买了新的自住房，原先的自住房应该留还是卖

ali0112

刚在投资板块也发了，想想还是应该来这里问
最近才买了个house自助，该不该把现在的自助放卖掉，有人说应该长期持有，因为就unit附近因为有交通计划 ，应该会升值的 ，但是我旧有的物业比较靠马路，担心如果周末以后新建很多新的appartment的时候会不好卖，

现在的房子 算上租金 扣去中介出租管理费用，水费，council费用 ，到手大约是 $453 一周，这是纯租金收入，并没有扣去银行利率

房贷方面 两个房子一共加起来是贷款140万，旧unit以前贷款是44万，我的会计师说好像不怎么能扣税了

旧unit如果买估计现在能卖70万
不考虑能否供得起 ， 现在我们应该是直接卖掉划算
求资深投资人士经验分享

大江东去

趁着不用交增值税前赶快卖掉，在买一个投资房。

或者重新贷款再买一个投资房。

不能抵税的投资房没有存在的必要

ali0112

大江东去 发表于 2014-6-18 21:33
趁着不用交增值税前赶快卖掉，在买一个投资房。

或者重新贷款再买一个投资房。

也有人说hold 2年再卖 ，如果我今年搬出去，是不是还不用交增值税？
毕竟印花税和中介费加起来也要5－6%
我家现在持两派意见 双方争锋不下
我这房自买来3年，买来55万

香草蝴蝶

看看房子的涨幅会不会有很大的潜力,如果有可以hold 2年, 投资方一般作好2-3年以上的出租准备,如果只出租翌年劝你放弃,租客把房子搞的乱糟糟 的,你重新装修花的力气要很多.而且 一般有租客的房子卖不了特别好的价格,除非特别抢手的那种.

大江东去

ali0112 发表于 2014-6-18 21:38
也有人说hold 2年再卖 ，如果我今年搬出去，是不是还不用交增值税？
毕竟印花税和中介费加起来也要5－6%
...

有半年的时间，

过了就要算投资房，买就要交相应的增值税。

不能退税的投资房，没有存在的价值。

qilixuman

一周的租金多少啊，能有585盈利？

ali0112

大江东去 发表于 2014-6-18 21:43
有半年的时间，

过了就要算投资房，买就要交相应的增值税。

我正在拜读你负扣税的帖子，膜拜
你说不能扣税的投资房没有意义，那会不会有人是只等升值呢

ali0112

qilixuman 发表于 2014-6-18 21:44
一周的租金多少啊，能有585盈利？

租金我算的620，这是单纯的租金，没有算银行利率在里面

我就是把帮房租那部分算了

水姜花

自住的变投资后，好象是六年内卖的都不用交增值税，具体年限你再核对下。
主要要根据自己的实际状况来综合整理。

moshou

我会卖掉。
债务太多晚上睡不着，

大江东去

卖房，再买的费用大概是房价的6-7%

重新买房出租，一年5%的利息及负收入，30%+的负扣税为1.5+

四年就回来了。

当然前提是你有正常工作，无收入的退休人士或现金收入可以忽略这个回复。

ali0112

有没有人能告诉我应该如何给人加分，原来我太菜鸟

HEDENG

ali0112 发表于 2014-6-18 21:46
租金我算的620，这是单纯的租金，没有算银行利率在里面

我就是把帮房租那部分算了 ...

你应该也没减去物业管理费的部分吧。。。

大江东去

水姜花 发表于 2014-6-18 21:47
自住的变投资后，好象是六年内卖的都不用交增值税，具体年限你再核对下。
主要要根据自己的实际状况来综合 ...

先搞清楚，再回帖如何？

楼主两套房，不适用六年法则，只有半年卖房时间。

ali0112

HEDENG 发表于 2014-6-18 21:50
你应该也没减去物业管理费的部分吧。。。

这个
我以为我减去了，结果没有，585算的只是中介管理费

扣去物业和coucil，只有$453了

ali0112

大江东去 发表于 2014-6-18 21:49
卖房，再买的费用大概是房价的6-7%

重新买房出租，一年5%的利息及负收入，30%+的负扣税为1.5+

嗯，我们都是正常全职工作的状态

大江东去

ali0112 发表于 2014-6-18 21:45
我正在拜读你负扣税的帖子，膜拜
你说不能扣税的投资房没有意义，那会不会有人是只等升值呢

一边等升值一边负扣税，是不是要比光等升值要好？

不卖的话，就还有一个办法，就是再用这个投资房贷款买另一个投资房（你这种情况可能要买两个投资房）。就可以做到利益最大化

wmwbull

可以改投资房。。。

ali0112

大江东去 发表于 2014-6-18 21:56
一边等升值一边负扣税，是不是要比光等升值要好？

不卖的话，就还有一个办法，就是再用这个投资房贷款买 ...

是不是两颗星星还不能给你加分啊

因为旧unit吵是个硬伤，想着如果世道不好的时候，可能根本卖不出这个价格

ali0112

wmwbull 发表于 2014-6-18 21:59
可以改投资房。。。

因为旧unit吵是个硬伤，担心如果世道不好的时候，可能根本卖不出这个价格

ali0112

moshou 发表于 2014-6-18 21:48
我会卖掉。
债务太多晚上睡不着，

我也是，很担心

ali0112

大江东去 发表于 2014-6-18 21:56
一边等升值一边负扣税，是不是要比光等升值要好？

不卖的话，就还有一个办法，就是再用这个投资房贷款买 ...

或者在新房子后院建个granny flat出租，那可以负扣税吗？求教

HEDENG

不是不可能把现有自住房变成投资房，你可以用大房子抵押从市值70万的小房子上再贷26万出来，前提是银行估值有70万，你的收入水平和大房子估值可以让你多贷26万，那么你小房子就是100%贷款，然后切记不要直接把26万放进大房子home loan中，而是拿26万投资，至于那种投资风险低，短时间可以结束并将本钱拿出请自己研究，当这26万从投资中拿回后你再放入大房子房贷，小房子就可以100%贷款且70万的利息可以100%抵税，做到了税务上的最优化，懂了么？
请加分！

大江东去

ali0112 发表于 2014-6-18 22:00
是不是两颗星星还不能给你加分啊  

因为旧unit吵是个硬伤，想着如果世道不好的时候，可能根本卖不出这 ...

分可以以后补。

房子在半年内决定卖还是留。

留的前提要看是否好租，如果好租就再办贷款买另外的投资房。

不能退税的投资房，真的不划算

wmwbull

ali0112 发表于 2014-6-18 22:01
因为旧unit吵是个硬伤，担心如果世道不好的时候，可能根本卖不出这个价格 ...

卖了就不买了。。。否则杂费好厉害啊。。。

moshou

HEDENG 发表于 2014-6-18 22:03
不是不可能把现有自住房变成投资房，你可以用大房子抵押从市值70万的小房子上再贷26万出来，前提是银行估值 ...

不明白。
还是没有洗白啊。
如果ATO真查了，投资的那段时间可以抵扣，放回大房HOMELOAN还是私用，不行啊。

大江东去

HEDENG 发表于 2014-6-18 22:03
不是不可能把现有自住房变成投资房，你可以用大房子抵押从市值70万的小房子上再贷26万出来，前提是银行估值 ...

旧unit以前贷款是44万，我的会计师说好像不怎么能扣税了

估计这44万已经还的差不多了。

ali0112

moshou 发表于 2014-6-18 22:13
不明白。
还是没有洗白啊。
如果ATO真查了，投资的那段时间可以抵扣，放回大房HOMELOAN还是私用，不行啊 ...

同问此问题

moshou

ali0112 发表于 2014-6-18 22:01
我也是，很担心

不知道你俩啥收入水平。
可是140万的贷款，原来的房子44万，而且你们肯定多还了吧，所以大房子起码100万贷款。现在的利率下，一年税后就是5万，利息随便涨涨，就紧张了。
再说住100多万的房子，其他的开销也低不了吧。

ali0112

moshou 发表于 2014-6-18 22:19
不知道你俩啥收入水平。
可是140万的贷款，原来的房子44万，而且你们肯定多还了吧，所以大房子起码100万 ...

所以我原本打算hold 两年，正好是固定利息的时候，其中有一个考量是旧房在一个还不从的学区呢，新房和旧房隔一个区 ，却刚好不再学区了，不过学区这种事情以后可以再想办法

是多还了