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本帖最后由 炅龙 于 2014-2-15 07:54 编辑
香港楼市真在崩盘吗：与1997年危机有些相似
2014年02月14日 02:39 21世纪经济报道 我有话说(2,111人参与)
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香港多楼盘大幅降价促销 屯门地价创12年新低
香港楼市的真假“崩盘”
江家岱 张晓玲 辛继召
一位要求匿名的港府高官向本报表示，现在香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”
新春伊始，有关香港楼市“崩盘”的风声四起。
2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。
就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。
再早些时候，长江实业新年首个新盘销售让利25%。
这种发展商竞相减价促销，与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似，这引发了舆论对香港楼市前景的热议。
目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。
香港多数地产业界人士认为，新盘降价更多是市场营销策略，其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点。
也有多位学者指出，自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产价格的下跌，似乎已如箭在弦。
纷纷争议中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人场合向21世纪经济报道记者讲述了他对当前香港楼市形势的判断。
他说：“现在香港的楼价顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。由于美国不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行利率是主导这一轮周期的关键因素。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”
“但显然，目前还未到时候。”这位高官表示。
新界地产劈价潮
2月10日，新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺(约71679元人民币/平方米)，较去年推售时降幅达35%。此外，新鸿基为部分买家提供额外优惠。
本次新鸿基地产尔峦住宅地产项目“降价”的手段是提供额外的折扣优惠，“交易完成后回赠税费总额70%”，而非直接降价。
戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，本次香港房地产商并不是直接降价，而是针对香港政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”，开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付，但是发展商为了快点卖掉房子，所以愿意为买主付印花税。
此前，香港政府两次上调购房印花税。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房额外征收15%的买家印花税，额外印花税税率上调至5%。随后不久再次上调印花税。
发展商的这一轮竞相减价，不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买楼。当年10月，亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年，楼价连跌6年，累计跌幅76%。
如今，一样是触及历史高位后的调整，一样是发展商大幅降价促销，香港楼市莫非正在迎来如17年前那样的崩盘周期？
与“九七崩盘”的比较
事实上，各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价，巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%至30%。
陶汝鸿分析，由于在开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠，间接下调房价，令买主倾向于购买一手房，这给二手房房价下行带来压力。数据显示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。
他认为，香港楼市的拐点2013年就已经出现，房价在压力下从高峰下调，未来也有继续下调的压力。
不过，中信证券(11.87, 0.00, 0.00%)国际企业及高资产客户销售及业务发展主管林一鸣并不认同香港楼市即将“崩盘”的看法。
他认为，港府调控措施对打击短炒效果显著。香港土地注册处数据显示，2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。
在此背景下，2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转，现金为王”的长实， 2013年卖楼收入少于50亿港元，远低于去年初设定的300亿港元目标，今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元，按年减少15%，其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元，与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”，并非下跌周期中的恐慌性抛售。
从市场供应来看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示，2013年私人住宅落成量仅8300个，同比减少18%，为有记录以来的第二低，远低于政府原先预估的13551个。
“不计算内地投资需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1万个；3D调控下，发展商推盘意欲阑珊，很难指望楼价在这种超低供应的前提下会发生崩盘”。林一鸣分析说。
他认为，与内地类似，香港楼价只会“越调越涨”，除非按揭利率出现明显逆转。他甚至认为，鉴于调控措施严重影响发展商供应，低息效应会持续释放购买力，香港楼价2014年仍将上涨5-10%。
多名香港地产商巨头同样不认同“崩盘”之说。长实集团执行董事赵国雄2月12日告诉21世纪经济报道记者，他没有感受到卖楼有任何压力，新盘定价随行就市，预计香港楼市今年将告别亢奋期，楼价年化波幅不超过10%。
新地副董事总经理雷霆也在一个公开场合表示，后推的单位肯定将会加价，预期全年楼价走势平稳。
面对楼市最新形势，香港金管局总裁陈德霖日前回应称，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因为金管局的六轮逆周期措施而放缓，目前难以确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。
降价效应传导至内地？
香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为，香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应，只有房屋供应回到正常水平，香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。
前述不愿具名的港府高官也向21世纪经济报道记者表示，香港这一轮楼价上涨始于2009年美国推行量化宽松政策，客观来说，不正常的货币政策是造成资产价格翻倍的“罪魁祸首”。要结束这轮楼价牛市，取决于美国的利率政策何时恢复正常。
香港金管局1月底提交立法会的文件显示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能继续上升。
前述港府高官判断，美国的就业数据并没有出现实质性的改善，因此很难预计美联储何时才会启动加息周期。官方高度关注银行利率变化对楼价的压力，假设按揭利率出现快速上升，按照逆周期思维，按揭政策和其他管控需求的措施都会相应放松，但政府会谨慎判断楼市周期的逆转。
他相信，楼价涨跌均有周期，始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市场逆转时所带来的冲击。简单来说，投资气氛越是炽热，政府就越是收紧信贷、压抑需求；若低息环境改变，供求开始平衡，楼价显著下跌，那么政策就会出现相反的方向，逐步退出调控。“但显然目前这些还言之尚早。”
不过，香港楼市的降价毕竟释放出一种信号，即美国量化宽松的货币政策(即QE)退出的影响已经显现。“当美联储宣布退出量化宽松，大量热钱流出香港楼市，回流美国本土之时，港币及以港币计价的资产将出现狂贬。”香港一不愿透露姓名的投行人士称。
独立经济学家谢国忠指出，当前QE真正退出时，必然刺破中国大陆长达10年的房地产泡沫。这可能是从内地三四线城市的鬼城开始破裂，逐步蔓延至一二线城市。
也有分析人士认为QE退出对中国楼市影响仍有待观察。花旗银行大中华区首席经济学家沈明高[微博]表示，房地产市场泡沫会不会破裂，取决于地区人口的流动。如果某个区域未来人口越来越少，那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。
在2013年，内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘，如鄂尔多斯(8.13, 0.09, 1.12%)、温州、营口等二三线城市，世联行(18.98, 0.29, 1.55%)在最近的一份价值投资报告中将这些城市列为风险型城市，在这些城市中投资会带来问题。
开发商们也在极力避免库存过剩、需求增长有限的二三线城市，纷纷重回一线城市；大型房企并在营销策略上采取让利优惠，以尽快出货。如恒大地产在春节期间，其旗下所有楼盘均可享受9.7折优惠，并在首付款上可以进行分期支付。
易居中国联席总裁丁祖昱指出，房地产市场成交量在今年要超过去年将非常困难，建议开发商尽快跑量去化。
〉〉〉〉〉〉〉〉〉楼市初显疲态被指非常不妙 行业大佬预期转悲观
证券新闻中国证券报[微博] 2014-02-14 07:22
我要分享 腾讯微博 QQ空间 QQ好友 新浪微博 892 收藏成功查看我的收藏>>近日，一则香港房地产项目开盘降价的消息引发广泛关注。在低开和优惠的双重作用下，新鸿基旗下的某项目降价幅度一度达到40%。同时，内地传出恒大地产也将启动大范围降价的消息，王石(微博)也认为2014年楼市“非常不妙”。一时间楼市陷入悲观情绪中，受此影响，13日A股地产板块下挫。
业内人士认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三四线城市风险积聚。地价与房价双双攀高，让习惯使用“投资回报率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实。业界普遍预期，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三四线城市存在房价骤降的可能。整体看，2014年的楼市难言乐观，房价涨幅可能大幅下滑。
两地楼盘“联袂”降价
2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此前，李嘉诚旗下的长江实业在香港推出的新盘也降价25%开售。
新鸿基地产联席主席郭炳江的观点颇为耐人寻味。他此前表示，从美联储减少购债的规模来看，虽然令近期息率轻微上升，但低息环境仍将维持两三年。他认为，香港的整体楼价不会大起大落，但个别地产商推盘时可能为加快出货而减价促销。
事实上，从去年开始，就有机构预测香港房价会小幅下跌。今年以来，虽未见美国有加息动作，但仍有机构称，香港楼市已有资本流出的迹象，未来还会更加明显。
无独有偶，近期内地同样出现降价风潮。有媒体报道称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。这并非恒大首次启动“全线”降价。早在2010年，恒大就曾启动过类似的策略，并引发市场的关注和部分项目的效仿。
据克而瑞信息集团的监测显示，近期内地楼盘降价现象明显。其中，武汉和桂林春节前均有项目开盘，并祭出从9.6折到9.9折不等的优惠，以及会员降价等措施。部分项目为了抢得返乡置业客户，甚至提出为购房者报销往返机票等交通费用。
香港和内地部分城市楼市均出现降价的现象，这在以往并不常见。有分析认为，前者与国际资本流向有关，后者则主要因供需关系变化所致。近期，有关内地楼市供大于求，“鬼城”频现的报道屡见不鲜，凸显了供应压力和市场风险。
值得注意的是，内地一线城市尚未出现明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，京沪广深四个一线城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅均超过20%，这种情况已是连续4个月出现。同时，高价地仍然不断诞生。
今年楼市“非常不妙”
除了楼盘降价，万科集团董事长王石对楼市的表态也非常引人关注。在接受媒体采访时，王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。
王石所谓的“不改变”，是基于其在去年9月时的表态。去年9月4日，融创集团以21亿元夺得北京农展馆地块，楼面地价高达7.3万元/平方米，成为历史单价“地王”。此前，香港首富李嘉诚则抛售了内地410亿港元的资产。对此，王石在微博表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
自2013年7月开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元。同时，李嘉诚的“长和系”则一直在欧洲拓展并购业务。仅2013年上半年就完成四宗海外并购共耗资248.7亿港币。
有分析认为，在内地土地市场最为火爆之时选择撤出，说明李嘉诚认为，内地楼市已出现过热风险。这也正是王石提出警示的主要原因。
据悉，外资机构对于国内楼市的判断，通常基于“投资回报率”的指标，也即“租售比”。根据多家机构的统计，当前在一线城市，市场的平均租售比已经超过200:1，远超国际警戒线，部分区域甚至接近500:1的水平。国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中国楼市存在风险。
另一个值得关注的原因在于，随着经济结构调整“阵痛期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增速将继续放缓，受此影响楼市风险将进一步加剧。
尽管内地机构的观点对此颇有异议，但以李嘉诚为代表的港资撤离内地楼市，已是不争的事实。与此同时，房地产投资增速也出现下滑。有专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐冷却。
有外资机构还认为，若李嘉诚的资金流向并不只是个案，就意味着资金从内地楼市撤出后，并未注入香港，而是转向其他区域，即大中华地区面临资金撤离的局面。这对于内地和香港楼市而言均非好消息。
大房企撤离小城市
对于外资看空中国楼市的观点，国内很多分析人士不甚赞同。中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，对一线城市的未来发展比较乐观，特别是依然看好住宅市场。但他同时强调，一线城市部分高价地项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据较多的城市资源，加之受益于城市化进程，广大一二线城市楼市仍有大量的潜在需求，房价也易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场“泡沫”。
真正的风险来自三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期一概而论。他表示，2014年三四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房企逐渐撤离三四线城市。在库存压力下，甚至可能出现崩盘的案例。
近期，部分三四线城市盲目进行新城建设，导致“空城”、“鬼城”出现，甚至个别地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露，使得三四线城市的风险浮出水面。中金公司的研报表示，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。
值得注意的是，从去年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有专家认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。
据中国指数研究院统计，今年1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。但其中有37个城市的房价出现环比下跌，比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等以外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
此外，一向看多楼市的华远地产董事长任志强(微博)日前也忽然改口。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。
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发表于 2014-2-14 21:10
