大家帮忙看看我的Granny Flat有无可能批的下来

y97123101

大家好，小弟今年4月份买的房，现在想把车库改造成Granny Flat，麻烦有经验的各位看看有无可能批得下来。万分感谢！

房子的情况大概如下：

（1） 地点在悉尼wahroonga区，属于hornsby council的管辖范围。
（2） 地是分地，425平，比较平整。
（3） 车库size: 5.4 * 6 (m)，有顶，有两面墙。排污管不从车库底下走。

改造计划：

把车库改造成Granny Flat，里面配上bathroom和kitchen，接上水（电本身就有了），隔出一个带ensuite的bedroom和一个带kitchen的living room。

问题：

（1）这样的计划hornsby council会不会批？会批的话，要等多久？申请费用多少？
（2）如果不直接找counsil,找private certifier会不会缩短点时间？要等多久？申请费用多少？

Simonjo

我也在hornsby council区域住，非专业的，但是也在考虑这个事。拙见：
1. 住人的房子和车库的主要区别就是隔热保温要求不一样。改造肯定是需要重做隔热层的，包括屋顶和四壁；这得大搞一圈。
2. 还有一个问题就是，住人的房子对开窗户有要求，采光面积要达到一个百分比。
3. 最后能想到的就是，council对set off的要求，既有离street的frontage要求，也有和邻居之间的距离要求，无法满足的话，就没法批。

建议你找个专业builder问问，有时候拆掉车库重新建比改造还便宜。

y97123101

Simonjo 发表于 2013-8-5 14:08
我也在hornsby council区域住，非专业的，但是也在考虑这个事。拙见：
1. 住人的房子和车库的主要区别就是 ...

谢谢您！

我在想，我只是改造车库，利用的是车库原来的地皮，毕竟不是在空地上重起一个Granny Flat，council应该会批吧？

另外，Granny Flat允许有厨房吗？

gyclh

车库改为granny flat 需要考虑的问题还有其他几方面，不只是这些。
当然有的问题，很多certifier也没有意识到，对于applicant也许反而是好事。因为大家关心的只是眼前能拿到certificate，而不是日后住得怎么样。

gyclh

车库改为granny flat 需要考虑的问题还有其他几方面，不只是这些。
当然有的问题，很多certifier也没有意识到，对于applicant也许反而是好事。因为大家关心的只是眼前能拿到certificate，而不是日后住得怎么样。

y97123101

gyclh 发表于 2013-8-5 14:36
车库改为granny flat 需要考虑的问题还有其他几方面，不只是这些。
当然有的问题，很多certifier也没有意识 ...

谢谢您，其实我目前最关心的是能不能批，因为如果批不下来，我就断掉这个念想了，呵呵

以您的经验，我的计划批的下来吗？

海之女

没有车库，车停哪儿？

cdfei

车停哪里？

y97123101

海之女 发表于 2013-8-5 14:43
没有车库，车停哪儿？

driveway那里搭一个棚，权当车库

cantonese

自己问文康嫂比较靠谱

Simonjo

y97123101 发表于 2013-8-5 14:15
谢谢您！

我在想，我只是改造车库，利用的是车库原来的地皮，毕竟不是在空地上重起一个Granny Flat，cou ...

你这个是改变建筑用途，就要满足相应的住人的标准才行。
你要是符合各种规范了，那council肯定是会批了。
但是达到这个标准有可能真的拆掉重建比改造划算。你应该找人quote一下。

关于council规定，查下你家的zoning然后找相应的DCP：
http://www.hornsby.nsw.gov.au/pr ... pment-control-plans

关于granny flat，你可以读一下这个文档：
http://www.planning.nsw.gov.au/L ... UU%3D&tabid=315
里面有一条是，The lot is not subdivided。我不知道这意思是你的地不能是分来的？还是建了granny flat之后不可再分？

总之要考虑的方面很多的。

如果你还要再搭车棚停车，那样很难满足6m的street front setback的。

y97123101

Simonjo 发表于 2013-8-5 14:59
你这个是改变建筑用途，就要满足相应的住人的标准才行。
你要是符合各种规范了，那council肯定是会批了。 ...

谢谢您！

我看了一下您给我的那个链接，上面的确有The lot is not subdivided。我的地是分地，看来不好建Granny Flat的，555~

suninsky

看上去就是个长期抗战的大计划，换了我，头都大了。最好找专业的人帮您做设计，申请，虽然花点钱，但少走冤枉路，但愿楼主能成功。

gyclh

y97123101 发表于 2013-8-5 14:41
谢谢您，其实我目前最关心的是能不能批，因为如果批不下来，我就断掉这个念想了，呵呵

以您的经验 ...

我只是作结构的，不敢说能不能批。
除了楼上各位提出的还要考虑：
房间净空，室内外高差，
结构，放水。。。

gyclh

在BCA中，车库和grannyflat是两种类型的建筑。Class 1 and Class 10

bbqau

要不边建边审批？

topslei

你的地太小了，单纯改造车库属于变更使用用途，我觉得不好批。

不过如果把车库封上，里面自己住人应该也问题不大吧，不过开窗户倒是个问题。

fatty

gyclh 发表于 2013-8-5 16:50
我只是作结构的，不敢说能不能批。
除了楼上各位提出的还要考虑：
房间净空，室内外高差，

比较专业的分析。我来画蛇添足一下：
1.净高：habitable的房间必须不低于2.4m
2.室内外高差：推荐值是150mm
3.结构：这个好象问题不大，因为隔墙应该全是轻质的
4.防水：要是旧房的话，很多车库水泥板下面是没有防水层的，要自己加
5.隔热：energy rating， 6 star,可能墙体，天花，甚至地板都要加insulation
6.采光： 自然采光面积至少要建筑面积10%，这个好象问题也不大
还有，车库没了，自家地上随便找个地方停车，council是否乐意？

最后，就32m2左右的面积，living的话有点勉强，kitchen+dining比较务实。

楼主真要走正规路线的话，第一要考虑下是否可以满足上述要求，即使可以满足条件，还要权衡下所得和支出，是否可以接受。

gyclh

fatty 发表于 2013-8-5 21:41
比较专业的分析。我来画蛇添足一下：
1.净高：habitable的房间必须不低于2.4m
2.室内外高差：推荐值是150 ...

特别是防水，如果自己要加防水层，和重建有什么不同？

fatty

gyclh 发表于 2013-8-6 08:46
特别是防水，如果自己要加防水层，和重建有什么不同？

遇见好说话的监理，刷道防水漆都可以过的。不一定要敲了slab把membrane塞进去的。而且毕竟事实上不铺地毯的话，防水本来就没大问题的

fatty

gyclh 发表于 2013-8-6 08:46
特别是防水，如果自己要加防水层，和重建有什么不同？

遇见好说话的监理，刷道防水漆都可以过的。不一定要敲了slab把membrane塞进去的。而且毕竟事实上不铺地毯的话，防水本来就没大问题的

gyclh

fatty 发表于 2013-8-6 08:56
遇见好说话的监理，刷道防水漆都可以过的。不一定要敲了slab把membrane塞进去的。而且毕竟事实上不铺地毯 ...

你说的防水漆，Xypex 在小的residential常用吗？还是用别的什么？
多少钱？

白雲山民

Simonjo 发表于 2013-8-5 14:59
你这个是改变建筑用途，就要满足相应的住人的标准才行。
你要是符合各种规范了，那council肯定是会批了。 ...

請教ＧＦ可以建在前院嗎？

yn2000

白雲山民 发表于 2013-8-6 09:26
請教ＧＦ可以建在前院嗎？

眸焖涕的，只要符合退后要求！

白雲山民

yn2000 发表于 2013-8-6 09:38
眸焖涕的，只要符合退后要求！

什麼是：眸焖涕的 沒問題？

y97123101

topslei 发表于 2013-8-5 20:35
你的地太小了，单纯改造车库属于变更使用用途，我觉得不好批。

不过如果把车库封上，里面自己住人应该也问 ...

我自己的车库，改变一下使用用途也不行吗？council有这方面的规定指出车库不能改变用途吗？哪里可以找到这些文件啊？谢谢啊

kevin2005

我觉得这个很难批

车库改了，车只能停driveway或者路上，就凭这条，council就很难批

Simonjo

y97123101 发表于 2013-8-6 09:45
我自己的车库，改变一下使用用途也不行吗？council有这方面的规定指出车库不能改变用途吗？哪里可以找到 ...

不同用途的房子建筑标准不同，比如tool shed里面住人明显违法。
车库是不能住人的，意思是里面不能摆床当bedroom；当然你把车库当作workshop，当作娱乐室都没有问题的，只要不住人。

y97123101

谢谢您！

我是不是可以这样理解，关键是不能住人（即不能摆床当bedroom），其他都行。那我做个bathroom和kitchen可以吗？

y97123101

Simonjo 发表于 2013-8-6 12:38
不同用途的房子建筑标准不同，比如tool shed里面住人明显违法。
车库是不能住人的，意思是里面不能摆床当 ...

谢谢您！

我是不是可以这样理解，关键是不能住人（即不能摆床当bedroom），其他都行。那我做个bathroom和kitchen可以吗？