银行为什么不直接买入住宅房地产？

liu263

长期以来我一直有一个困惑：为啥房价这么上涨，银行不去赚这个钱(15%澳大利亚全国2014平均)，而要去赚利息差(存贷款利率差大约在1%左右)这点小钱呢？ 为啥普通人都走在了银行前面？他们不应该是理财专家么？请不要告诉我银行家都是慈善家，支持大家赚钱他就开心了。

经过多年，我终于明白，想通了下面这些问题，就知道为啥银行不直接投资住宅房地产了。

1.银行的放贷的钱从哪里来？

2014年一季度，英格兰银行发布了一个非常好的文章，“钱是怎么产生的”，结论是在现代这种保证金制度下，银行放贷的钱是“从空气中来”。强烈推荐看一下。原文链接：http://www.google.com.au/url?sa= ... amp;bvm=bv.79908130,d.dGY

2.银行为什么能放这么多贷款？

因为保证金率太低。澳洲四大银行的准备金率在1.2%-1.9%之间，见下图：



以西太银行为例，没1.2元保证金，他就可以放贷100元。


3.银行赚的利息从哪里来？

由于放贷的钱是“从空气中来”，所以产生的利息也是“从空气中来”。你没有看错，这就是现代金融放贷赚钱的秘密。

4.银行想多赚钱的话，应该怎么办？

应该多放贷，放贷越多，利息越多。

4.银行做这个生意的风险有多大？

以住宅房地产而言，银行一般要求LVR 80%，不然就要贷款者买贷款保险。所以，假设贷款保险公司资本可以完全赔付，那银行自己的资产在房地产下跌20%以前都是100%安全的-下跌的部分都在贷款者现款中扣除了。

当然刚才这个假设是一个很大的假设。澳大利亚的贷款保险市场只有2家公司（QBE/Genworth），以QBE为例，他以0.8%的保证金率支撑着2500亿的高LVR贷款。这个数字甚至比银行的保证金率还要低。银行能指望在贷款者不能按时支付的时候期待QBE来支付么？

所以，在市场上升/平稳/甚至温和下跌（低于20%）的时候，银行做贷款生意基本无风险，但一旦高于20%，银行倒闭的风险巨大-他们将紧跟着贷款保险公司倒下，其中基本没有缓冲（0.8%).澳大利亚的实例是BankWest在GFC中倒下并被CBA收购。

5.银行为啥不直接买入住宅房地产作为投资？

银行不能用“从空气中来”的钱去买资产-这简直就是欺诈-但他们可以把钱借给贷款者去买资产。同时用资产做抵押。这样操作的结果是风险由贷款者承担，而银行赚了“从空气中来”的利息，简直就是一本万利。


原创不易，请大胆加分。

kawara

房地产上涨是纸上富贵，利息差可是实实在在的钱

healthyz

good questions~

kc_zhang

那同问为啥builder不买地皮，而且从你手里买地盖房后再卖出？

liu263

kc_zhang 发表于 2014-11-19 09:07
那同问为啥builder不买地皮，而且从你手里买地盖房后再卖出？

你房旁边要是有空地，他一定先买空地。买房推倒重建是第二选择。

tigerbalm

Actually, over the years, banks have sold the properties they own and lease them back. They feel they can make better use of the funds elsewhere.

liu263

tigerbalm 发表于 2014-11-19 09:12
Actually, over the years, banks have sold the properties they own and lease them back. They feel the ...

注意本文讨论“住宅房地产”。非商业地产。

tigerbalm

liu263 发表于 2014-11-19 09:16
注意本文讨论“住宅房地产”。非商业地产。

It is similar, as the values of both commercial and residential properties are based on land contents.

zhangwei7461

事实上银行有投资房地产，build也会买地。   银行最喜欢就是吧那些大型的builder拖垮，然后直接接手他们的项目，发一笔横财。        比如昆州黄金海岸最大的建筑商就是被银行拖垮的。然后银行全盘接手。

liu263

tigerbalm 发表于 2014-11-19 09:18
It is similar, as the values of both commercial and residential properties are based on land conte ...

不一样的。商业地产的贷款评估会比住宅地产严格的多。这也是为啥商业地产泡沫比住宅地产小的多。

铭宝妈

有买的

liu263

zhangwei7461 发表于 2014-11-19 09:19
事实上银行有投资房地产，build也会买地。   银行最喜欢就是吧那些大型的builder拖垮，然后直接接手他们的 ...

非主业。银行的主业是住宅贷款。而银行把建筑商拖垮，简直就是想象。不到万不得已，银行不会这样做。你能想象银行把普通贷款者拖垮然后收屋么？这不合逻辑，也不合银行的商业模式。

kjking

很有道理，房产名义上是个人的，实际从抵押房产贷款的那一天开始就已经属于银行，而且不但属于银行，还在贷款上的利息再赚一道，银行没必要去担当房价的风险，高了继续收利息，低了个人就要补窟窿，就是所谓的负资产；直到有一天还清了，房子就归个人了，银行在这个20.30年里面也赚够了。

liu263

铭宝妈 发表于 2014-11-19 09:23
有买的

特例，非普遍，比例太低，基本可以忽略。请参见各大银行财报。

tigerbalm

liu263 发表于 2014-11-19 09:22
不一样的。商业地产的贷款评估会比住宅地产严格的多。这也是为啥商业地产泡沫比住宅地产小的多。 ...

You probably have not heard that during 1989-1992, a lot of commercial builders got in trouble and were bankrupted after property boom ended. As a result, some banks were badly affectedly. Westpac (a bank specializing in commercial loans at the time) had to raise capital at $3. Kerry Packer bought $300 M Westpac shares at $3 and sold in three months at $4 (making $100 M within a short time).

yabyzq

信息对称的情况下，收益都跟风险正相关的。买房人房价下跌时损失deposit，所以银行可以接受低回报低风险。对big 4，不单单利率差的，澳洲利率高，所以大家都从海外借钱。同样reserve只是对存款来说，对整个银行要有一定capital buffer（basel 3）。一本万利也是说说，金融危机时候AIG，2FM不接受救助就完蛋了，too big to fail   才是银行追求的,最近的apra测试，好像big 4 capital都fail了。一点粗浅的理解，欢迎指正

zhangwei7461

liu263 发表于 2014-11-19 09:24
非主业。银行的主业是住宅贷款。而银行把建筑商拖垮，简直就是想象。不到万不得已，银行不会这样做。你能 ...

当然不是银行故意的，但是builder看似赚钱，其实风险代价很大。 一旦遇到需要暂停施工的事件，然后就会延迟交房日期，然后就会有人闹要退定金退房。 builder拖垮，项目就给银行了。我也是说说个例罢了。     
银行的主要业务就是放贷，而不是投资。 国内银行挪用钱进行股票房产投资没记错的话要坐牢的。

liu263

tigerbalm 发表于 2014-11-19 09:29
You probably have not heard that during 1989-1992, a lot of commercial builders got in trouble and ...

你还是没有明白，给builder贷款那是商业贷款，不是住宅贷款。给买楼花的人的贷款才是住宅贷款。builder倒了，他的抵押物（开发中的地产）给了银行，银行亏了，这并不是银行想要的......

yichuan

房子只有转手才能赚差价，压在手上没有利润的。
银行自己掏钱买房了，总要卖出去才能赚差价，总不能ANZ卖给CBA赚差价吧，只能靠民间消化了。
还有，为什么房子会快速涨价，如果都是银行所有，交易量就不会大，就不会猛涨，也就没有利润可言了。
银行放贷吃利息才是最大的最安全最方便的赚钱路。

tigerbalm

liu263 发表于 2014-11-19 09:37
你还是没有明白，给builder贷款那是商业贷款，不是住宅贷款。给买楼花的人的贷款才是住宅贷款。builder倒 ...

In fact, at that time, many people with home-loans had to sell their properties when the property value went down and they lost their jobs as well. This contributed to the bankruptcy of builders. Australian properties have always been in cycles of boom and bust until 2000, when Sydney Olympics helped showcase the beauty of this country and many people from other parts of the world began to migrate here. Seeing this money-making opportunity, the governments here modified their immigration policy to allow their easier entry. Since then, Australian properties have not experienced any significant downturn.

Rainstorm

这个国家的银行法没学过。
但是很多国家对银行的涉足范围管制豆很严。
对各级银行管制都不同。

qingfengsan

实际上大家都在一个叫国家的公司里面，公司顶层设计要求银行这个部门就是管数字的一个部门，其它事情有其它部门在管，银行偶尔涉足其它是部门见职责调整重构，倒闭就是那个部门被其它部门合并了。

liu263

yichuan 发表于 2014-11-19 09:48
房子只有转手才能赚差价，压在手上没有利润的。
银行自己掏钱买房了，总要卖出去才能赚差价，总不能ANZ卖给 ...

你太有才，可惜今天没有分加了。

你的这个比喻其实很好的描述了现在地产市场的情况，投资者A卖给B，然后B再卖给C,C又卖给A，看起来大家都很赚哦。

tigerbalm

qingfengsan 发表于 2014-11-19 10:17
实际上大家都在一个叫国家的公司里面，公司顶层设计要求银行这个部门就是管数字的一个部门，其它事情有其它 ...

Well, this does not explain why WWS and Coles are able to extend everywhere (including grocery, department store, insurance, banking, bus tickets and now possibly lotto tickets).

qingfengsan

tigerbalm 发表于 2014-11-19 09:22
Well, this does not explain why WWS and Coles are able to extend everywhere (including grocery, de ...

你可以理解他们是发改委或者综合办之类的，他们要鞭策其它低效的部门，那些低效的专业部门若不好好干，就裁掉这个部门，部门职责转交WWS，人家正在试点。WWS试点若效果比各专业部门干的好，专业部门可以不用存在了，说明老的组织构架要重构，老部门的人要自己去考虑自己部门的前途问题。

就如同销售部很牛逼，说司机班不干活还拿钱，我们不要司机服务了，我们SALES自己开，大领导一看，同意，司机班转岗，呵呵。如果每个公司都自己搞物流，而且成本还低，物流公司是不是可以倒闭了？？但现实是不可能的，良好的协同分工才能更高效，所以银行业会越来越专注它自己的事情，老想着干别人的事，觉得别人的好，只能说你的部门真的是可又可无了。

tigerbalm

qingfengsan 发表于 2014-11-19 10:34
你可以理解他们是发改委或者综合办之类的，他们要鞭策其它低效的部门，那些低效的专业部门若不好好干，就 ...

This sounds a logical explanation.

aimili424

zhangwei7461 发表于 2014-11-19 08:19
事实上银行有投资房地产，build也会买地。   银行最喜欢就是吧那些大型的builder拖垮，然后直接接手他们的 ...

aimili424

zhangwei7461 发表于 2014-11-19 08:19
事实上银行有投资房地产，build也会买地。   银行最喜欢就是吧那些大型的builder拖垮，然后直接接手他们的 ...

哦，利用合同奈开发商做特

plainbbs

楼主这个问题很奇怪，银行如果想直接买入地产，只要新成立一家不叫银行的投资公司就ok啦，不就是个名字吗

liu263

plainbbs 发表于 2014-11-19 10:56
楼主这个问题很奇怪，银行如果想直接买入地产，只要新成立一家不叫银行的投资公司就ok啦，不就是个名字吗
...

那为啥他不想买呢？lol，他的分析能力不如普通投资者？