投资房出售 Capital Gain 的折旧税费

kanfuku

投资房，没有自住过，没有申报过折旧抵税之类，如果出售的话，Capital Gain是怎么算的？
有人说出售时候，比如买入价是50万，卖出价是60万，capital gain并不是仅仅10万，而是10万加上折旧？是这样的吗？

瑞米

你的投资房出租收入是你自己申报还是会计师申报的？你确定你没有申报折旧还是你认为没有申报折旧？

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-24 21:49
你的投资房出租收入是你自己申报还是会计师申报的？你确定你没有申报折旧还是你认为没有申报折旧？ ...

我是假设哦，会计师和说的关于capital gain的没听明白。
如果投资房不去申请折旧抵税，卖出的时候capital gain是不是就是 卖出价格-买入价格？还是卖出价格-买入价格-折旧？

瑞米

kanfuku 发表于 2014-1-24 21:02
我是假设哦，会计师和说的关于capital gain的没听明白。
如果投资房不去申请折旧抵税，卖出的时候capital ...

你每年负抵扣税了吗？如果会计师做的肯定帮你申报了折旧，如果申报了，你的Cost base就要调整为减掉折旧以后的成本。

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-24 22:08
你每年负抵扣税了吗？如果会计师做的肯定帮你申报了折旧，如果申报了，你的Cost base就要调整为减掉折旧 ...

是这样的，我的利息和杂费成本 和 租金，差不多刚好抵消，几乎不产生negative gearing去抵自己工资的税，并且我让会计师不要给我申报折旧，这样的情况下capital gain是怎么算呢？

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-24 22:08
你每年负抵扣税了吗？如果会计师做的肯定帮你申报了折旧，如果申报了，你的Cost base就要调整为减掉折旧 ...

这个投资房因为首付比较多，产生的利息比较少，所以房租和利息几乎没差别，没有亏损的钱去抵税，所以更不必要用折旧去抵税，如果这样的情况以后卖的时候，cost base里要算折旧吗？那个会计师解释了半天没听懂

瑞米

如果你的工资高于37000，如果你的会计师没有清楚向你解释折旧的好处，这个会计师有点失职。
如果你会计师没帮你申报折旧，你计算资本利得的时候不需要减去这一部分。

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-24 22:42
如果你的工资高于37000，如果你的会计师没有清楚向你解释折旧的好处，这个会计师有点失职。
如果你会计师没 ...

会计师说，如果用depreciation去抵税，最后卖房子的时候，这个钱要算在capital gain里，所以我觉得好像最后还是要还给政府的，就让他不要报depreciation了，他讲了半天我也没弄懂。那就是说我卖投资房的时候只要卖价-买价+一些杂费开销 就是capital gain了吗？

瑞米

如果你工资高，选择用折旧抵税有利多了,为什么不？

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-24 22:56
如果你工资高，选择用折旧抵税有利多了,为什么不？

因为最后要退回去啊？那如果我租金一年2万，利息也是2万，是不是就相当于租金不用交税，而且最后卖的时候也只需要卖出价-买入价呢？你是会计师吗

newtoall

kanfuku 发表于 2014-1-24 23:24
因为最后要退回去啊？那如果我租金一年2万，利息也是2万，是不是就相当于租金不用交税，而且最后卖的时候 ...

From the unit costing point of view,  if for this property
      Overall Income 20k - for example net rental return
      Overall  Expenditure 20k - for example interest.

Then yes for that property no need pay tax for that financial year if no sale.

炅龙

LZ好像是Postive Gearing， 负扣税没法实现，在这种情况下没有办折旧。就是不知道没办折旧会不会在卖时也不会自动折旧，这样由于原始资本比较高而少缴资本增值税。

我也有同样的疑问，就是折旧是个投资者的自愿选项还是税局的强迫项？如果是自愿选项，那么在正扣税（Postive Gearing）情况下还是不做折旧的好，这样原始资本值至少没变。当然话说回来，如果准备长期投资，而通货膨胀预期较高，而折旧数能导致一定的负扣税（如果还是不能，就没必要了），还是可以再考虑的。

在越过负扣税边界后，每折旧一刀就损失2毛五的将来免CGT的额度(假设持有12个月以上）。现在高收入者边界税率大概42%，有效负扣税额度里每刀得回4毛二。

问题是折旧数额并不是总是等于有效负扣税数额。如果租金不仅仅能覆盖利息，而且大过利息蛮多，折旧不一定就有好处吧？我存疑，希望高人解疑。

kanfuku

newtoall 发表于 2014-1-25 07:48
From the unit costing point of view,  if for this property
      Overall Income 20k - for example  ...

When expenditure (interest+maintenance) = profits( i.e rental), no tax would be levied. No depreciation application has been lodged.

What if the property for investment purpose is sold after e.g 3 years and the property value stays the same as when it was purchased? Does capital gain tax occur in this case? What incurs the capital gain tax? Thx

kanfuku

炅龙 发表于 2014-1-25 08:18
LZ好像是Postive Gearing， 负扣税没法实现，在这种情况下没有办折旧。就是不知道没办折旧会不会在卖时也不 ...

我也是同样的疑惑，就是如果租金大于或者刚好等于利息的时候，租金这笔收入就不需要缴税了

比如租金20，000每年，利息也是20,000每年。

但是卖出的时候，当初利息20,000每年是否被算成与20,000租金形成抵税从而要把这笔利息也作为capital gain呢？

newtoall

kanfuku 发表于 2014-1-25 13:14
When expenditure (interest+maintenance) = profits( i.e rental), no tax would be levied. No depreci ...

Then in this case no capital gain tax will be applied and if you did not do capital depreciation in the past for this property.

瑞米

kanfuku 发表于 2014-1-24 22:24
因为最后要退回去啊？那如果我租金一年2万，利息也是2万，是不是就相当于租金不用交税，而且最后卖的时候 ...

我是澳洲注册会计师，但目前没有从事会计或税务业务。我发现很多人对于折旧不理解，而折旧又是除利息以外的最大成本。对于允许负扣税的澳洲，理解折旧的内涵和操作对于房产投资很重要。我会这二天找个时间，详细回复你。

炅龙

kanfuku 发表于 2014-1-25 13:17
我也是同样的疑惑，就是如果租金大于或者刚好等于利息的时候，租金这笔收入就不需要缴税了

比如租金20， ...

租金是不会算入Capital Gain的。

但折旧额度是要的， 比如你一百万买进，折旧了30%，就是30万，那么将来你卖房时的买房的成本就是100-30=70万（折旧了成本就消失了），假如你一百五十万卖出，那150-70=80万就是你的Capital Gain（资本增值）， ATO给50%折扣，就是40万算要交Capital Gain的。

kanfuku

炅龙 发表于 2014-1-25 16:47
租金是不会算入Capital Gain的。

但折旧额度是要的

如果租金刚好等于利息，那么抵消了，所以这笔租金就不用交税了，那卖的时候以前抵消掉的利息会不会被算成capital gain去交税呢

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-25 15:42
我是澳洲注册会计师，但目前没有从事会计或税务业务。我发现很多人对于折旧不理解，而折旧又是除利息以外 ...

炅龙

kanfuku 发表于 2014-1-25 16:55
如果租金刚好等于利息，那么抵消了，所以这笔租金就不用交税了，那卖的时候以前抵消掉的利息会不会被算成 ...

利息也不是Capital，Capital是本金。折旧你的税务本金就算少出了。

shine_on

炅龙 发表于 2014-1-25 08:18
LZ好像是Postive Gearing， 负扣税没法实现，在这种情况下没有办折旧。就是不知道没办折旧会不会在卖时也不 ...

能折旧还是先折旧吧，毕竟超过一年卖出还有CGT的discount
而且钱也是有time value的，早到手的现金(或者少缴的税)好过迟来的

xiaoxiaoca

感谢楼主～～～～～～～～～～～

snowolivia

楼主的会计师用了几年了？好不好？

nconksd

买房的 stump duty 应该可以。

瑞米

对不起，现在才详细答复你，不是忘了，而是自己一直在CHECK相关条文。

首先，如果你目前的年收入比较高的话，你的投资房每年抵扣折旧应该更有利：
1. 如计提折旧，计提后的亏损在不影响你现金流的情况下100%负抵扣你当年的收入，减低你当年的税负；
2. 尽管每年折旧使你的房产的COST BASE降低，影响你未来的资本利得税（这也正是你所担心的），但是请记住，当你持有房屋超过12个月，你的资本利得将有50%的折扣；
3.你不能确保你的投资房在你出售的时候肯定升值。假定你没有计提折旧，而你出售价低于你的购买价及其他费用，这个损失是不能抵扣你的其他正常的INCOME ，只能抵扣其他资本利得，如当年没有其他资本利得，你这个损失只能作为CREDIT累计到下一年度；
4.资金是有成本的，你现在计提折旧，获得退税，远比你未来获得同样金额的收益要好。
5. 如果没有申报折旧，未来计算资本利得税的时候COST BASE会不会像你认为一样不会调整呢。过去我也一直像你一样认为不会调整，并努力找到ATO依据，但在这过程中我发现，我们也许都理解错了。

Julia Hartman在其书saving tax on your investment property的第37页写到：
"if you bought the property after 13 May 1997,depreciation claimable for the building reduces your cost base before applying the 50% discount,....As the law stands, it requires you could have claimed ,whether you have claimed it or not."
Julia 有16年的税务工作经验，很有权威， 我觉得我们应该相信她对这条税法的理解。

相关的税法条文我也把链接附在后面，以便大家查询：
http://law.ato/gov.au, 相关的条文INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997中的DIV110。

我个人其实不太接受JULIA这种解释，但是我只能说我会选择相信她，而不是我自己。

希望能帮到你。

dayang

瑞米 发表于 2014-1-28 10:49
对不起，现在才详细答复你，不是忘了，而是自己一直在CHECK相关条文。

首先，如果你目前的年收入比较高的 ...

还是看不懂。

能举个例子解释吗？

kanfuku

瑞米 发表于 2014-1-28 10:49
对不起，现在才详细答复你，不是忘了，而是自己一直在CHECK相关条文。

首先，如果你目前的年收入比较高的 ...

谢谢
也就是说即使没有申报depreciation，出售时候仍然要把depreciation算入cost base从而增加了所谓的capital gain？

瑞米

kanfuku 发表于 2014-1-29 14:25
谢谢
也就是说即使没有申报depreciation，出售时候仍然要把depreciation算入cost base从而增加了所谓的ca ...

￿

julia 是这样理解这条税法规定的，她认为COST BASE需要调整，不管你有没有申报折旧，不同的区别是你要是没有申报，就会按正常的折旧金额帮你调整COST BASE。如果你自己申报，你可以通过DEPRECIATION SCHEME申报更多的折旧。

这是她的解释，关于房产税务，她写了二本书，自己成立了会计师事务所，目前而言，如果没有ATO的例子解释，我会相信她的判断。

lhkcow15

学习

LIQ8309

瑞米 发表于 2014-1-29 17:07
￿

julia 是这样理解这条税法规定的，她认为COST BASE需要调整，不管你有没有申报折旧，不同的区别是你要 ...

高人想问一下如果我们在六年内卖掉第一套自住房的话，是什么税都不交么？还是卖价减去买价要放在年底的tax return里面啊
一直没弄明白 谢谢