在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

vivianjek

Qiuqiututu 发表于 2019-7-23 21:38
你的中介可以Report到 Strata叫Strata出Notice给楼上的租户。你要装顶篷估计还要Strata批的 ...

已经发信给strata了，没有任何效果，租客住得不爽，我也很无耐

LGM

想个名字好难

haperkelu 发表于 2019-5-16 08:15
遇到赖着不走的租客 有什么样的法律是保护房东减少租金损失的?

保险～～

fat_square

房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。

想个名字好难

fat_square 发表于 2019-7-23 22:24
房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。 ...

这得具体看什么原因摔倒啊...

zhangwei7461

了然在心 发表于 2019-7-23 14:31
楼主好，希望赐教。
我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental dam ...

我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental damage which exceeds the excess of $400 per event?以及Are you claiming for malicious damage or theft which exceeds the excess of $400 per claim?
Floor coverings and painting
Note: depreciation/maintenance deductions on flooring and painting are generally deducted at the rate of 7.5% per year.
If the property (or part of) requires re-flooring and/or re-painting, please provide the below information:

问题如下：
1 如果我说是房客故意损坏了墙（粉墙上面涂了多个硕大的白漆块），门（用利器才能留下的多个印子），3处玻璃窗的玻璃，烟雾报警器，烤箱（内壁的盖子打开了），等等，最后会不会被告知他们不认为这些是malicious damage，而部分是accidental damage。因此要么不报，要么需要我处2份excess？
2 accidental damage $400 per event这个event 是有什么坑吗？不是item的意思吧？如果水龙头把手扭断了和百叶窗弄坏，算是2个event吗？
3 malicious damage the excess of $400 per claim这个claim 是有什么坑吗? ebm 说报这项需要先报警，提供case number. 但报警时说每样property 需要单独报。这样的话难道说墙面是一个excess， 玻璃又算另一个？？？但愿不是，否则太坑。
4 关于painting are generally deducted at the rate of 7.5% per year，也就是说我重新刷了强，最后其实也报不了多少钱回来了？
5 房客是合同期满了搬走的，但欠最后一周的房租，清洁没有做，留下一堆损坏和垃圾。清理这些的时间，我们可以报 rent loss 吗？如果可以报，能报多久呢？一直有新访客等着看房，但都修好了才能看呀。

非常感谢楼主。
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你的问题非常好， 我虽然claim 过不少insurance 但是我也只能根据我的经验来进行回答，希望能带来一定的解惑。

首先关于房屋的damage。  一般来说， 租客造成的损失大部分情况bond 都能cover。  请先扣完bond 之后再看是否需要做malicious damage的claim。

根据我的经验以及理解 event 不是item的意思。

打个比方： 1.你租客一天喝醉了发疯， 打烂了你家的门，百叶窗，厨房，3面玻璃。  这就是一个event。
                   2.你租客是个爆脾气， 入住的第一个月因为工作丢了心情不好 打坏了一个玻璃。 第二个月打烂了你家的门， 搬走之前打烂了你家的玻璃。  那就是3个events,  但是实际上，我们做claim的时候 因为我也不知道是通过几个event 打破的，我一般就报一个， 具体看保险公司怎么定夺。 当然，尽量所有小项全部通过bond 维修完毕， 剩下大项目留给insurance。

Malicious damage 故名思意就是恶意损坏。 根据我的理解基本上把房子里面的东西用在不应该的用途上造成的损坏都可以算是恶意损坏， 比如说在墙上绘画，打开烤箱门之后坐在烤箱门上导致门铰链变形等等。 damage的维修一般通过bond cover， 但是damage过于厉害，bond 无法cover 请务必打电话给警察， 就说租客把你房子毁了之后跑了。  这不是一个很复杂的流程。  通过得到一个police reference number 之后你就可以lodge insurance。

租客虽然是合约期结束后搬走， 但是租客搬走之后造成了大量的damage， 所以damage 在修复完成之前是无法继续出租的。根据昆州的原则， 租客是必须把房屋原样（去除日常损耗）归还之后才算租约正常结束。  因此 如果维修还没完成 租约还不算完全结束。  因此你应该先做完维修， 然后看维修结束的时间 然后根据这一天lodge 你的insurance claim。但是一定要把维修事项告诉租客，并且要求租客返回维修， 租客没有回应，或者拒绝维修之后 你可以直接自己维修 并且完成后lodge insurance。

zhangwei7461

vivianjek 发表于 2019-7-23 22:01
已经发信给strata了，没有任何效果，租客住得不爽，我也很无耐

这其实很无奈的。。。只能希望strata能起到作用。 你肯定也不愿意因为这件事情闹到上庭。。

zhangwei7461

fat_square 发表于 2019-7-23 22:24
房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。 ...

Airbnb我不是很了解。。。 租客在你物业里面滑倒受伤， 大部分保险都包括 liability insurance。 所以 你租客想要索赔让他自己去找索赔律师联系你保险公司就行了。  

其实最主要是看伤的怎么样。 然后再看怎么受伤的。


题外话一下， Airbnb 赚钱吗。。。。个人感觉并不赚啊。  

contactus

谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前已经申请了上庭，中介说就算他们搬走上庭也不撤，还是要继续上庭。
现在也不知道把房子整成啥样子了，BOND 就一个月，也就COVER租金的LOSS，别的可能的费用有哪些能找保险呢？

zhangwei7461

contactus 发表于 2019-7-24 13:30
谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前 ...

谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前已经申请了上庭，中介说就算他们搬走上庭也不撤，还是要继续上庭。
现在也不知道把房子整成啥样子了，BOND 就一个月，也就COVER租金的LOSS，别的可能的费用有哪些能找保险呢？
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上庭并不是完全没用。 但是如果你没有landlord insurance 的话不建议上庭。。。就算赢了也没多少意义， 而且白白给中介上庭费。

但是如果有landlord insurance 的话 该上就上。

如果你有landlord insurance， 你基本什么都不用担心， 如果你没有， 要求中介把房子condition 的照片发给你一下， 同时要求中介尽快租出。

artwo

月无棱 发表于 2019-3-19 16:07
好的，谢谢楼主。

把坏的翘掉，换快新的，刷个油漆，自己弄弄就半个小时的

Qiuqiututu

vivianjek 发表于 2019-7-23 22:01
已经发信给strata了，没有任何效果，租客住得不爽，我也很无耐

继续发邮件和打电话

了然在心

zhangwei7461 发表于 2019-7-24 08:31
我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental damage which exceeds t ...

谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover for both rent default and loss of rent during repairs under the policy. Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. You do not have to wait until you have a new tenant to claim for loss of rent.

其中“Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. ” 啥意思啊？我都怀疑她有没有手误敲错字。
是说清洁，运垃圾以及不接收索赔的项目的维修所占用的时间产生的rent loss，不管赔。对吗？非常感谢。


关于意外damage，她还说“Per event is per event of damage. E.g. spilling nail polish on carpet is one event, putting an accidental hole in the wall is a different event. There is only a maximum of two accidental excesses applied per claim.”。跟你说的意思一样，供大家参考。

john2019

长知识了

zhangwei7461

了然在心 发表于 2019-7-24 19:35
谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover ...

谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover for both rent default and loss of rent during repairs under the policy. Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. You do not have to wait until you have a new tenant to claim for loss of rent.

其中“Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. ” 啥意思啊？我都怀疑她有没有手误敲错字。
是说清洁，运垃圾以及不接收索赔的项目的维修所占用的时间产生的rent loss，不管赔。对吗？非常感谢。


关于意外damage，她还说“Per event is per event of damage. E.g. spilling nail polish on carpet is one event, putting an accidental hole in the wall is a different event. There is only a maximum of two accidental excesses applied per claim.”。跟你说的意思一样，供大家参考。

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保险公司这样答复是正常的。  不过我作为中介基本上是会和租客在special term 里面写明 在清洁完成之前 房子都不算fully handover 回去， 也就是租金必须付到fully handover的时候。 因此rent loss 不是因为清洁所造成的时间， 而是租约在清洁做完之前不算完全结束。 可以避免这个解释。

Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out.

但是这句话不敢完全苟同。。具体请仔细查看下你的insurance policy。。我的印象中是赔的。

dc81

楼主，我的问题比较难。
我一个house出租，local小中介。
我自己住在附近，每天路过自己的投资房，多看两眼发现异常。房子整夜亮着灯，窗户从来不开，房客每周推红桶，但垃圾我仔细翻查，来自shopping center，不是家常垃圾。就是刻意制造有人入住的假象。水电煤我每周去拍照（都是户外表），用得都很少。哪怕每天不洗澡只洗脸，用的水都应该多得多，说明没人住。
中介并未发现租客用的是假驾照，此为后话

dc81

我感觉不好，push中介赶人。
赶人成功，租客直接跑了，押金也不要了。
总共只租了8周，收租正常。
拿到房子傻了眼，房子外墙都正常，里面被破坏得很厉害，疑似神经病，天花板墙壁地板都打了好多洞。一百多个洞。
这种情况，应该用哪个保险claim？

dc81

中介说，他们数据库的黑名单里面没有此人，合同一切正规，仅八周也没有到house inspection的时候。
租客逃跑以后，才发现租客所有信息都是假的，手机也消号了。
这种情况，损失应该由谁承担？中介到底有无责任？
我（房东）以后应该如何保护自己？

dc81

太激动 发重了

zhangwei7461

dc81 发表于 2019-7-24 20:15
我感觉不好，push中介赶人。
赶人成功，租客直接跑了，押金也不要了。
总共只租了8周，收租正常。

我感觉不好，push中介赶人。
赶人成功，租客直接跑了，押金也不要了。
总共只租了8周，收租正常。
拿到房子傻了眼，房子外墙都正常，里面被破坏得很厉害，疑似神经病，天花板墙壁地板都打了好多洞。一百多个洞。
这种情况，应该用哪个保险claim？
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landlord insurance。  这种东西只有landlord insurance 能陪。

zhangwei7461

dc81 发表于 2019-7-24 20:23
中介说，他们数据库的黑名单里面没有此人，合同一切正规，仅八周也没有到house inspection的时候。
租客逃 ...

中介说，他们数据库的黑名单里面没有此人，合同一切正规，仅八周也没有到house inspection的时候。
租客逃跑以后，才发现租客所有信息都是假的，手机也消号了。
这种情况，损失应该由谁承担？中介到底有无责任？
我（房东）以后应该如何保护自己？

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我没遇到过这种情况。。。但是无论如何得先报警。 首先 你能确定租客信息身份证这些都是假的吗？ 无论是不是假的，中介都应该按照这个先lodge insurance。

1997

房子放租，中介不给力想换一家中介。可是合同写了要提前六十天通知中介。这种还没租出去的情况下可以直接换中介还是必须要等60天？

dc81

zhangwei7461 发表于 2019-7-25 09:13
中介说，他们数据库的黑名单里面没有此人，合同一切正规，仅八周也没有到house inspection的时候。
租客 ...

请问你作为中介的时候，是如何防止申请房子的人提供假证件（比如驾照）的呢？
你们得不到警方数据库吧，也不可能每个租客都预先报个警吧

zhangwei7461

dc81 发表于 2019-7-25 12:42
请问你作为中介的时候，是如何防止申请房子的人提供假证件（比如驾照）的呢？
你们得不到警方数据库吧， ...

这个很难。 澳洲这个假钱都没几个人见过的国家，假证真的很难辨别，
因此保险格外重要

粉蓝

谢谢分享

dc81

zhangwei7461 发表于 2019-7-25 12:52
这个很难。 澳洲这个假钱都没几个人见过的国家，假证真的很难辨别，
因此保险格外重要 ...

你的意思是，中介无责任。
但保险公司不傻，它会拒绝出钱的呀。
就是那种70块就能办的假证，足迹上前一阵还经常打广告，害人啊啊啊。

zhangwei7461

dc81 发表于 2019-7-25 18:30
你的意思是，中介无责任。
但保险公司不傻，它会拒绝出钱的呀。
就是那种70块就能办的假证，足迹上前一阵 ...

我的意思是 没有证据说明之前的租客提供的是假证件， 直接递交保险就是/。

gycyc

想问一下 坐标悉尼 租客lease还有6个月， 现在要求养宠物，进来的时候没有宠物，lease也写清了不能养。
房东拒绝后 租客继续申请 中介需要怎么做 需要给出14天notice叫他处理掉宠物吗？另外如果房东要赶他们走，需要出30天notice然后可以扣bond吗？如果他走之前四周不付租金怎么办？能交给保险公司吗？能不能后续追诉呢？
租客请求养宠物 平时维护的倒很干净整洁 屋子也没有味道 而且他提出可以支付所以损坏费用 要求中介每个月定期检查房子 目前他也是每三个月专业公司派来清洁一下地毯的 并且是个潜在的长租客。

难以决定 怕我再拒绝他就要搬走或者租约到期后就不续约了 又担心他养宠物维护不好房子

不解

zhangwei7461

gycyc 发表于 2019-7-25 19:47
想问一下 坐标悉尼 租客lease还有6个月， 现在要求养宠物，进来的时候没有宠物，lease也写清了不能养。
房 ...

养宠物其实说实话是大趋势， 好租客带宠物远大于不好的租客。  

但是如果lease 写明了no pet allowed， 私自养宠物就是算break lease  是可以给notice的。