合伙投资商铺税务问题

hhbtigerwilliam

看中一个商铺，准备投资用于出租，年收入租金10万，2 人合作，各出一半，租金两人各收一半

方案 A 2个自然人合伙买，地契上2人的名字
方案 B 2个+2位妻子（暂无收入）做一个trust,可以分配收入到2位女士，合理避税

其他问题：

1。中介说10万+GST收入，这个GST 我怎么办？ 是不是因为收入大于75000，所以我也必须申请GST, 然后保税的时候交给税局？
   
2。如果是，中介费，商铺的维修费等，是不是也可以抵扣GST?

3。将来卖的时候，肯定有CGT,但还有GST的问题吗？

谢谢大家

LENNY_DONG

看中一个商铺，准备投资用于出租，年收入租金10万，2 人合作，各出一半，租金两人各收一半

方案 A 2个自然人合伙买，地契上2人的名字
方案 B 2个+2位妻子（暂无收入）做一个trust,可以分配收入到2位女士，合理避税 . U MIGHT NEED TWO FAMILY TRUST AND ONE UNIT TRUST

其他问题：

1。中介说10万+GST收入，这个GST 我怎么办？ 是不是因为收入大于75000，所以我也必须申请GST, 然后保税的时候交给税局？U NEED LODGE BAS EVERY QTR TO PAY GST
   
2。如果是，中介费，商铺的维修费等，是不是也可以抵扣GST? IF EXPENSE HAVD GST , U CAN CLAIM GST CREDIT

3。将来卖的时候，肯定有CGT,但还有GST的问题吗？ GOING CONCERN, IF BUYER REGISTER GST, THEN NO GST ON SALE

JohnnySu

可以建立一unit trust 物业由unit trust 购买，unit trust the units 由两个family trusts持有， 这样可以确保物业的拥有权清晰，同时家庭信托能起到灵活分配利润的作用。

1。中介说10万+GST收入，这个GST 我怎么办？ 是不是因为收入大于75000，所以我也必须申请GST, 然后保税的时候交给税局？
必须注册GST, 租金如果是10万+GST. 你们到手的是11万，1万交到ATO
   
2。如果是，中介费，商铺的维修费等，是不是也可以抵扣GST?
对

3。将来卖的时候，肯定有CGT,但还有GST的问题吗？
有GST也有CGT, 除非是带lease的那么是going concern没有GST的
CGT方面如果你们以后把物业作自用做生意的话，CGT除了50%的折扣以外 还可以有small business concessions的优惠

hhbtigerwilliam

这个朋友真是专业。非常感谢！继续讨论下，也分享给其他的朋友。

1。 按照您的意见，要成立三个TRUST,每个TRUST 每年维护会不会很多麻烦事？我之前的考虑是2对夫妻4个人成立UNIT TRUST,会有什么问题吗？ 不能任意分配收入到4个人头吗?
2。 这个trust 应该是一种公司的形式，那么是不是也可以购买电脑，打印机作为经营成本呢？这部分经营成本，除了可以抵免gst以外，是不是也可以降低所得。比如购买了1000元的电脑打印机。年收入也就是99000而不是10万了。
3。 我们计划贷款，以租养贷. 当然我们的年收入有可能是负的，应该就不用交所得税了。正的也不会正多少，税应该很少。这个理解没有问题把。
4。 最后这个是店铺，肯定一直都是有租约的，那今后卖的时候就肯定不用交GST了，这个挺好。但我如果赶走租户，收回自己做生意，又不买卖物业，何来CGT呢？望解答。 SMALL BUSINESS CONCESSION优惠也望解答，虽然暂时不用，但估计很多足友也不知道，万一帮到谁了，也不错。

LENNY_DONG

hhbtigerwilliam 发表于 2014-4-14 16:38
这个朋友真是专业。非常感谢！继续讨论下，也分享给其他的朋友。

1。 按照您的意见，要成立三个TRUST,每个 ...

1。 按照您的意见，要成立三个TRUST,每个TRUST 每年维护会不会很多麻烦事？我之前的考虑是2对夫妻4个人成立UNIT TRUST,会有什么问题吗？ 不能任意分配收入到4个人头吗?

你这样也可以，但是每年分多少钱就是固定了，如果用两个FAMILY TRUST，收入可以自由分配各自家里的

2。 这个trust 应该是一种公司的形式，那么是不是也可以购买电脑，打印机作为经营成本呢？这部分经营成本，除了可以抵免gst以外，是不是也可以降低所得。比如购买了1000元的电脑打印机。年收入也就是99000而不是10万了。

可以这么理解


3。 我们计划贷款，以租养贷. 当然我们的年收入有可能是负的，应该就不用交所得税了。正的也不会正多少，税应该很少。这个理解没有问题把。
是的。但是商业物业贷款额度不高，很有可能正现径流

4。 最后这个是店铺，肯定一直都是有租约的，那今后卖的时候就肯定不用交GST了，这个挺好。但我如果赶走租户，收回自己做生意，又不买卖物业，何来CGT呢？望解答。 SMALL BUSINESS CONCESSION优惠也望解答，虽然暂时不用，但估计很多足友也不知道，万一帮到谁了，也不错。

交的GST也是从买家那里收来的额外10%，不影响你的利益。小生意优惠一般来说可以5折以后再打5折，然后年龄不到55岁可以放入获利部分去SUPER达到不交税目的

但是由于你的投资在先，从买下来出租到变为自已的生意产业这段时间升值肯定会交税的。

yanghao1023

补充一下你的物业如果光出租的话就不能算做active asset，也不能享受额外的CGT减免.建议你如果以后转为自己business premise后至少要持有超过之前出租的时间，以满足concession的条件。

JohnnySu

yanghao1023 发表于 2014-4-14 21:12
补充一下你的物业如果光出租的话就不能算做active asset，也不能享受额外的CGT减免.建议你如果以后转为自己 ...

You are absolutely right. This is in fact one of the basic conditions for applying the small business CGT concession.

hhbtigerwilliam

再次感谢诸位的回复

1。 看来我现在买这个铺，也要交GST,如果人家要价100万，还要问清是100含gst 还是加gst
2.    成立这三个trust,如果请会计师来负责有关的事，大概需要多少钱一年？
3。 看来卖的时候可以通过转为自己经营，来降低CGT。下面的A B两种情况，不知CGT大概多少？

A 买入100万，出租10年，最后卖150万。 增值的50万要交纳CGT（大概多少呢？）
B 买入100万，出租5年，转自己经营6年，最后卖150万。 通过评估，增值的50万要交纳多少CGT呢？一半的一半？ 1/4？

最后一个问题，如果在这半路，我们TRUST里的一人或者多人，要回国，想把权益全部转让给剩余的其他人，对GST, CGT有无影响。

祝 长假愉快

JohnnySu

hhbtigerwilliam 发表于 2014-4-15 13:05
再次感谢诸位的回复

1。 看来我现在买这个铺，也要交GST,如果人家要价100万，还要问清是100含gst 还是加gs ...

1。 看来我现在买这个铺，也要交GST,如果人家要价100万，还要问清是100含gst 还是加gst
没错，你需要记住的是净值amount net of GST 才是你真正的成本， 因为GST（如果有的话）是可以退回的。
2.    成立这三个trust,如果请会计师来负责有关的事，大概需要多少钱一年？
这个视工作量而定，如果你的信息准备得有条理的话，不会比房管的中介费贵
3。 看来卖的时候可以通过转为自己经营，来降低CGT。下面的A B两种情况，不知CGT大概多少？
如果你们正需要一个店铺做生意，这样做可以，不过如果只是为了降低CGT刻意这样做的话是几乎不可行的。

A 买入100万，出租10年，最后卖150万。 增值的50万要交纳CGT（大概多少呢？）每个家庭信托各分到一半的Capital Gain， 然后apply 50% discount 每家人需要分配的Gain是125k 至于交多少税 就要看你们的家庭信托如何分配，还有就是个人当年的其他收入是多少了
B 买入100万，出租5年，转自己经营6年，最后卖150万。 通过评估，增值的50万要交纳多少CGT呢？一半的一半？ 1/4？没错，每个家庭信托分到1/4的capital gain, 这之后还可以运用其他small business CGT concessions 包括 replacement asset exemption, retirement exemption等 如果经营15年以后再卖 CGT就完全免了

最后一个问题，如果在这半路，我们TRUST里的一人或者多人，要回国，想把权益全部转让给剩余的其他人，对GST, CGT有无影响。
Unit Trust 的好处是Unit可以转让，这方面有点象公司的股份， 转让的话不会影响到其他的Unitholder的