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[贷款相关] Refinance的一个问题请教大家 [复制链接]

everise

布鞋族

发表于 2014-2-21 15:52 |显示全部楼层

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准备refinance, 2个loan : 一个自住和一个投资房。如果可以redraw10万，这些钱都放到投资房贷中是不是增加tax benefit啊？

xlin8703

白金靴族

发表于 2014-2-21 15:53 |显示全部楼层

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鱼羊鲜

水晶靴族

发表于 2014-2-21 15:57 |显示全部楼层

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redraw的不行吧

everise

布鞋族

发表于 2014-2-21 15:57 |显示全部楼层

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xlin8703 发表于 2014-2-21 15:53
no

那是不是放到哪个loan里都无所谓了？谢谢

挑灯亮剑

白金靴族

发表于 2014-2-21 15:58 |显示全部楼层

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等高手答复后学习。

carla.zhang

草鞋族

发表于 2014-2-21 16:32 |显示全部楼层

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本帖最后由 carla.zhang 于 2014-2-21 16:42 编辑

你好，这要看你是从哪个loan里面refinance，情况是不一样的。如果从自住房refinance出来10万再放进投资房的offset account里，实际上你的总贷款余额不变，要付的总利息也不变；但是投资房由于贷款余额减少，negative gearing的tax return减少，也就是说你实际交的税增加了。如果从投资房refinance出来10万再放回offset account，税是一样的，只是增加了流动资金。

everise

布鞋族

发表于 2014-2-21 17:16 |显示全部楼层

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carla.zhang 发表于 2014-2-21 16:32
你好，这要看你是从哪个loan里面refinance，情况是不一样的。如果从自住房refinance出来10万再放进投资房的 ...

你好，谢谢回帖！理解总贷款余额不变，要付的总利息也不变。但可不可以把redraw的这10万存到自住的loan的offset里，而把投资房的loan增加10万呢？这样投资房的贷款总额增加了10万，negative gearing 的tax return也就增加了。不知道能不能这样操作。

ManauDou

银靴族

发表于 2014-2-21 19:39 |显示全部楼层

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如果一个房自住一个房投资，投资那个是不是可以把自住的升值部分贷出来，然后100%贷款呢？
为什么我问银行说投资那个也需要首付20%啊。。。

zhuzhumiao

草鞋族

发表于 2014-2-21 20:12 |显示全部楼层

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ManauDou 发表于 2014-2-21 19:39
如果一个房自住一个房投资，投资那个是不是可以把自住的升值部分贷出来，然后100%贷款呢？
为什么我问银行 ...

不懂楼上的意思，能详细一点儿吗

大江东去

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发表于 2014-2-21 20:13 |显示全部楼层

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不可以。

Laura12345

银靴族

发表于 2014-2-21 20:47 来自手机 |显示全部楼层

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everise 发表于 2014-2-21 16:16
你好，谢谢回帖！理解总贷款余额不变，要付的总利息也不变。但可不可以把redraw的这10万存到自住的loan的 ...

正式来讲按照税务局tax ruling，你多贷出来那十万用途如果不是投资就不能作税务抵扣

抵押品是投资房并不代表可以抵扣

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Laura12345

银靴族

发表于 2014-2-21 20:47 来自手机 |显示全部楼层

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everise 发表于 2014-2-21 16:16
你好，谢谢回帖！理解总贷款余额不变，要付的总利息也不变。但可不可以把redraw的这10万存到自住的loan的 ...

正式来讲按照税务局tax ruling，你多贷出来那十万用途如果不是投资就不能作税务抵扣

抵押品是投资房并不代表可以抵扣

Laura12345

银靴族

发表于 2014-2-21 20:49 来自手机 |显示全部楼层

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Laura12345 发表于 2014-2-21 19:47
正式来讲按照税务局tax ruling，你多贷出来那十万用途如果不是投资就不能作税务抵扣

抵押品是投资房并 ...

如果从第二套房（投资房）增值多贷出来的钱是用来买第三套作为投资房这个加贷的十万产生的利息可以抵扣第三套房子的租金收入

everise

布鞋族

发表于 2014-2-21 21:11 |显示全部楼层

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Laura12345 发表于 2014-2-21 20:49
如果从第二套房（投资房）增值多贷出来的钱是用来买第三套作为投资房这个加贷的十万产生的利息可以抵扣 ...

那就是说我还是应该把这10万贷款加到投资房上，以便以后用来买第三套投资房时抵税？谢谢！

瑞米

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发表于 2014-2-21 21:45 |显示全部楼层

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ATO对于可抵扣的利息有PURPOSE TEST，这个衡量的标准就是你的BORROWING 是DIRECTLY是用于买房。所以你REDRAW出来的资金不是DIRECTLY用于买投资房或装修的话，是不能抵扣你投资房的利息。

如果你转贷二套房，一定记得把投资房的原始贷款作为一个单独LOAN，要不然你的会计师帮你计算投资房的税负时，会很麻烦，小心加收你的费用。

签名被屏蔽

carla.zhang

草鞋族

发表于 2014-3-5 10:36 |显示全部楼层

everise 发表于 2014-2-21 21:11
那就是说我还是应该把这10万贷款加到投资房上，以便以后用来买第三套投资房时抵税？谢谢！ ...

抵税的要求是转贷出来的钱要作为投资用途。所以可以把这10万放回投资房的offset account，等到买第三套房的时候再作为首付，那么这10万就可以计算在第三套房的nagative gearing里做tax return。

everise

布鞋族

发表于 2014-3-5 16:23 |显示全部楼层

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明白了，谢谢！

MEGAPOXY

木屐族

发表于 2014-3-5 16:49 |显示全部楼层

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学习一下

vont

银靴族

发表于 2014-3-5 17:20 |显示全部楼层

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Laura12345 发表于 2014-2-21 20:47
正式来讲按照税务局tax ruling，你多贷出来那十万用途如果不是投资就不能作税务抵扣

抵押品是投资房并 ...

那如果自住房Refinance出来的钱直接用在生意上了呢？而且这10万块的利息其实加在原来贷款利息上了。

freewalker

金靴族

发表于 2014-3-7 22:43 |显示全部楼层

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vont 发表于 2014-3-5 16:20
那如果自住房Refinance出来的钱直接用在生意上了呢？而且这10万块的利息其实加在原来贷款利息上了。
...

你可以把这10万的利息放在生意的费用上来报税，而不能放在房子的负扣税上来报税。

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狗头军师

vont

银靴族

发表于 2014-3-7 23:19 |显示全部楼层

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freewalker 发表于 2014-3-7 22:43
你可以把这10万的利息放在生意的费用上来报税，而不能放在房子的负扣税上来报税。 ...

谢谢。那假设原来贷20万，现在refinance10万拿出来了，interest only，是不是就算三分之一分利息在生意的支出上？

freewalker

金靴族

发表于 2014-3-8 06:40 |显示全部楼层

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vont 发表于 2014-3-7 22:19
谢谢。那假设原来贷20万，现在refinance10万拿出来了，interest only，是不是就算三分之一分利息在生意 ...

最好这额外的10万和原来的房贷分成两个帐户，方便以后报税

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狗头军师

Sping

皮靴族

发表于 2014-3-8 07:43 来自手机 |显示全部楼层

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请问Refinance到新的银行把原来投资房欠的加cash out 部分放成单独账户，那税局怎么知道你之前在原来的银行投资房欠多少。

chainray

白金靴族

发表于 2014-3-8 09:31 |显示全部楼层

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没有offset吗？

redraw貌似不行吧

michell3629

草鞋族

发表于 2014-3-29 13:59 |显示全部楼层

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求电话

李墨

草鞋族

发表于 2014-3-29 14:00 |显示全部楼层

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