问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

benge_zhang

大江东去 发表于 2016-5-23 18:29
买投资房

还是没明白,你值得所有余钱都放自住房的home loan offset?

vince2000au

不是

zxie8

mark

fenise

大江东去 发表于 2016-5-10 18:57
不可以放offset，offset里的钱算普通帐户，不能用于负扣税

要从自住房的贷款帐户里拿出来 ...

意思是要把钱还进贷款账号里再拿出来？那样操作拿出来会可行吗？还要我想问top up的话贷款总额是不是就上去了？还是说给你的钱就是增值的不是额外的贷款额度？

大江东去

fenise 发表于 2016-6-28 09:10
意思是要把钱还进贷款账号里再拿出来？那样操作拿出来会可行吗？还要我想问top up的话贷款总额是不是就上 ...

还要我想问top up的话贷款总额是不是就上去了

是的

fenise

大江东去 发表于 2016-6-28 09:22
还要我想问top up的话贷款总额是不是就上去了

是的

请问 举个例子现有自住房A 80% 贷款 io 100% off set，off set已满
按您说的买投资房B，用A房抵押贷款，那样操作A房的贷款额度算进总贷款额度吗？如果算的话那不是没多大意义？

大江东去

fenise 发表于 2016-6-28 09:45
请问 举个例子现有自住房A 80% 贷款 io 100% off set，off set已满
按您说的买投资房B，用A房抵押贷款， ...

正常b投资房，你只能贷款80%，也就是房价80%的贷款利息负扣税

用了a自住房抵押，b投资房就能104%贷款，虽然贷款总额度没变，但是b投资房就能用房价的104%贷款利息负扣税，相当于多了24%的负扣税金额

fenise

大江东去 发表于 2016-6-28 09:59
正常b投资房，你只能贷款80%，也就是房价80%的贷款利息负扣税

用了a自住房抵押，b投资房就能104%贷款， ...

那按你这个操作，比如A房贷款额度是60w，B房买价1m，收入贷款额度是1m的话，那不是只能再贷出40w？

大江东去

fenise 发表于 2016-6-28 10:10
那按你这个操作，比如A房贷款额度是60w，B房买价1m，收入贷款额度是1m的话，那不是只能再贷出40w？ ...

是的

要增加贷款能力，就要想其他办法

lotuses

有2个问题请教
1)是不是只要你能从自住房A贷款账户划款24W到价值100W的投资房B,就可以享受104W投资房B贷款利息的抵税?
2)如果自住房和投资房是分别从不同银行A和银行B贷的款,而且贷款利息也不一样,多算的4W贷款利息是按照哪家银行的利息计算?

weeded

hmm

hmzha2

大江东去 发表于 2015-2-8 20:00
有人自己的自住房还有贷款，转移自住房的贷款利息，可以获得30+%的负扣税（一块钱可以拿回0.325+澳元）， ...

我的会计水15年old的unit就不能折旧了

大江东去

hmzha2 发表于 2016-7-4 09:22
我的会计水15年old的unit就不能折旧了

我的unit做的折旧表，都是40年折旧的

换个会计问问

endlesshuman

请问江神，我第一套房是按自住房买的，贷款80%，但现在已经成为投资房在出租，近两年报税也用作负扣税。买第二套投资房的时候，是否可以告知银行从第一套自住房抵押来做投资房贷款，以达到104%的负扣税效果，操作完成以后第一套房还可以继续用做投资房80%贷款的负扣税？个人理解应该可以，银行和ATO毕竟不是一家。请大神指点，谢谢。

vivianlin

大江东去 发表于 2016-7-4 09:31
我的unit做的折旧表，都是40年折旧的

换个会计问问

好帖
借问下，我和男朋友两个人婚前都各有一套房，在各自名下，结婚后要怎样实现第三套房利益最大化，我们各自的房子都是80%贷款，现在住在老公名下房子里面settle后搬入，我自己那套一settle就出租了，结婚后财产法律上是50% 50%吧，这样需要重新以两个人名义贷款？还是一个人？
borker建议一个人贷款（如果两个人贷款额度不会增加反而负债双份的）那这样从税务角度也是各自拿各自名下房产负扣税？夫妻在税务上属于个体，不知道在资产方面要如何利益最大化
另外就是我们两个工资水平不一样，这样的话怎样才能知道每个人能从银行贷多少出来
谢谢！

大江东去

endlesshuman 发表于 2017-7-11 23:48
请问江神，我第一套房是按自住房买的，贷款80%，但现在已经成为投资房在出租，近两年报税也用作负扣税。买 ...

因为你的第一套房是投资房，如果按你说的做会得不偿失

具体该如何做，我已经短你了

大江东去

vivianlin 发表于 2017-7-12 15:40
好帖
借问下，我和男朋友两个人婚前都各有一套房，在各自名下，结婚后要怎样实现第三套房利益最大化，我 ...

借问下，我和男朋友两个人婚前都各有一套房，在各自名下，结婚后要怎样实现第三套房利益最大化，我们各自的房子都是80%贷款，现在住在老公名下房子里面settle后搬入，我自己那套一settle就出租了，结婚后财产法律上是50% 50%吧，这样需要重新以两个人名义贷款？还是一个人？

贷款肯定是应该联名贷款，除非你们之前有一个人的贷款额度超了。屋主的名字可以写两个人，所属百分比可以让购房律师帮你调整（1:99到99:1都可以），具体的比例要看你们具体的收入及负扣税，但因为你老公目前名下没有投资房可以负扣税，所以建议新买投资房，还是你百分之一，你老公99%


borker建议一个人贷款（如果两个人贷款额度不会增加反而负债双份的）那这样从税务角度也是各自拿各自名下房产负扣税？夫妻在税务上属于个体，不知道在资产方面要如何利益最大化

我不了解你的broker这样建议的原因，所以不好回答这个问题。

另外就是我们两个工资水平不一样，这样的话怎样才能知道每个人能从银行贷多少出来
谢谢！

找你broker帮你算算

vivianlin

大江东去 发表于 2017-7-12 19:39
借问下，我和男朋友两个人婚前都各有一套房，在各自名下，结婚后要怎样实现第三套房利益最大化，我们各自 ...

谢谢，因为borker算的时候说如果两个人贷款的话等于两个人的负债不是个半分，比如50万的房子贷款40万，两个人的话不是说每个人各用20万信用额度，而是各自用掉40万，因为银行要算上其中一个跑了的风险…

Lebuqi

学习了。。。。

Jessie_G

大江东去 发表于 2015-2-9 07:54
比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

请问2017年，现在还可以这样么？

大江东去

Jessie_G 发表于 2017-11-14 23:00
请问2017年，现在还可以这样么？

为什么不可以

真以为房价会腰斩？

yepy

大江东去 发表于 2015-2-8 21:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

这么大杠杆的玩法，是真富人的玩法

yepy

大江东去 发表于 2015-2-8 22:00
贷款的比例是关键，104%贷款加折旧很容易是负扣税的正现金流。

大江叔叔，我怎么觉得更容易是负扣税，负现金流哇。特别是悉尼，正现金流的都是特别差的房子，都是那些房价不涨的地方的房子。求解，是不是这个情况?

汪汪汪

靠！竟然是2015的帖子。

大江东去

yepy 发表于 2017-11-15 09:38
大江叔叔，我怎么觉得更容易是负扣税，负现金流哇。特别是悉尼，正现金流的都是特别差的房子，都是那些房 ...

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1330329

2017年的实例

大江东去

yepy 发表于 2017-11-15 09:38
大江叔叔，我怎么觉得更容易是负扣税，负现金流哇。特别是悉尼，正现金流的都是特别差的房子，都是那些房 ...

2015年9月卖过一次是42万

一年多不到两年涨15%

增幅和租金回报都很不错

yepy

大江东去 发表于 2017-11-15 10:10
2015年9月卖过一次是42万

一年多不到两年涨15%

大奖叔叔，这涨的百分之十五有没有算CGT？stamp duty？广告费？另外，如果是下金蛋的鸡为什么要卖？

大江东去

yepy 发表于 2017-11-15 10:15
大奖叔叔，这涨的百分之十五有没有算CGT？stamp duty？广告费？另外，如果是下金蛋的鸡为什么要卖？ ...

你应该先去找个数学老师补习一下

什么是涨幅

什么是毛利

什么是纯利

yepy

大江东去 发表于 2017-11-15 10:31
你应该先去找个数学老师补习一下

什么是涨幅

大江叔叔，我是精算专业毕业的。。。。

Jessie_G

大江东去 发表于 2017-11-15 07:14
为什么不可以

真以为房价会腰斩？

目前墨尔本感觉还是涨个没完， 但是父母在悉尼的朋友一直再说悉尼已经跌了，墨尔本很快也会跌，好气，不知道怎么反驳