【投资房】......关于第二套购房贷款问题的咨询......

我是内谁

关于投资房的贷款问题咨询：

目前状况：现住房为贷款还款中...，已还款总房价40%。按现值房价为45万澳刀，剩余贷款27万未还。（家庭年总收入10万）
打算在近1年内，想再买一套投资房（约55万）。

和家人协商有以下两套方案：

方案1
卖掉目前已有房产，重新贷款购买新的房子。优势：还款压力小；缺点：此方案不属于另购投资房，仅仅是重新购买房子。

方案2
用目前的房子抵押贷款，购入投资房。并且将目前现住的房子作为投资进行出租，我们住进新买进的房子。优势：这属于投资了一套房产；缺点：还款压力大。

咨询：

Q1  请教足迹的朋友们，以上两种方案，大家多数赞成哪种？

Q2  如果实施“方案2”的话，能否顺利贷款？贷款如何计算？

大江东去

方案一的优点是不要交增值税

大江东去

购入投资房。并且将目前现住的房子作为投资进行出租，我们住进新买进的房子。

还有一个缺点是你之前多交的房款是没办法用在投资房抵税的。

大江东去

就是你少了9万的抵税额度。

45-27应该是18万。20%是9万。多贷出来的另外9万的利息是不能抵税的。因为你是用这9万购买自住房

大江东去

方案2的贷款额度是没问题的。

把多余不用的信用卡取消掉

我是内谁

大江东去 发表于 2014-1-26 20:55
就是你少了9万的抵税额度。

45-27应该是18万。20%是9万。多贷出来的另外9万的利息是不能抵税的。因为你是 ...

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谢谢大江东去TX的解答。对不起，我没有加分权限。十分感谢你的热情！

Cattailpudding

plan c: buy investment property , rent it out, and still live in your first home

dna79

Cattailpudding 发表于 2014-1-27 02:50
plan c: buy investment property , rent it out, and still live in your first home

如果楼主愿意继续住旧房 plan C 最划算。先把旧房revalue 套出钱放offset account准备做第二套首期 然后第二套贷款八成或者七成 再把第一套套出来的钱交首付。perfect 投资房利息百分百deductible . 旧房多套出来的钱就放offset account啦 又不付利息。急着还本干嘛啊

大江东去

d方案。卖了现在的房子，再买两套，这样的利益就可以最大化。记得投资房要只还息不还本。

xs8111

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我是内谁

dna79 发表于 2014-1-27 04:45
如果楼主愿意继续住旧房 plan C 最划算。先把旧房revalue 套出钱放offset account准备做第二套首期 然后 ...

谢谢您的解答，受益良多！！！

我是内谁

大江东去 发表于 2014-1-27 06:54
d方案。卖了现在的房子，再买两套，这样的利益就可以最大化。记得投资房要只还息不还本。 ...

多谢兄台。

我有个基础问题不明白：很多朋友都讲，投资房只还利息，不还本金。那，请问，这个本金最后还是要还的，对吧，本金的数字也非常大啊，到时候仍然有压力吧。这个问题带来的担心和顾虑我一直不理解呢。

麻烦兄台给详细说说。确实俺是只菜鸟！

另外，购投资房，除了投资的想法，更重要的是想改善一下现住房的缺点（即，不打算在现在的房子住）。

谢谢！

大江东去

投资房的投资目的一是等待房子增值，再卖出赚差价。

二是通过贷款利息赚负扣税。所以只还利息不还本

大江东去

我是内谁 发表于 2014-1-27 12:48
多谢兄台。

我有个基础问题不明白：很多朋友都讲，投资房只还利息，不还本金。那，请问，这个本金最后还 ...

钱都应该放到自住房的对冲账户里。已减少自住房的利息支出

我是内谁

大江东去 发表于 2014-1-27 10:34
投资房的投资目的一是等待房子增值，再卖出赚差价。

二是通过贷款利息赚负扣税。所以只还利息不还本 ...

谢大江东去兄。明白一些了。
我有这样的想法：现住房（假设为A房），以及要买的投资房（假设为B房），我更想在B房住，即使以后想卖掉一个的话，我也是愿意卖掉A房。这样的 话，是不是“住B房卖A房”  比 “住A房卖出B房”，要吃亏呢？

大江东去

我是内谁 发表于 2014-1-27 12:48
多谢兄台。

我有个基础问题不明白：很多朋友都讲，投资房只还利息，不还本金。那，请问，这个本金最后还 ...

可以先买一个投资房，然后卖房子，然后再买一个合意的自住房。

明天

大江东去 发表于 2014-1-27 13:34
投资房的投资目的一是等待房子增值，再卖出赚差价。

二是通过贷款利息赚负扣税。所以只还利息不还本 ...

但房子增值后，扣掉的税剩下的钱，和贷最多的款来花在自住房，卖掉后没有税务麻烦，而且期间也不会操心投资房，同时改善自己居住环境。

这样比较起来，怎么觉得后者好像更划算一些呢。

我是内谁

大江东去 发表于 2014-1-27 10:55
可以先买一个投资房，然后卖房子，然后再买一个合意的自住房。

你说的卖掉房子，是指的卖掉哪个房子？ A or B？

明天

就拿楼主这个例子来说，再买房，还款压力增大不说，能借到的贷款也会是相对来说要少的吧，因为银行评估你现有房产肯定会低于市场价，再加上看你的还款能力。

借到的钱少，买的房子价格就会相对低，价格低的房子升值空间肯定没价格高的升值空间大。

不知道我这样想对不对。

大江东去

我是内谁 发表于 2014-1-27 13:53
谢大江东去兄。明白一些了。
我有这样的想法：现住房（假设为A房），以及要买的投资房（假设为B房），我 ...

这个有点复杂，一时半会说不清楚。

但肯定是住a卖a最划算。

我是内谁

大江东去 发表于 2014-1-27 11:22
这个有点复杂，一时半会说不清楚。

但肯定是住a卖a最划算。

这个有点复杂，一时半会说不清楚。

但肯定是住a卖a最划算。

？？手误吧？？

大江东去

我是内谁 发表于 2014-1-27 14:57
？？手误吧？？

不是手误。就是说卖自住房再买自住房是比较划算的。不用交增值税。缺点就是要搬家。

大江东去

明天 发表于 2014-1-27 14:06
就拿楼主这个例子来说，再买房，还款压力增大不说，能借到的贷款也会是相对来说要少的吧，因为银行评估你现 ...

别忘了投资房有租金收入。

大江东去

我是内谁 发表于 2014-1-27 14:05
你说的卖掉房子，是指的卖掉哪个房子？ A or B？

买b，卖a。再买c自住。

大江东去

明天 发表于 2014-1-27 14:06
就拿楼主这个例子来说，再买房，还款压力增大不说，能借到的贷款也会是相对来说要少的吧，因为银行评估你现 ...

价格低的房子升值空间肯定没价格高的升值空间大。

绝对值可能会，但相对值就不一定的。

明天

大江东去 发表于 2014-1-27 15:45
别忘了投资房有租金收入。

租金的收入大多数人不都是选择cover贷款，还有少量的减税，折腾来折腾去，也就是靠房子升值了，升值的那些钱交税后还能剩下多少呢，还不够平时操心的呢。

大江东去

按楼上的说法。怎么还会有人买投资房？难道个个都是活雷锋？

明天

大江东去 发表于 2014-1-27 15:50
价格低的房子升值空间肯定没价格高的升值空间大。

绝对值可能会，但相对值就不一定的。 ...

一直觉得投资房产的人一般都是走保守路线的人，那个相对的系数太小了。

我看到个朋友自己住3居的townhouse，然后又买了个投资房租出去，两边的房产价格都低于50万，这样的房子要等多少年才能升值到一个满意的价格阿。

我一直也看不到投资房所能带来的巨大利益。

大江东去

看看传说中的auburn。

大江东去

前段时间还有人发帖granville一个房子一年转手加了十万。