征集共同开发，想在地产开发和自建房方向发展请注意了。

lifangnan_2000

最近利息一直在涨，很多人担心买房投资风险太大，血本无归。但是其实对小型开发商来讲却是个很好的机会。原因有三，第一，首先由于市场情况不好，很多地理位置优越的地或者房子都被放了出来，而且价格可以商量。第二，虽然不能确认现在是否是谷底，但有一点可以肯定一定不是在高峰，就像股票一样，应该在底价位进行吸纳。第三，针对资金量小的开发商，由于转型快，资金灵活，没有象大公司那样庞大的机构和人员，更加适合急流勇进。
下面介绍一下本人对澳洲房地产的一点愚见。第一，我曾在悉尼和布里斯本都住过，对这两个地方比较熟悉。我也对各大城市的情况稍微分析一下，与大家共同分享，有何不对尽请指出，相互讨论讨论。 我认为悉尼现在不宜投资，首先房价太高众所周知，其次，好地已经开发完毕，最后，因其市场已近非常完善，卖地方的价格是按照开发商的利润倒着计算的，给开发商的利润空间非常有限，而且资金量非常巨大。

墨尔本的情况我不是很了解，但是有一点，她和悉尼又很多共性，唯一不同的就是时间上有点滞后。
有人说Perth是个好地方，如果三四年前我确实同意这样的看法，不过现在她有点后继乏力，在创新高的可能像不大。
阿德雷德是个好地方，不过需要再等几年才能快速增长，从资金机会成本来看，现阶段不是很划算。不过有闲钱的朋友可以考虑一下。
布里斯本愚认为正是开发的好时机，大量的好地被投放到市场，政府支持发展，鼓励新移民，使布里斯本的房价在逆市中继续增长，而且势头良好。
本人是有新南威尔士州和昆士兰州建筑执照的建造师，现在一家中等地产开发公司任建筑经理的职务，曾参与过酒店，工业厂房和普通住宅的开发，非常熟悉从贷款到建筑的各种流程。希望征集志同道合者集体搞开发，集开发建筑于一体，减少成本降低风险，完全控制工程进度和质量。现发现昆士兰地区有许多好地，错过非常可惜，大家一起分蛋糕总比一个人什么也拿不到好。
请大家各抒己见,共同探讨.我的联系方式是lifangnan_2000@hotmail.com, 0403028185李方楠

xyliu925

黑山老妖

LZ想以哪种方法集资？

zxart

帮顶的，不过个人觉得布市房产泡沫比墨尔本和悉尼大。

交易人生

现在不是进入房地产的时机；利息这么高，房价在降，等2年吧。

cai9801

想请教楼主几个问题。
1、开发商的利润空间大概多大的？如果空间比较大的话，不贷款，自己的钱建房子买卖应该比较稳定。不会亏本，就是赚多少的问题。感觉，好多开发商都是“死”在贷款上面，房子压在哪里，银行要还钱，时间越拖，成本越高，越舍不得降价卖了，或，最后利润约少了。现在每年10+的贷款，一年房子没有买出去，就是成本+10%，多几年就完蛋了。

2、我一直认为，悉尼还是龙头，别的城市不会超过悉尼。现在各个城市逼近悉尼后，悉尼要不升的话，其他城市也不会有很大空间，因为要超悉尼的房价，不太容易吧。

3、现在到底是房价的什么时期很难说，但楼主说的对，绝对不会是谷峰。不知道这次有没有加息

4、胆气不够，看中国的浙江人，吧中国的房价炒的，都是民间集资。狭路相逢勇者胜。还是很有机会的。

happysee

原帖由 cai9801 于 2008-6-5 17:34 发表
想请教楼主几个问题。
1、开发商的利润空间大概多大的？如果空间比较大的话，不贷款，自己的钱建房子买卖应该比较稳定。不会亏本，就是赚多少的问题。感觉，好多开发商都是“死”在贷款上面，房子压在哪里，银行要还 ...

悉尼的房价已经不是最高的了.好象PERTH还是BRISBANE超过悉尼了?

jewar

perth又降下了
现在还是悉尼第一

吃喝拉撒睡

LZ是做什么的啊？熟悉开发么？

lifangnan_2000

1。布里斯本的房价远远没有达到悉尼的标准，唯一相同价位的是brisbane city 和Sydney city的房价差不多，其他城区的房价还有很大的空间。
2。第一个问题其实并不主要，应为我们要从事的是开发行业，而不是简单的买房，装修等升值。利润计算公式不同。我们的利润=现有房价-土地成本-建筑成本，而不是n年后房价-现有房价
3。地产开发，选地为第一要素，只有熟悉本地情况，才能在沙子里找到金子，再配合各种专业知识，你会发现比中学数学难不了多少。
4。举个例子，我公司最近开发的工厂项目，土地成本500刀/平米，建筑成本750刀/平米，销售为2000刀/平米，利润高达50%，再有本公司贷款70%，所以真正利润为100%左右。当然这样好的项目不是随便能找到的，不过凭我的了解和知识达到30%利润不成问题

susan

perth是在降价，但是同墨尔本一样，要看是那些区，有的区还是在涨的。

Devil_Star

除非是DIEHARD COMMODITY SUPER CYCLE BELIEVER， 否则现在才把钱往西澳投， 晚了点了～

吃喝拉撒睡

原帖由 Devil_Star 于 2008-6-6 07:32 发表
除非是DIEHARD COMMODITY SUPER CYCLE BELIEVER， 否则现在才把钱往西澳投， 晚了点了～

Die hard.

黑山老妖

没有30-40%利润银行也不会给贷款的。
750/平方的造价好像有点低。听说都要1000/平方左右。（纯粹道听途说）
而且现在的房市是下降的趋势，香港人说得好：淡市买地，牛市起楼。

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2008-6-6 11:24 发表
没有30-40%利润银行也不会给贷款的。
750/平方的造价好像有点低。听说都要1000/平方左右。（纯粹道听途说）
而且现在的房市是下降的趋势，香港人说得好：淡市买地，牛市起楼。

造价看质量。Builder怎么也要30%的利润，若是developer/builder一起，750m2也是可行的。

黑山老妖

原帖由 吃喝拉撒睡 于 6/6/2008 11:33 发表
造价看质量。Builder怎么也要30%的利润，若是developer/builder一起，750m2也是可行的。

也许。
但是如果质量太差也卖不掉。

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2008-6-6 11:35 发表

也许。
但是如果质量太差也卖不掉。

恩。楼花除外。

不过好东西抢的人很多。把一个房子搭起来都差不多钱，但内装饰和外装修才是花钱的地方。可以20%，也可以80%。前两天看一个新房拍卖，3.2mil。地+house 2.1mil足已。1年内起一个赚1mil，好区内这么做完全可行。

lifangnan_2000

1.首先我说的750刀是指工业厂房的建筑费用，并不是指residential house的价格，普通townhouse的建筑成本在1000刀左右根据情况变动。
2.我所说的30%的利润是指贷款后总额的利润，如果能贷款50%的话，利润就是60%了，能贷款70%，利润就是100%了。所以我在上述文章中没有按照投入的资金的回报率。
3.我现在正做新的尝试，用钢做结构支撑，有很多好处，希望最近能出成品。

Devil_Star

好像现在建FACTORY/WAREHOUSE的都用RC TILT-UP PANEL了， 不像以前用CONCRETE BLOCKS比较多～再提醒一下， FACTORY/WAREHOUSE里的OFFICES是CLASS 5, 要做全套BCA SECTION J ASSESSMENT， 需要做INSULATION， 还有玻璃和外墙比不能过度。

xyliu925

It looks like you have learned a lot in ESD area.

黑山老妖

原帖由 Devil_Star 于 6/6/2008 22:09 发表
好像现在建FACTORY/WAREHOUSE的都用RC TILT-UP PANEL了， 不像以前用CONCRETE BLOCKS比较多～再提醒一下， FACTORY/WAREHOUSE里的OFFICES是CLASS 5, 要做全套BCA SECTION J ASSESSMENT， 需要做INSULATION， 还有玻璃 ...

So technical... 好像看天书一样。不懂。。。

BNE

这个问题在这里讨论比较麻烦，能不能谈一下你打算在布里斯班做什么样子的投资和开发？例如是买大地分割，还是买大地开发townhouse，还是买荒地-----这个投资太大...

其他城市没有兴趣，对布里斯班最看好

lifangnan_2000

Devil_star的技术问题问得比较专业。不错我的厂房使用Tile-up结构和钢结构建成的。所以工期短，见效快，资金周转快。至于内部装修并无class 5等级的要求。唯一要注意的是civil的问题，应为在建普通住宅的时候，civil不是很重要，但工业厂房却不同。

Martin_2F

LZ可以讲下你的合作形式和开发的大概位置吗，比如哪些suburbs

Devil_Star

原帖由 xyliu925 于 2008-6-7 08:27 发表
It looks like you have learned a lot in ESD area.

学到点皮毛而已， ESD的范围太广了， 光HVAC没有花上几年时间都不能算专家。

Devil_Star

原帖由 黑山老妖 于 2008-6-7 08:31 发表


So technical... 好像看天书一样。不懂。。。

隔行如隔山嘛，你和GANDU谈的NETWORK SECURITY对我来说也像天书～

Devil_Star

原帖由 lifangnan_2000 于 2008-6-7 20:44 发表
Devil_star的技术问题问得比较专业。不错我的厂房使用Tile-up结构和钢结构建成的。所以工期短，见效快，资金周转快。至于内部装修并无class 5等级的要求。唯一要注意的是civil的问题，应为在建普通住宅的时候，civil ...

不过好像现在的潮流都是仓库/工厂里内建封闭的OFFICE， 有不少还是MEZZANINE OFFICE， 你的意思是把里面的活都留给买家自己做？

SOSHELPPLZ

合作方式很重要,  也很关键,  投入现金最多的人会是风险最大的, 因为OPPORTUNITY COST和利息上涨的压力等都在真正出现金的人身上

不知道LZ自己打算投入多少?如果想只是自己出IDEA,让其它人出大部分启动资金,没有更详细的计划书恐怕很难实现.

lifangnan_2000

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2008-6-8 04:47 发表
合作方式很重要,  也很关键,  投入现金最多的人会是风险最大的, 因为OPPORTUNITY COST和利息上涨的压力等都在真正出现金的人身上

不知道LZ自己打算投入多少?如果想只是自己出IDEA,让其它人出大部分启动资金,没有更 ...

投资并非儿戏，如果真有志同道合者，请于我email联系，而且其中牵扯到一些商业内容，不能再这里公开，请大家原谅。

对酒当歌

好，投资非儿戏。

但是其实对小型开发商来讲却是个很好的机会。
-------请问你现在借钱难度是否大大增加了？你和银行谈过了吗？银行现在钱不多，卡的比以前紧。小开发商借钱更难。

举个例子，我公司最近开发的工厂项目，土地成本500刀/平米，建筑成本750刀/平米，销售为2000刀/平米，利润高达50%，再有本公司贷款70%，所以真正利润为100%左右。当然这样好的项目不是随便能找到的，不过凭我的了解和知识达到30%利润不成问题
-------你这个利润怎么算出来的？贵公司的那块地HOLD 了多少年，where are the legal fees, valuation fees, council fees, construction contingency rate, development interest, sales commission, land tax, settlement fees, titleing fees..........are you using development margin or.......你一下就算出来利润是50%-100%，我有点惊讶。

现发现昆士兰地区有许多好地，错过非常可惜
-------对啊，可以研究研究吗？我也很想认识建筑师，学习学习。