楼花真是不能碰吗？见仁见智之论

sydneydodo

多多哥哥 ‘远离楼花，珍惜生命’ 的名言警句相信让论坛里的tz受益匪浅。可惜本人在被多多洗脑之前已经入手2个楼花：臭名昭著的Rhodes和危机四伏的Macquarie Park。

1 Rhodes：100％ 贷款，hold了5年，租金1／1000，每周out  of pocket 大概100。至今没有出手。估计5年总CG 10％。结论：极大败笔。（亲身验证多多理论！）
2 Macquarie Park：唯一投入为房价10％ bank guarantee （大约两年），无任何其他投入，在settle 之前出手，CG 10％。结论：不是败笔。（幻想如果当年发狠买个10套，return不可估量。）

总结论：
1 最好不投资楼花（原因见多多诸多著作）
2 如果非要投资楼花，注意如下事项：
1）location 当然第一重要
2）大发展商，大project，的前1，2期楼盘可以买。
3）一定在settle之前出手（个人认为这个最重要）

当然，如果settlement赶上去年，今年的市场是最好不过的了。

抛砖引玉贴。

黑山老妖

你这是在做广告？

sydneydodo

黑山老妖 发表于 2014-3-20 21:07
你这是在做广告？

回复老妖，
我是多多的忠实follower
我坚信 “远离楼华，珍惜生命”

opensolutionoz

没啥不能碰的，关键就是价格虚高，砍个30%下来还是不错的。

sydneydodo

感觉有买楼花的钱去同一个地区买旧房子一定return更高。

luoer

楼花卖的都是明天的价钱，谁能保证明天的房市。

sydneydodo

luoer 发表于 2014-3-20 21:19
楼花卖的都是明天的价钱，谁能保证明天的房市。

所以一定要在明天还没有成为今天的时候出手！
当然，最好别买！

tjh_0320

正考虑买楼花......真有那么不好吗？

sydneydodo

tjh_0320 发表于 2014-3-20 21:22
正考虑买楼花......真有那么不好吗？

别傻了！

挑灯亮剑

楼主ID是叫悉尼多多吗？真是忠实多多粉丝。

JoyRoot

你觉得 hurstville CBRE的楼花如何？

Anthonyjoey

我姐姐在Flemington那里买了个第二年楼花,本来说是去年settle,但听我姐说现在还没开始建了!但是第一期就已经住人了!她还听说了第一期的卖了65万,而她满怀希望地说她的还没起,迟点settle的话赚得钱会更多

hsqhugh

eebb

假如想住新房除了楼花还有其他渠道吗？

现在那些现房不是也是从楼花开始卖的吗？可是价格贵了好多呢

climber

Anthonyjoey 发表于 2014-3-20 20:58
我姐姐在Flemington那里买了个第二年楼花,本来说是去年settle,但听我姐说现在还没开始建了!但是第一期就已 ...

对于楼花来说,建造的越慢越好啊,当然,开发商必须动工在建造,如果工地长久没动工也不是好现象.

举个例子,如果现在2014年楼花60万,你付10%,就是6万元来hold住这个房,那么2年后,造好的现房可能市场价已经66万了,如果2年没造好,拖到第三年才造好,那么2017年的房价可能已经70万了,比你买入时的房价涨了10万,而你实际只用了6万来买的楼花.在交房前就出手卖掉,也就是用6万赚取了10万.这个就是楼花的投资原理(只是原理,实际操作没那么简单的,很多细节问题).

但是如果楼花的价格已经比周边现房贵很多,已经卖70万了,那么这个期房就不值得投资了,它已经把未来几年的涨幅加进去了.

所以楼花可以买,但需要做大量功课.

不管怎么说,在澳洲,开发商骗了楼花钱跑路,这种事还是极小的,以前有发生过,所以,从那以后,所有的买楼花的资金都是由第三方金融机构监管的,开发商是拿不到钱的,开发商是根据楼花的销售比例来申请银行贷款,比如一个新楼盘100套,只要有一半楼花已经预售了,银行就给开发商贷款了,他们就可以动工开建.但是那个楼花钱,开发商是拿不到的.

所以,即使是最坏的情况,开发商违约了,房子造不起来了,买楼花的本金还是会算上利息退给你的.

大家看到楼花大可不必紧张,多比较地段和价格才是主要的.

melinana

那到底一栋楼要多久才可以盖好啊？

climber

melinana 发表于 2014-3-20 22:36
那到底一栋楼要多久才可以盖好啊？

期房的建造时间和楼盘规模大小有关，如果小楼盘，就几十户一般1-2年内，大楼盘几百户的，建造时间就会久。

买楼花签合同时，会有一个交房的时间范围，比如预期2015年底到最晚2016年中交房，如果2016年中还没造好无法交房的话，房产公司会和你再签一份延期交房的合同，如果你接受延期就继续楼花合同，如果你不接受就可以直接退钱。正规房产公司都是这样操作的。

sydneydodo

个人认为炒楼花是一个需要经验，胆量和运气的活动。我见过有人在03年买入parramatta的公寓，一直到2013年都一分没涨的情况，所以买入的时机是关键。因为所有的楼花的价格都把未来的房价加进去了，都是虚高的，不然开发商争什么钱？如果命好，赶上房市大热，房价涨得比开发商预料的高，买主就挣钱了。不然就慢慢熬吧。当然如果你是自住，自己喜欢就最重要。

640

说了多少次，买楼花就是运气。

2000年科技股破灭，买了楼花的，02-03settle, 都赚了，因为那时候市场上升；

03年到其他接盘侠买楼花，因为过去2-3年的都有赚，可是到settle的时候全under value, 破产的破产，持有到现在才解套的也不少。

现在也差不多。

同时那些买楼花的，既然该区有更高价格的新房卖出，你去买个同区的2手房不是更便宜，也更容易升值么？因为有新房的价格在那抗着呀？

climber

sydneydodo 发表于 2014-3-21 08:57
个人认为炒楼花是一个需要经验，胆量和运气的活动。我见过有人在03年买入parramatta的公寓，一直到2013年都 ...

parramatta的公寓,03年买入,到13年都一分不涨???有数据支持吗?哪栋楼?03年什么价买的?

toshio_yakawa

i tend not to buy anything when there are a lot of Chinese buyers.

sydneydodo

climber 发表于 2014-3-21 10:39
parramatta的公寓,03年买入,到13年都一分不涨???有数据支持吗?哪栋楼?03年什么价买的? ...

13 hassall street parramatta，具体apartment number就不提了。你可以去RPdata 或 onthehouse去查一下。一分不涨可能夸张了但没跑过通胀是一定的。

idontknow

买山区的楼花, 涨得很多

tjh_0320

climber 发表于 2014-3-20 22:27
对于楼花来说,建造的越慢越好啊,当然,开发商必须动工在建造,如果工地长久没动工也不是好现象.

举个例子, ...

　嗯，说得有一定道理

theforest

JoyRoot 发表于 2014-3-20 20:40
你觉得 hurstville CBRE的楼花如何？

"

光走去火车已经浪费生命了

tjh_0320

sydneydodo 发表于 2014-3-20 20:26
别傻了！

但关键是现房要首付20％啊

sydneydodo

tjh_0320 发表于 2014-3-21 12:12
但关键是现房要首付20％啊

楼花settle的时候也要付首期的，如果户型小的话连80%都贷不到的都有可能。再加上一开始付的deposit，实际付得更多。

sydneydodo

toshio_yakawa 发表于 2014-3-21 10:40
i tend not to buy anything when there are a lot of Chinese buyers.

这么做的好处在那里？

tjh_0320

sydneydodo 发表于 2014-3-21 11:20
楼花settle的时候也要付首期的，如果户型小的话连80%都贷不到的都有可能。再加上一开始付的deposit，实际 ...

嗯，楼花的话只要首付10％啊，余下的10％可以到交房前支付，对于我们来讲可能起到个缓冲的作用，没方法啊......谢谢你的回复！

qubonnie

澳洲还没有镌刻逃走都事情