re-finance 以后， 投资房的贷款数额以那个来算：我们都算错了？？？

gorilla

今和一会计聊有关投资房利息低税的方法，非常的震惊
给了例子

几年前买了个自住房：房价30万，两年后 （还剩25万，还了5万，），
作了re-finiance: 换了银行， 抽回还了的5万， 又贷了25万，
共有房贷：３０万＋２５万＝５５万，买了另一个房子自住，那个老房就出租了。
在银行开了两个帐号的　portfolio：一个　自住，一个叫ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｌｏａｎ　
从税务上考虑：银行将　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｌｏａｎ　放到４５万，自住　１０万
每年报投资税利息时：你是按哪个贷款额度算？？？　
　
１）４５万

２）３０万

请会计大师们给个答案
谢了。

fishlegs

当然30万。这个需要很高的智商才能理解？

gorilla

fishlegs 发表于 2013-10-21 19:09
当然30万。这个需要很高的智商才能理解？

很对
但是当你出示银行利息的单据时
哪个利息是按４５万来算的，我想我的会计出示，那他就按银行数据来报的。

难道我的会计算错了？？　

fishlegs

银行怎么回把loan split 成45+10？这个非常奇怪。

joyl1216

30万吧，除非你refinance后又去做投资
所以一直觉得refinance似乎没多大意义，一样要换利息，除非你有新的投资项目

lee2267

不是45万，不是30万。是25万。。

回3#，你可以不告诉会计你的 history。但是ato 是知道的。。你被查到，会计不负责。撑死胆大，饿死胆小。
作为会计退税的时候我会问你 这个房子有没有refinance过。。你说没有 那最好。。我就按照银行statement 利息报。

回4#，不奇怪。。银行走的是 第一套自住100% 抵押贷款模式。。

gorilla

如１０年前１０万买的房
ｒｅ－ｆｉｎａｎｃｅ　以后，贷款增加，
要是还以１０万贷款利息来算：
哪就ｐｏｓｉｔｉｖｅ　ｇａｉｎ　拉，
这样就没有啥税务优势了。
不知哪些投资１０多年的人是如何做到；　负扣税的

gorilla

fishlegs 发表于 2013-10-21 19:16
银行怎么回把loan split 成45+10？这个非常奇怪。

这是比方

银行是把投资房的ｌｏａｎ　放的的多些，因可以抵税
这个新的投资帐号上的贷款比买老房的价高

gorilla

lee2267 发表于 2013-10-21 19:21
不是45万，不是30万。是25万。。

回3#，你可以不告诉会计你的 history。但是ato 是知道的。。你被查到，会 ...

问题是
我的会计没有问过老房的房价
但他是知道我们　ｒｅ－ｆｉｎｉａｎｃｅ　的。

click

是25万。
这个讨论过很多次了，你不怕查就随便报。

gorilla

click 发表于 2013-10-21 19:31
是25万。
这个讨论过很多次了，你不怕查就随便报。

我就是给了ｂａｎｋ　ｓｔａｔｅｍｅｎｔｓ　+ agents rental invoices ,

会计就给俺报了
贷款银行的ｓｔａｆｆ　还给建议将ｘｘ　ｌｏａｎ　放的多些
咱还真的不知道

lee2267

gorilla 发表于 2013-10-21 20:22
如１０年前１０万买的房
ｒｅ－ｆｉｎａｎｃｅ　以后，贷款增加，
要是还以１０万贷款利息来算：

重点是看你refinance 后干啥。。继续买投资房。。没问题 。。100% 扣税。。
自住房？ 门都没有。。。。。。。

有个案例了。此人很doge。。2000年买的投资房A （clayton）25w。。还了20w。。剩下5w. 同时拥有自住房b(glen无贷款）
2010年 refinance A 50w，买投资房 c（appt房价80w）。2010年50万利息全额抵扣。。。
2010 AUG。。出租 自住房b。refiance b 80w 打算买投资房d（Glen Again） 同时 住 房 c。。（房 c 投资变自住）
2010 Oct 。。投资房d settle 出租。。2011 Oct 投资房d 改自住。。房c自住变回投资。。

以上c，d房均是 interest only。。

问 房c 在2011-2012 利息抵扣额是根据那个 贷款额
A： 5w。。
           B： 50w。。

click

gorilla 发表于 2013-10-21 20:39
我就是给了ｂａｎｋ　ｓｔａｔｅｍｅｎｔｓ　+ agents rental invoices ,

会计就给俺报了

不过你现在知道了，打算怎么办呢

gorilla

lee2267 发表于 2013-10-21 19:41
重点是看你refinance 后干啥。。继续买投资房。。没问题 。。100% 扣税。。
自住房？ 门都没有。。。。。 ...

看的我都晕死了
他从没卖过房吗？？　

ｂｔｗ：投资该自主是不是ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ　ｓｔｏｒｙ？　

gorilla

click 发表于 2013-10-21 19:44
不过你现在知道了，打算怎么办呢

房子刚卖了

gorilla

gorilla 发表于 2013-10-21 19:48
看的我都晕死了
他从没卖过房吗？？　

当然不是
５万
这完全没有机会搞　
　付扣税了

lee2267

gorilla 发表于 2013-10-21 20:48
看的我都晕死了
他从没卖过房吗？？　

卖房。。那是另外一个故事了。。


房A： 继续出租ing。。位于clayton 黄金三角内。。租金稳定。。
房b： 2012 refinance 房d 把房b 推到重建了3个 townhouse。。学区房。。每个售价75-80w 不等
房C；city Appt 继续出租
房D；自住。。。。。。。

该案例被ato抓住了。。之前审计的是 2012 房b推到重建卖房后计算 cgt 的问题。。后来衍生到2011-2012 申报抵扣利息的问题。问题越查越深。。。。。越查越深。。。。。。之前是boxhill 某事务所做的。。2013转到我们这边来做 税。刚报完2013。就被ato查了。但是鉴于2012 不是我们做的，我们建议该客户还是找之前的会计做ato的审计。。毕竟文件全在那边。。


boxhill 的水还是很深的。。。

fishlegs

gorilla 发表于 2013-10-21 19:27
这是比方

银行是把投资房的ｌｏａｎ　放的的多些，因可以抵税

我说呢，怎么这么奇怪。你异想天开啊。。。

不用比方了。银行不会帮你搞这样的贷款的。该多少就是多少。

gorilla

lee2267 发表于 2013-10-21 19:56
卖房。。那是另外一个故事了。。

这个真的很极品

我知道有个国人
把３房隔成１０房，
没个只能放一个单人床，自己出租给学生
找房中介朋友开假出租收据，保负扣税
但房子是１０多年前的老破房，很便宜
要是以房价来算（１００％贷）都没啥可退的。

gorilla

fishlegs 发表于 2013-10-21 19:58
我说呢，怎么这么奇怪。你异想天开啊。。。

不用比方了。银行不会帮你搞这样的贷款的。该多少就是多少。 ...

数据不是真的
但ｓｔａｆｆ　会帮你　ｌｏｃａｔｅ　ｌｏａｎ　ａｍｏｕｎｔ　
能对你税务上有帮助

collot

即使银行搞成这样后面也是两个property一起做得抵押，你该怎么报利息是你自己的事，出了问题和银行会计一点关系都没有

gorilla

collot 发表于 2013-10-21 20:07
即使银行搞成这样后面也是两个property一起做得抵押，你该怎么报利息是你自己的事，出了问题和银行会计一点 ...

一般地说：
常人就是直观的看
我的这个ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｌｏａｎ　有多少　
利息多少，
出租多少
一加一减　，就报了

fishlegs

银行又无所谓，他们帮你分一下，1个loan 1万，另外一个54万，你还真就敢把54万全都当投资方的了？
好了，LZ真是会倒浆糊，你爱咋整咋整吧，跟我们有傻关系哦。。。

gorilla

fishlegs 发表于 2013-10-21 20:13
银行又无所谓，他们帮你分一下，1个loan 1万，另外一个54万，你还真就敢把54万全都当投资方的了？
好了，LZ ...

倒啥浆糊
有一个贷款的名子叫
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｌｏａｎ

你当然只能报　ｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｌｏａｎ　的利息了。

宝屁屁

完全不懂，看的头都大了

fenghuo

如果自住房50W, 贷款额40W,refinance 之后60W, 买了投资房50W, 合在一起贷款88W,分配给投资房50W(相当于100%贷款),自住房38W (自己补上2W).
那么投资房的利息应该按照50W来算吧?

小半个月亮

lee2267 发表于 2013-10-21 20:21
不是45万，不是30万。是25万。。

回3#，你可以不告诉会计你的 history。但是ato 是知道的。。你被查到，会 ...

想问下，ATO是不是只查5年的history? 如果五年之前像LZ这样re-finance, ATO还会查吗？

zpai

re-finance买自住房真的不行

gorilla

小半个月亮 发表于 2013-10-21 20:29
想问下，ATO是不是只查5年的history? 如果五年之前像LZ这样re-finance, ATO还会查吗？ ...

是抽查吧？
不关啥时间

gorilla

fenghuo 发表于 2013-10-21 20:26
如果自住房50W, 贷款额40W,refinance 之后60W, 买了投资房50W, 合在一起贷款88W,分配给投资房50W(相当于100 ...

按贷款的数额算
俺也是刚知道的