关于澳洲房价走势的一点想法和讨论

hxsh2000

最近澳洲经济形势有越来越不好的倾向，澳元汇率在几个月内降了百分之十几，利率也越来越低，也越来越多的公司进入破产申请的程序，大家感觉到的是经济情况越来越差。可澳洲的房价最近两三个月却越来越红火，去看房子的时候都有几十个人挤着看的。而悉尼和墨尔本的房价也回涨了不少。

澳洲汇率下降实际上对房地产的影响不会非常的大。毕竟外国资金现在只被允许在新建房子进行交易而已，而新建开工率等几个新房的指标在最近几个月房价上升的过程中也一直在下降，所以建筑行业才一直要求政府进行补贴。这也说明了外来资金没有过多的继续投资的欲望了。

而最近非常火热的二手房市场，涨了实在是不少。一方面是就业市场没有预期的那么差，虽然我们看到的或者听到的很多大公司裁员的消息，失业率却维持着及其缓慢的上升，所以对于主流的拥有房产的人群来说，两个人有一个有工作就付得起，那么业部至于有很多的恐慌，最多就省省着过呗，也比较符合现在澳洲人最近消费观念的转变；另一个大的影响的方面就是利率了吧，现在的利率对于买投资房来说非常的有吸引力的，在当下，很多房子买下来几乎不需要再贴多少，甚至有些都有正现金流了，外加利率还有进一步下跌的预期，银行也愿意贷款，买下来何乐而不为呢。但万事可能不太会近乎人意吧。

由于澳币的下跌，通货膨胀并不能像原来想象的那么维持在低位，这个从四五六月的通货膨胀月率就可以看出来了。在澳币还没有很快的跌下来的时候，四月的通货膨胀率是0，五月是0.2，而六月份由于澳币已经开始大规模的下行，直接的跳到了0.5，季度达到0.7。原来在澳洲的进出口贸易公司做过，知道这种过程是需要慢慢的传递的，很快的本地的进口商会把汇率的损失自己消化掉一部分，大部分会转嫁到商品的价格上，以此维持自己的利润和生存。那么按照现在这个趋势，年率达到2.8的话，RBA降息的可能性几乎不太有，虽然stevens说了无论如何都要降息保持经济的稳定，但如果通货膨胀高起来，RBA肯定得以抑制通货膨胀为主的。

那么接下来的轨迹就可能是：1.澳洲维持低利率，低汇率，高通货膨胀和低经济增长，慢慢的人们手中的钱贬值一些，以此间接地使人们增加购买的欲望，从而刺激经济的复苏，那么房价会继续的往上串，而且更快的速度，以此通过二手房的价格上涨带到新房的开工率，把整个房地产业盘活，渐渐取代矿业投资下降带来的负面影响；2.澳洲维持低利率，高汇率，低通货膨胀和很低经济增长，这个跟这一两年来差不多，房价维持比较稳定，涨幅一般，大家以一种比较被动的方式维持着现状，等待国际形势的转变；3.澳洲维持高利率，低汇率，高通货膨胀和一定的经济增长，由于维持了低利率，澳洲的经济会得到一定的刺激，本地的制造业和服务业，零售业和教育业也会好转，可高利率带来的还贷压力，是现阶段很多买房计算投资回报率的投资者所无法承受的，那么到时候随着房子的投资回报率下降，房价也有有所下降。

因为澳洲已经无法再进行大规模的经济刺激政策（前几年把盈余用完了），所以现阶段只能通过各种政策来刺激或者调整经济，而最有效的方法就是利率和汇率政策了。当然这个过程会非常大的受到美国经济复苏情况的影响，更会由于如果中国出台大规模的经济刺激政策而使澳洲矿业再次繁荣，而经济欣欣向荣的形势。

Da_Musiq

澳洲还可以降8次息 怕什么

自游自在

升，还是降？

jeffxia

如果中国出台大规模的经济刺激政策而使澳洲矿业再次繁荣？？？你老兄真是不读书不看报啊，哈哈

sy0326

有个克强经济学楼主看过没有？

flyspirit

四月的通货膨胀率是0，五月是0.2，而六月份由于澳币已经开始大规模的下行，直接的跳到了0.5，季度达到0.7

这个数据是哪里来的？  ABS上给出的是

THE ALL GROUPS CPI

    rose 0.4% in the June quarter 2013, compared with a rise of 0.4% in the March quarter 2013.

shangpin

澳元汇率在几个月内降了百分之十几
从6.6到5.4 , 超20% 了

linkspeed

60w的房子涨到70万，10/60=16%。
货币贬值，房价涨，总体上相对美元保持稳定

德道君

房价当然也是一种价格，只要是价格就肯定有升降波动。因为澳洲市场自由化，利息这个金融调控手段也无一失效，所以每过一段时间，房价必有升降波动。关键是你必须把握好哪是谷底，哪是顶峰。下个谷底不一定低于前一个谷底，但下一个谷底肯定低于前一个顶峰。你要避免在顶峰或接近顶峰时购房 。如果你判断现在接近顶峰，那么请耐心熬到下个谷底或接近谷底时购房。

ysc

3是最可能的

chenyiz

大家手里都有钱，只是市场曾经处于非常谨慎的状态。现在贷款利率降了，澳元跌了对外来资金购房也是利好，房价自然也就跟着升了。