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[其他讨论] 关于房产投资的收益。 [复制链接]

lydr

布鞋族

发表于 2014-11-23 23:17 |显示全部楼层

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最近经常有前辈不停在灌输给我投资房产的理念，我个人也是很认同房产投资的，但对收益情况存在一些疑问，想在这里向大家请教一下。

一般大家是这么算的。

50万买一个房子，首付10万，贷款40万，只还利息，5年之后，如果房价是 80万，但贷款还是40万。
如果假设房租收入+退税和利息+各种费用相等，那基本也可以说在这5年里，不需要再往这个房子里投钱了。
这样自己的10万就变成了40万。也就是说10万的投资，5万获利30万。
我不知道这样的算法对不对，如果这种算法成立，那简单来说，就是用20%的钱去投资，但100%的房产增值收益都是自己的。如果假设房产每年涨5%，那对于自己付的20%来说，年投资收益是25%。

请问这种算法有问题吗？如果确实应该这样计算的话，那投资房产确实是一本万利的买卖啊，请问哪个行业能够有稳定的超过20%的年回报率呢？

唯一的风险看起来就是房价不涨或者下跌，但如果不遇到经济危机啥的，好象跌的可能性不大。

deen

水晶靴族

发表于 2014-11-23 23:22 |显示全部楼层

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动态的格式化了。

shawn-oz

金靴族

发表于 2014-11-23 23:25 |显示全部楼层

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被那什么鱼洗脑了吧

天行健

银靴族

发表于 2014-11-23 23:28 |显示全部楼层

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大概是这个意思杠杆原理但也得算20%如果存银行能得到多少利息另外你算错了 40万你20%是8万如果翻番了就是80万，贷款是32万不是40万，相当于番了5倍！

上善若水。水善利万物而不争，处众人之所恶，故几于道。居善地，心善渊，与善仁，言善信，正善治，事善能，动善时。

qwertyui

金靴族

发表于 2014-11-24 02:02 |显示全部楼层

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我觉得,澳洲投资房用来负扣税比较合适.房地产平均升值年率约2%-7%看不同的地区.银行的利息大约5%,房租回报大约2-3%.所以卖掉以后的回报只有4%.不卖的话,每年都要贴进2%.

sdcmc

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禁止发言

发表于 2014-11-24 02:07 |显示全部楼层

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倒不如樓主說說,由中國到美國,由歐洲到中東,哪裡有過不跌的房產?

桃汁

皮靴族

发表于 2014-11-24 02:15 |显示全部楼层

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50万的房子5年涨到80万？？？你做梦呢？除非这5年行情都跟去年一样好。

当然不是说这样的事没有，不过别指望你就有那么好的眼光和运气。

而且，能打平也是很乐观的想法，不是比较新的房子，维修费分分钟破坏你的收益计划。租客如果出点什么问题，非但全盘计划打乱，而且可能有你受的。

桃汁

皮靴族

发表于 2014-11-24 02:15 |显示全部楼层

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我觉得，不要指望投资房产能给你暴富的机会，就当保值抵抗CPI的一种手段好了。

Carmen_lee

皮靴族

发表于 2014-11-24 02:21 |显示全部楼层

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楼主的算法太不实际

房子能不能涨，要看地段，看时运

50万可以翻好几倍，也可能跌

温州的房子就跌了30%，要看地方的...

pan123au

金靴族

发表于 2014-11-24 05:06 |显示全部楼层

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Carmen_lee 发表于 2014-11-24 01:21
楼主的算法太不实际

房子能不能涨，要看地段，看时运

过去hurstville 物业可以，以后不知道。

Frankstonlarry

银靴族

发表于 2014-11-24 08:04 |显示全部楼层

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桃汁发表于 2014-11-24 02:15
我觉得，不要指望投资房产能给你暴富的机会，就当保值抵抗CPI的一种手段好了。 ...

同意.

sifeifanren

铜靴族

发表于 2014-11-24 10:11 |显示全部楼层

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lz这个数据有点乐观啊

gsh1001

皮靴族

发表于 2014-11-24 10:16 |显示全部楼层

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有次参加YATAI的推销会，被逼得实在没办法了，我说既然你说这么好，你说你买了几套，你拿出证据来证明你买了几套，我也就买几套。。。。对方终于打住了。

狗狗媳妇

皮靴族

发表于 2014-11-24 10:18 |显示全部楼层

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5年后卖掉，你还要算上40万的capital gain, 即使没有其他的收入，40万的capital gain就是按照20万来算，估计怎么也要5万的capital gain tax。那么如果按照你的比喻，50万的房子，贷款40万，5年后80万卖了，中间没有再贴过一分钱，那么可以说，你前期投入10万，5年后赚35万

旺旺

草鞋族

发表于 2014-11-24 10:18 |显示全部楼层

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可能做到 “房租收入+退税和利息+各种费用相等” 吗？

liu263

银靴族

发表于 2014-11-24 10:29 |显示全部楼层

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贷款投资放大收益，同时也放大亏损。

你假设5年以后房价上升了100%，所以得出10万投入赚了30万，投资收益300%。

你有没有想过，5年以后房价下跌了20%？

你所有的本金将化为乌有，更不要提过去5%年内交的利息及各种费用。实际上只要下跌10%，你的成本就完全没有了。

不要以为房价只涨不跌。

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