楼花和二手房比较，我的计算方式

angelaqqq1

1. 2010年底买了一套楼花（不是那种大开发商的，性价比不错的）45万两房两卫。当前市值52万
2. 2010年买了一套二手房（红砖，华人区边上的区），40万，两房1卫。当前市值50万。

花费比较：
二手房，7万3万首付，每年还贷款约19620（IO），3年58860。电网络约6240. 物业政府水支出（500+180+220）*4*3＝10800
出租一间赚150*144（空置约12周）＝21600，
三年间支出约54300。
赚：50W-40W－54300＝45700


新房，4万5首付，三年利息*4.5%＝6075，（7.3－4.5＝2.8W）三年利息4074.
租房200一周全包，三年31200.
54300三年如果不支出会产生利息2500左右。
赚：52W-45W+6075+4074+2500-31200＝51449

你们算一下，是这样吗？结果算下来，我不是卖楼花的。
不管买新房旧房，算下来赚钱的是政府和银行。

oed

感谢分享

小哥

楼花？房子都没盖好，你咋出租了三年？我语文太差，没看懂

2013janet

小哥 发表于 2013-9-1 12:59
楼花？房子都没盖好，你咋出租了三年？我语文太差，没看懂

lz的意思是在外面租房子住3年，200刀一周全包的那种

2013janet

我觉得有个大问题哦，如果是买2手房，如果贷款事20年的话，还贷3年，还剩17年需要还贷，如果用蛋糕来比喻的话，也就是说18.25%的蛋糕已经在首付的时候属于你了，剩余的81.75%分成20份，其中3份已经通过还贷属于你了，也就是说首付加上3年还贷差不多是30.51%，所以房子的增值部分的30.51%是真正属于你的
如果你是买楼花的话，3年间可是之领了利息，没有还贷，也就是说付了首付之后你持有10%蛋糕，之后3年都没有改变，所以房子的增值部分10%属于你

angelaqqq1

2013janet 发表于 2013-9-1 13:26
我觉得有个大问题哦，如果是买2手房，如果贷款事20年的话，还贷3年，还剩17年需要还贷，如果用蛋糕来比喻的 ...

我上面写了是INTEREST ONLY.有可能几年后再转贷。。。。赚的情况是如果现在卖的话。

emily-dd

2013janet 发表于 2013-9-1 13:26
我觉得有个大问题哦，如果是买2手房，如果贷款事20年的话，还贷3年，还剩17年需要还贷，如果用蛋糕来比喻的 ...

你太有才了，对啊，还是你聪明哎，我就顺着LZ开的条条算起帐来了。

2013janet

emily-dd 发表于 2013-9-1 13:31
你太有才了，对啊，还是你聪明哎，我就顺着LZ开的条条算起帐来了。

谢谢表扬哦，看来我有学会计的潜力哦.....

alvin_majia2

2013janet 发表于 2013-9-1 13:26
我觉得有个大问题哦，如果是买2手房，如果贷款事20年的话，还贷3年，还剩17年需要还贷，如果用蛋糕来比喻的 ...

1、不想细算，不管是本金利息还款，还是只还利息，都不可能前三年就还了3/20的贷款。
2、房子是你的，不管首付多少，怎么会有这种按产权比例增值算法。房价涨了就涨了，难道银行还能分钱啊？
如果跌了呢，贷款部分，银行贴出来啊？

其他收益不考虑，不管贷款多少，房主的收益除了首付部分的增值，当然还有贷款部分增值额减去去利息的差额。

实在不懂你的逻辑！！

dengwa

楼主好像算楼了印花税和增值税。

angelaqqq1

dengwa 发表于 2013-9-1 18:44
楼主好像算楼了印花税和增值税。

自住的。全免了

Epping1

小哥 发表于 2013-9-1 12:59
楼花？房子都没盖好，你咋出租了三年？我语文太差，没看懂

嘿嘿，我看懂了是减法，减去三年租金（因为是楼花所以没有租金收)，现房出租有租金汇报是要加法。！

Epping1

谢谢分享

ialienam

不要忘了如果找agent賣 還要給agent's fee

律師費等其它雜費, 當然這是應該比較更detail算法.
不過有一套是自住房應該也很難算, 因為你不住你還是要到外面租... 中間lifestyle and freedom這些都是priceless.

p.s. 可以兩套房都不用交Capital gain tax嗎?

AKL2011

lz 怎么两套房子都是自住的？如何都免掉印花税？不是只有一套自住房才可以免印花税的？嘿嘿，俺是新手求解

LIQ8309

不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房

HY子容

LIQ8309 发表于 2013-9-2 06:43
不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房 ...

新房自住也有负扣税吗？

lingyang

LIQ8309 发表于 2013-9-2 06:43
不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房 ...

NG归根到底还是亏钱啊。 一套房一年如果亏1万，算你45%的税率，不还是得每年净掏出5500？hold个10年净亏5w5，而且付扣税的折扣卖房子的时候基本得吐出来，如果房子本身升值不大这种投资毫无意义，唯一的好处是不让钱贬值。

wang0247

看看

折翅的飞鱼

LIQ8309 发表于 2013-9-2 06:43
不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房 ...

呵呵，现在利息低，想要负也很难噢。一般的都能正噢 。

不过当然新房肯定比旧房容易负。

折翅的飞鱼

LIQ8309 发表于 2013-9-2 06:43
不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房 ...

呵呵，现在利息低，想要负也很难噢。一般的都能正噢 。

不过当然新房肯定比旧房容易负。

折翅的飞鱼

LIQ8309 发表于 2013-9-2 06:43
不知道楼主还挣工资不，对于我这样双收入的家庭，必须负盈利才有意义，不然税伤得不起。我必须选新房 ...

呵呵，现在利息低，想要负也很难噢。一般的都能正噢 。

不过当然新房肯定比旧房容易负。

640

那是因为楼主你的楼花碰上了万中五一的０９年ＧＦＣ，　而且价格没有坑嗲。　不然哪来的赚。

再看２０１０年的其他楼花，ｐａｒｒａｍａｔｔａ，　ｒｈｏｄｅｓ，　ｚｅｔｌａｎｄ，　ｅｐｐｉｎｇ，　ｓｔｒａｔｈｆｉｅｌｄ，　有多少有赚你那么多的。　

特别是所谓大发展商的有质量保障楼花。　

天涯浪客

细账咱不会算。只算粗账。楼主的算法有个明显的不妥之处。就是用两个不同的区的两套房子比较，要算不同，就一定要算同一个区。如果按照同一个区算，投入买房的时间相同（2010年）。基本不可能出现一套两房一卫的红砖旧房和一套两房两位的楼花只差5万元的情况。而现在的价钱，这套两房一卫的旧房值50万，而两房两卫的新房才52万，这情况更是难找了。。。如果有实际例子，请大家举证。

liuliang1958

不管买新房旧房，算下来赚钱的是政府和银行。这结论绝对正确。问题是你挣了吗？

chen6633bo

lingyang 发表于 2013-9-2 09:23
NG归根到底还是亏钱啊。 一套房一年如果亏1万，算你45%的税率，不还是得每年净掏出5500？hold个10年净亏5 ...

对呀，所以我们是不同意买房的那一路人

lucyliu8472

再增值，不卖，不refinance，钱也出不来啊，不体现价值啊。卖还要交CGT
期间还不时往里放钱（租不出的时候等）

XUGANG1996

很多区的实际情况是，边上现房40万，楼花开价65万+

lingyang

XUGANG1996 发表于 2013-9-3 14:25
很多区的实际情况是，边上现房40万，楼花开价65万+

关键是边上的现房能也卖出65万嘛？这类情况只能用来top up不能卖房，以此类推最终就有些人就成为了一个有10套投资房的“成功人士”

lingyang

chen6633bo 发表于 2013-9-3 12:52
对呀，所以我们是不同意买房的那一路人

我的理解是搞定自住房才有再弄投资房的意义。这里不比天朝70大城市房价每1-2年翻一番，在澳洲如果自住房还有一屁股债还去弄投资房最终赚的就是银行和中介。