Granny Flat 奶奶房攻略之审批篇 （兼回答各种问题）

youxuan1420

终于在昨天递交了最后一份资料，奶奶房的审批证书指日可待。因为买房时的无知与冲动导致我的奶奶房审批格外的复杂,从settle到今天历时五个月，中间各种困难不一而足。索幸是lz有个大心脏，家里领导也豁达开朗倒是没有影响到家庭气氛，而且也积累了不少相关的知识。看到足迹上关于奶奶房的帖子不多，关于审批的就更少。于是上来发一贴和有意盖奶奶房的同学分享一下自己的经验，如果能让大家少犯点错也不枉我辛苦一场。

言归正传， 在nsw有权利审批奶奶房的机构可以是本地康嫂也可以是private certifier。通过康嫂审批的话申请费用要便宜很多，但相应的要求也比private certifier多很多而且时间也会相应的延长一些。如果申请人本身就是业内人士可以考虑通过康嫂否则找PC是更现实一点的做法。以我的房子为例，康嫂的申请费不到PC的三分之一，但困难可不止三倍。除了所有PC要求的资料外，康嫂还要求提供具体的Building Plan，Building Specifications and Waste Management Plan.每个plan下都有很多细小的要求，每个要求都要有相应的报告证明符合了要求。这行外人士根本不可能知道怎么把这些要求一一满足。像兄弟这样一分钱掰两半花的主儿都觉得这钱省不下来，乖乖的找了PC.
找PC分屌丝式和土豪式。土豪式就是一切都交给builder，让什么时候出钱就什么时候出钱，让出多少就出多少。到最后，builder盖好房子后把钥匙一交，中介拿了钥匙把房客往里一领。从头到尾没您什么事儿，就等着数钱吧。坏处就是多撒出去点儿浮云。屌丝式就是精打细算，货比三家。能省下不少钱但对不熟悉的同学来讲可能会耽误时间。像兄弟这样以阻碍经济发展为己任的人当然是屌丝式了，花的越少越好，不花最好。

未完待续

POU

是PCA

黄老邪

长篇，坐等。

sim818

楼主GF set back to rear fence 3 meters or 900mm?

trueme

Midnight

等下文

z27203

我想要把双车库盖granny flat，但这车库side set back 只有40cm, back setback 只有60cm，不满足granny flat 的表准，这还可以建吗？如果要把墙拆了再建，那工夫就费大。

smartcareful

期待好贴

youxuan1420

一般PC要求的资料包括：
符合NSW General Housing Code and SEPP(Affordable Rental Housing)的规定的房屋设计图： 可以参考builder但site plan要找人画
Sydney Water Quickcheck approval stamp：可以通过quick check agent拿到
structural and stormwater engineer’s plans ：要雇用structural engineer，要先拿到quick check approval
Long Service Levy Payment：在网上可以交钱
BASIX report：可以雇人专门做，收费不高。我的是翻阅了大量资料自己做的（我屌丝，我骄傲）。
Council S94 payment和其他费用包括道路使用费，和押金等：交给council的
Home Owner Insurance ：builder替你买的
很简单吧，但是很少有房子单凭以上的资料就可以拿到certificate 的。为什么呢，因为PC在审资料的时候还要参照其他相关的法规。都有什么样的法律法规要遵守呢，这里着重说一下section149.买卖房屋的合同里都有这一条款。S149在买卖合同中的重要性相当于圣经对于基督徒。它不仅详细的列出了这块土地受那些条款的限制，还详细列出了所有有关这个土地的特性，在买房盖房之前一定要细看，弄清楚每一项的说明。

youxuan1420

sim818 发表于 2014-8-28 13:33
楼主GF set back to rear fence 3 meters or 900mm?

3m to rear, 900mm to side。这个是规定的距离但好像不是一成不变的。根据council不同，房子地点不同，设计方式不同好像可以酌情增减。具体看council网站。

wulawula

mark，等结果

youxuan1420

z27203 发表于 2014-8-28 13:38
我想要把双车库盖granny flat，但这车库side set back 只有40cm, back setback 只有60cm，不满足granny fla ...

估计难度偏大，如果车库是和现在的房子相连的话，改建GF相当于现在房子延长出一部分的话也许可以试试。最好参照local council的要求。

youxuan1420

POU 发表于 2014-8-28 13:28
是PCA

我这里的PC是private certifier 的缩写，PCA是什么？

youxuan1420

youxuan1420 发表于 2014-8-28 15:00
我这里的PC是private certifier 的缩写，PCA是什么？

你说的PCA是指Principal Certifying Authority吧。这个可以是PC也可以是council。前文说过找council做PCA太复杂所以找Private Certifier做PCA。

chere

可以短我你的PC吗? 我想问问关于改建的问题。。多谢!!

youxuan1420

下班回家，晚上写完，保证不太监

sim818

youxuan1420 发表于 2014-8-28 14:54
3m to rear, 900mm to side。这个是规定的距离但好像不是一成不变的。根据council不同，房子地点不同，设 ...

问过好市围康嫂后面离开1.2米OK，不过听讲要俾贡献费几千元，楼主有相关信息？

youxuan1420

sim818 发表于 2014-8-28 21:14
问过好市围康嫂后面离开1.2米OK，不过听讲要俾贡献费几千元，楼主有相关信息？ ...

你说的费用是指S94 contribution吧。council不同价格也不同，我所知道的最黑心的是honsby，S94要收一两万。最好的就是bankstown，好像是免费的。好事围收几千还算公道了。

youxuan1420

先大概介绍一下都有那些限制
Mine Subsidence District 和Acid Soil Map：个人理解就是酸性土和矿区。如果土地是属于这个类型的，基本就不用考虑CDC了
Heritage Items：基本也不用考虑了，但如果要盖的房屋在文化遗产范围以外并满足额外要求的话是可以考虑的
Aircraft Noise Exposure Forecast areas：如果你的房子离机场很近，这点是要考虑的。如果噪音大于一定分贝是不可以盖新房子的。每个机场官网都有contour map，可以查出来
Biobanking and Property Vegetation Plans (PVPs)：第一个是政府预留给濒临灭绝物种的，第二种是地主和政府签订的不许进一步开发土地的意向书。但凡有一条的就不用考虑CDC了。
Sydney Water Catchment land：确保饮用水不受污染的一个条例，如果你家不幸被定义为“special areas”就不用折腾了。
Bushfire prone land：顾名思义就是森林火灾易燃地带。如果危险评估为40或以上基本没戏了。
这里着重强调一下Flood control lots。在和PC沟通的过程中他强调最近council对这个要求的越来越严。我的审批之所以耽误这么长时间就主要是耽误在这上面了。 我S149说这个地不太受影响但仍有可能需要参考专业人士的意见。就这么一句话，certifier坚决不出certificate，一定要hydraulic engineer出report。Hydraulic engineer说没有land survey 出不了报告，而且还有可能要求onsite inspection，价钱论小时计算，不含汽油费，报告费用另算。做land survey一般提前两个星期预约。说起来全是血泪呀。 同学们一定要仔细看S149任何模棱两可的话都有可能导致不可预测的延期和困难 。一般来说地势高的地就没有这个问题。

星月夜0419

lz好厉害！终于有人分享GF的审批流程了，一直都不知道这个到底要怎么建，期待更新

Elmoelmo

这贴不能沉啊

sim818

楼主，如后院有排污管平行后Fence 9米，是否GF的墙要离排污管1米左右

youxuan1420

sim818 发表于 2014-8-28 21:56
楼主，如后院有排污管平行后Fence 9米，是否GF的墙要离排污管1米左右

马上就说到排水了。请稍等

Elmoelmo

youxuan1420 发表于 2014-8-28 21:47
先大概介绍一下都有那些限制
Mine Subsidence District 和Acid Soil Map：个人理解就是酸性土和矿区。如果 ...

你的flood control lot后来怎么样？多了哪些手续和费用？对于标高有影响吗？

youxuan1420

Elmoelmo 发表于 2014-8-28 22:00
你的flood control lot后来怎么样？多了哪些手续和费用？对于标高有影响吗？

后来做了land survey，又找hydraulic engineer出了报告，基本上该收的钱一样没拉的都交了包括汽油费和路上的时间。
我基本上给打了将近50个电话才找到一个可以三天内开始的land surveyor，大概花了1400左右。hydraulic engineer收我1200+GST出report，还有将近600是汽油费和路上的时间。我的地属于巨倒霉据复杂的，一般不会收这么多。land survey先问问local council，也许他们有，你就又能省点儿。

mmmggg

youxuan1420 发表于 2014-8-28 22:47
你说的费用是指S94 contribution吧。council不同价格也不同，我所知道的最黑心的是honsby，S94要收一两万 ...

Hornsby原来要收一万九，现在是一万不到了，但还是很高。blacktown是五千多，也算ok。Bankstown免费实在太爽了。

Elmoelmo

youxuan1420 发表于 2014-8-28 22:23
后来做了land survey，又找hydraulic engineer出了报告，基本上该收的钱一样没拉的都交了包括汽油费和路 ...

land survey找duty planner要嘛？还是？

mmmggg

youxuan1420 发表于 2014-8-28 23:23
后来做了land survey，又找hydraulic engineer出了报告，基本上该收的钱一样没拉的都交了包括汽油费和路 ...

楼主你好，我请教一下，一般60平米，两房一卫，clad的，其他都是最基本的配置，从survey，design，PC，到builder 的turn key package，不算council的S94，你的预算大概是多少？十万能拿下来吗？

lamborghini88

mmmggg 发表于 2014-8-28 22:25
Hornsby原来要收一万九，现在是一万不到了，但还是很高。blacktown是五千多，也算ok。Bankstown免费实在 ...

parramatta收多少

mmmggg

lamborghini88 发表于 2014-8-28 23:30
parramatta收多少

不清楚耶。在网上应该可以查到。