关于 Capital Gain Tax Reduction的问题

jungle

首先说明，以下关于税务方面的问题及讨论，均针对投资房而言。

之前看到一些同学提到，CAPATAL GAIN TAX的税阶是INCOME TAX 税阶的一半。不知道这一说法的出处在哪里？我在ATO网站上查了一下，未能找到相关资料。我查看的链接是：

http://www.ato.gov.au/individual ... 02&st=&cy=1

其中提到：
Capital gains tax (CGT) is the tax you pay on any capital gain you make and include on your annual income tax return. There is no separate tax on capital gains, it is merely a component of your income tax. You are taxed on your net capital gain at your marginal tax rate.

可能我本人查找能力不足，请大家不要见笑。但在这个页面及其相关页面上我的确没有找到CGT REDUCTION的资料。有CGT EXEMPTION的资料，但似乎是对于MAIN RESIDENCE的房产而言的，与投资房无关。

之前我个人对于Negative Gearing不太感冒的原因主要是，我认为CGT的税阶与INCOME TAX一致，所以退税还不如不退，因为对大多数人来说，你退的时候是按照30%的税阶来退，交CGT的时候却变成平均按照40%乃至45%来交，所以还不如全部CARRY ON，到卖掉房子的那一天再来结算。

而如果CGT的税阶只有INCOME TAX的一半，则意味着NEGATIVE GEARING退的税可能比CGT交的税还多，那可真是大大地占了便宜了。真的会这样么？请大家指教。

maggie-ralph

我在TAFE学的是，各种不同的Capital Gain加（或者减去Loss）起来后减去可折扣（50%）部分后，net 部分加入收入缴税，也就是跟其他收入一样的税率。

Negative Gearing没有学到，不知道什么？我记得只有Capital Loss 可以carry forward,只有下次有Capital gain时候才可以减扣。但不知道Caiptal Gain 可以扣退税？不是应该缴税的吗？

[ 本帖最后由 maggie-ralph 于 2007-11-25 12:24 编辑 ]

suosuo

原帖由 jungle 于 2007-11-25 12:00 发表
首先说明，以下关于税务方面的问题及讨论，均针对投资房而言。

之前看到一些同学提到，CAPATAL GAIN TAX的税阶是INCOME TAX 税阶的一半。不知道这一说法的出处在哪里？我在ATO网站上查了一下，未能找到相关资料 ...

http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=3&H3

you can get 50% discount on your cgt subject to you hold the asset for no less than 12 months.

jungle

原帖由 suosuo 于 2007-11-25 12:25 发表

http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=3&H3

you can get 50% discount on your cgt subject to you hold the asset for no less than 12 months.

嗯，原来是这样，并非税阶不同，而是CAPITAL GAIN的计算，可以免去一半的收入。

我做个最简化模型下的计算，举例如下：

假设某人花40万（100%贷款）买得投资房一套，年利率为8%，选择Interest Only方式还贷。

那么他每年还贷32000元。平均到每周（简化计算，按50周算）为640元。

他将此房出租，每周净收入假设为300元，则Negative Gearing为340元。按30%税率算，每周退税100元。

5年后，假设此房产升值到50万元，他将此房卖出。由于Capital Gain折半计算，仅计为5万元，按40%税率计，纳税2万元。而5年来，他每周获得退税100元，即每年5000元，5年共获得退税25000元。所以他等于不但没有纳税，反而获得退税5000元。

那么他实际是赚了还是赔了？按照初始价值40万，再加每周追加投入340元，即每年投入17000元，5年共投入85000元，所以该投资房截至到卖出之时，实际成本485000元。如果按照CARRY ON方式计算，他获得利润15000元，折半计算CAPITAL GAIN 为 7500元，在乘以40%应补缴CGT 3000元。

这么说来，NEGATIVE GAIN比起CARRY ON方式，让此人凭空增加了8000元的利润。

NEGATIVE GEARING果然更加划算些，我以前的认识错误了。多谢热心回帖的同学！

lyrixyang

5 years... only 25%? (50-40)/40=25%... The return is toooooo low. I sugguest u counting again

Momo1234

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