澳元下跌与房价走势

superdigua

最近澳元下跌，很多同学认为，澳洲的房产对于中国大妈来说，现在更加有吸引力了，所以，会有更多大妈杀向澳洲，房价必涨！

乐观者眼中全是绿灯，悲观者只能看到红灯。

我谈谈自己的看法。

假定一年前，澳元对美元0.95。一位中国房产开发商决定在澳洲投资十亿美元开发公寓楼。当时预期利润10%，也就是一亿美元。

今天，这位开发商会怎么走下一步？

房价上涨10%！澳元下跌10%！！公司利润（补充说明：追加投资的利润）已经不再是10%，而是30%！！！而且，澳洲银行仍旧提供低息贷款！！！！

你如果是公司老板，你会怎么做？

多头可能会问，如果房价大幅度下跌，澳元猛涨，怎么破？（为什么是多头而不是空头问这种问题？我也很纳闷）

房价也许会下跌，但，大幅度下跌？！

澳洲经济会如此之好，以至于澳元猛涨？！

让我们退一步来说，房价一年后下跌10%，澳元升值10%，这样，开发商的利润就又跌回到10%

如果开发公寓楼利润只有10%，怎样才能更多地获取收益？

最近看报纸，澳洲的铁矿开采公司发表了一段令俺印象深刻的话：只要还有利润，铁矿石价格越是下跌，就越要多开采！增加总额，就能挣更多钱！澳洲的铁矿石开采成本是二十五美元/吨，这基本上是全世界最低！所以，只管放开胆量去增加开采能力！压死其它竞争对手，就能在市场恢复时期大赚特赚！

澳洲的房屋价格世界排名多少来着？公寓楼开发商面对下跌的房价，会怎么做？

大妈再狠，也斗不过大爷！开饭店的还怕大肚客？！

excite

呵呵，对于海外投资者来说，澳币下跌，那是投资损失，他一年前投的十亿美元，现在已经只有9亿了

superdigua

excite 发表于 2014-11-7 21:50
呵呵，对于海外投资者来说，澳币下跌，那是投资损失，他一年前投的十亿美元，现在已经只有9亿了 ...

如果已经把大部分身家投入澳洲，也许吧。

如果刚投入10%，那就并非如此。追加投资就能挽回损失！

澳元并不会无限下跌，几年后有可能弹回。这样，追加的投资就能带来更多利润。

dadadamo

excite 发表于 2014-11-7 21:50
呵呵，对于海外投资者来说，澳币下跌，那是投资损失，他一年前投的十亿美元，现在已经只有9亿了 ...

同意，楼主不会算数

Clairelan

  一棟樓買來10億澳幣 換成9.5億美金    利潤10% 就是賺了1億澳幣 本該0.95億美金  但是現在澳幣換美金只有0.85了  所以利潤就變成了0.85億美金

本來的9.5億美金資產 變成了8.5億資產  算上漲的0.85億變成9.75億 。。。  如果沒有貸款的話基本等於不賺不賠。。。
如果貸款80%的話。。。賣了11億澳幣  等於 9.35億美金

首付當年是9.5*0.2=1.9億美金 貸款9.5*0.8=7.6億美金  

現在還掉貸款還剩 9.35-7.6=1.75億美金。。。 當年本金是1.9億美金。。。。

這算漲了10%的房價 無視各種手續費   還虧了1500萬美金。。。 更別提當中的手續費之類的 房價也不一定漲的到10% 很可能全都虧完了。。。。

但我算的比較無賴。。。因為是美國公司在美國貸款搞澳洲房產的。。。如果是美國公司到澳洲來貸款估計會好很多吧。。。

我覺得是我算錯了。。。樓下的接著分析吧。。。

oceangod

跟体育老师再把数学学一遍!

superdigua

投入澳洲的资金并不是“死钱”。

开发商只需要持续扩大生产，等几个月，几年甚至十几年后澳元反弹，再将利润收回。

elfyvonne

好复杂，有神人来算算吗

superdigua

Clairelan 发表于 2014-11-7 22:12
一棟樓買來10億澳幣 換成9.5億美金    利潤10% 就是賺了1億澳幣 本該0.95億美金  但是現在澳幣換美金 ...

如果贷款80%，房价上涨10%，利润就增加50%

即便扣除汇率损失，仍然大赚。

click

都是白面窝头学说的信奉者,有几个做生意的拿全款出来耍?

excite

superdigua 发表于 2014-11-7 21:58
如果已经把大部分身家投入澳洲，也许吧。

如果刚投入10%，那就并非如此。追加投资就能挽回损失！

“澳元并不会无限下跌，几年后有可能弹回。这样，追加的投资就能带来更多利润。”

这个和买黄金被套的大妈有什么区别，几年后弹回，这个几年可以是5年，10年，20年，投资是有机会成本的，等到人都进养老院了钱还有什么用

静水神泡

有着个本事 炒外汇就可以啦 还造什么房子阿.

Clairelan

superdigua 发表于 2014-11-7 22:28
如果贷款80%，房价上涨10%，利润就增加50%

即便扣除汇率损失，仍然大赚。 ...

果然我算錯了   

superdigua

excite 发表于 2014-11-7 22:31
“澳元并不会无限下跌，几年后有可能弹回。这样，追加的投资就能带来更多利润。”

这个和买黄金被套的大 ...

关键就在这里。房产开发商并不需要支付“机会成本”，因为他们是投资而不是投机。

钱在澳洲反复投资，只会越滚越大。

将公司的资产在全世界分散开来，是一种好的策略。

wowmygame

不用算那么多，悉尼房价必涨。
澳洲经济软，降息，悉尼房价开始涨，再降，悉尼继续涨，汇率降，外资更多，悉尼还要涨！大涨！
研究那些没用的干嘛？机会來了，未来七年，悉尼房价番翻。
到2020，有房的退休每天做大保健，没房的自撸然后上班到七十多岁。
客官，您怎么看？

click

wowmygame 发表于 2014-11-7 22:36
不用算那么多，悉尼房价必涨。
澳洲经济软，降息，悉尼房价开始涨，再降，悉尼继续涨，汇率降，外资更多， ...

来个大保健

excite

superdigua 发表于 2014-11-7 22:35
关键就在这里。房产开发商并不需要支付“机会成本”，因为他们是投资而不是投机。

钱在澳洲反复投资，只 ...

呵呵，你这是用散户的心态琢磨机构投资者，其实和机构投资者背道而驰，所谓低买高卖，但是散户们通常会从高点一路买下来，再从低点一路卖上去
另外，投机和投资有区别吗？都是赚钱而已

李十三

如果一個投資者希望避開匯率風險，可以賣出遠期澳幣，鎖定匯率。

superdigua

excite 发表于 2014-11-7 22:42
呵呵，你这是用散户的心态琢磨机构投资者，其实和机构投资者背道而驰，所谓低买高卖，但是散户们通常会从 ...

你的意思是说，机构投资者会从高点一路卖下来，再从低点一路买上去？

如果这样，现在澳元正处于低点，岂不是继续追加投资的好机会？

澳洲行

excite

superdigua 发表于 2014-11-7 22:51
你的意思是说，机构投资者会从高点一路卖下来，再从低点一路买上去？

如果这样，现在澳元正处于低点，岂 ...

"澳元正处于低点"，你确定吗？去看看RBA怎么说吧。

CVfreshman

superdigua 发表于 2014-11-7 22:16
投入澳洲的资金并不是“死钱”。

开发商只需要持续扩大生产，等几个月，几年甚至十几年后澳元反弹，再将利 ...

什麼開發商能等十幾年.......
資金不是這樣運作的....
商業行為搞清楚先........謝謝

superdigua

excite 发表于 2014-11-7 23:40
"澳元正处于低点"，你确定吗？去看看RBA怎么说吧。

作为机构投资者（而不是投机者），应该不会傻到试图“抄底”吧？

Newtown85

Mark

superdigua

CVfreshman 发表于 2014-11-7 23:46
什麼開發商能等十幾年.......
資金不是這樣運作的....
商業行為搞清楚先........謝謝 ...

所有理性投资者，所有大企业，都追求回报率，而不是试图在汇率上盈利。

作为跨国公司，不论是在澳洲运营几十年，还是在中国美国欧洲运营几十年，都很正常吧？难道说，因为担心澳元下跌，就算在澳洲的分公司盈利丰厚（当然以本地货币结算），也不愿继续投资？

猴子请来的逗比

superdigua 发表于 2014-11-7 23:52
所有理性投资者，所有大企业，都追求回报率，而不是试图在汇率上盈利。

作为跨国公司，不论是在澳洲运营 ...

本地所有小公司，家族公司，全先资金连断裂，倒逼大公司。

墨尔本大伟

CVfreshman 发表于 2014-11-7 22:46
什麼開發商能等十幾年.......
資金不是這樣運作的....
商業行為搞清楚先........謝謝 ...

cash flow cash flow cash flow !

ayuanx

superdigua 发表于 2014-11-7 22:16
投入澳洲的资金并不是“死钱”。

开发商只需要持续扩大生产，等几个月，几年甚至十几年后澳元反弹，再将利 ...

等几十年.....黄花菜都凉了

superdigua

猴子请来的逗比 发表于 2014-11-8 00:05
本地所有小公司，家族公司，全先资金连断裂，倒逼大公司。

放心吧，碧桂园不会因为澳元下跌而被逼死。

竞争者减少，对大公司属于利好，可以继续扩大投资。

superdigua

ayuanx 发表于 2014-11-8 00:08
等几十年.....黄花菜都凉了

正规经营而已，等什么？

难道说，肯德基已经在中国等了二十几年？德国大众在中国等了十几年？