90%贷款买10年旧房的模式），如果能赚钱为什么不继续？"


他说他是做生意的，给别人开工资的^_^

maxinfang

超高高杆杆 赌博币去 不要来霍霍房事 泡沫就是这样起来的 如果大家都这么操作了 我就卖房了

c4pe

tina-go 发表于 2025-3-1 19:11
请问退休时候卖房，是不是CGT比较低（因为没有工资收入，收入低）吗？

还是退休卖房 有啥优惠政策？ ...

退休卖房有优惠吗？没听说过

c4pe

mfhxilc2 发表于 2025-3-1 18:50
6到8年退休后卖，或者低价卖给孩子，CGT不会太高吧，目前负现金流1万多倒也不影响啥，利息应该也不会再高 ...

澳洲房子作为遗产给孩子要交CGT吗？

ChatGPT said:
在澳大利亚，虽然没有专门的遗产税，但在将房产作为遗产传给子女时，可能会涉及资本利得税（CGT）。具体情况取决于以下因素：

已故者的主要居所（自住房）：

如果继承人是配偶： 继承人可以继续享受自住房的增值豁免，即在出售房产时无需缴纳CGT。
如果继承人是子女： 在以下两种情况下，继承人可获得全额CGT豁免：
房屋在已故者去世之日起两年内售出；
从已故者去世之日起到房屋售出为止，该房屋一直是已故者的配偶的主要居所。
已故者的投资房产：

购买于1985年9月20日之前： 1985年9月20日到已故者去世当天的房产增值部分免税（需提供房产估值），估值之后增值的部分在房产出售后需要缴纳CGT。
购买于1985年9月20日当天或之后： 继承人需按房产的全部增值部分缴纳CGT。
继承人是非澳大利亚税务居民：

如果继承人是海外人士，房产将被视为在已故者去世时已售出，任何增值或亏损都会面临税务问题，即触发资产增值税K3事件。
需要注意的是，以上信息可能因个案而异，建议在具体操作前咨询专业税务顾问或法律专家，以确保符合最新的税务法规。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 11:46
是4套，超过了，交税啊，没多少钱，几千一年。一套30多到40多万，一共大概150万，107万免税，剩余部分乘1 ...

你2套公寓卖了，3套townhouse投资，一套house自住。怎么变成4套？

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 20:15
你2套公寓卖了，3套townhouse投资，一套house自住。怎么变成4套？

18年买的。地税是所有投资房一起算。house是刚买的，和18年买的townhouse没有任何关系。

天涯浪客

xq052b 发表于 2025-3-1 18:47
"20万能拿下210万的项目，相当于自己出一块钱借9块多钱。而你有70+90=160万后，按道理应该可以撬动1,680 ...

可能吧，也许富人更激进一些。

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 16:18
我前面已经说过了，投入十几万现金和十年时间拿回160万现金和三套贷款目前价格80％的townhouse，其实也不 ...

你这是豪赌。我测试了很多数据。租金收益降一个百分点，13年的收益竟然可以从赚26.35万变成负31.11万。

下面是测试之一：

假设：

• 自住房贷款： 85万（105万房价 - 20万首付）
• 投资房贷款： 190万（210万房价 - 20万首付）
• 贷款期限： 13 年
• 贷款利率： 自住房 5.9%，投资房 6.2%
• 按每年复利计算（仅粗略估算13年总利息）
  

自住房贷款利息计算（5.9%）总利息=85万×5.9%×13=65.18万\text{总利息} = 85万 \times 5.9\% \times 13 = 65.18万总利息=85万×5.9%×13=65.18万

✅ 自住房 13 年总贷款利息支出： 65.18 万

投资房贷款利息计算（6.2%）总利息=190万×6.2%×13=153.38万\text{总利息} = 190万 \times 6.2\% \times 13 = 153.38万总利息=190万×6.2%×13=153.38万

✅ 投资房 13 年总贷款利息支出： 153.38 万

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3. 结论：自住房收益更高

• 调整贷款利率后，自住房略有盈利（1.02万），投资房仍然亏损（-31.19万）
• 租金回报率较低（3.5%），加上较高贷款利率、土地税等，使投资房亏损
• 如果租金回报率提高至 4.5% 或更高，投资房才可能优于自住房
  

???? 最终结论：在当前假设下（租金 3.5%，贷款利率自住 5.9%，投资 6.2%），自住房更优！
???? 如果租金上涨或投资房贷款利率降低，投资房仍可能成为更好的选择。

4o

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 20:59
你这是豪赌。我测试了很多数据。租金收益降一个百分点，13年的收益竟然可以从赚26.35万变成负31.11万。

...

实话实说，我真没看懂你算的是啥？

c4pe

pan123au 发表于 2025-3-1 19:17
他都跟你说非常清楚了，你这么喋喋不休，还说自住问题，你真的不善于思考问题和听不懂别人的说的。 ...

他现金流不行，没法做到20万首付拿下210万的房靠其他收入付房贷。只能20万首付拿下210万的投资房。所以自住房的方案对他行不通。

c4pe

xq052b 发表于 2025-3-1 19:47
"20万能拿下210万的项目，相当于自己出一块钱借9块多钱。而你有70+90=160万后，按道理应该可以撬动1,680 ...

讽刺的话没有任何意义。不妨指出错误来看看

c4pe

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:02
实话实说，我真没看懂你算的是啥？

哪里没看懂？

这是对比如果你当年2012年20万首付买105万的自住房（考虑到自住房你的贷款额度只有投资房的一半左右），和2012年20万首付买210万投资房。

简单的说就是13年过去，所有支出和所有收入都加起来，最后剩下的收益是多少。

考虑到CGT，投资房和自住房利息的不同，land tax，投资房方案还需要考虑额外的房东自己的租金费用等等尽可能多的因素全部加上。

我测试了一下租售比从4.5%变成3.5%，你的收益变化巨大。所以杠杆拉满，你的风险极高。

我把表格用图片的形式贴上了。之前有点乱。

天涯浪客

c4pe 发表于 2025-3-1 21:13
哪里没看懂？简单的说就是13年过去，所有支出和所有收入都加起来，最后剩下的收益是多少。

考虑到CGT， ...

无力吐槽了, 你说的都对，我其实根本不懂怎么玩房地产。

xq052b

天涯浪客 发表于 2025-3-1 22:17
无力吐槽了, 你说的都对，我其实根本不懂怎么玩房地产。

根本不用跟他解释什么

He is not listening

他是来show优越感的，你们炒房的弱爆了

idlepoison

c4pe 发表于 2025-3-1 21:59
你这是豪赌。我测试了很多数据。租金收益降一个百分点，13年的收益竟然可以从赚26.35万变成负31.11万。

...

孩子 听哥一句劝
别按计算器了
excel真不是高端技能
何况你连个利息的model都做不出来
都不知道你这样完全没有金融相关知识
也没投资经验你在硬杠什么
cgt还是错的
你这模型都没建对你测试10000组也不对啊

冷知识1
税率是根据个人当年收入有不同的边界税率的
冷知识2
房子可以是并且一般是两人名下
capital gain一人一半
退休以后没收入CGT真不是你算的这个数
冷知识3
退休downsize可以丢很多钱进super 有效减少CGT支出
冷知识4
投资亏损有NG
冷知识5
不能用现在的利率算未来的收益
也不能用过去的表现推测以后的收益
冷知识6
你倒退回去利率是现成的， 你可以用