转自凯迪网，标题：（中国）房地产自己打倒自己的进程加速了

老徐

    近期，一些外国人通过卫星地图来盘点中国的“鬼城”，一些外国机构纷纷加入对中国房地产的无奖竞猜，其中，日本财务大臣麻生太郎的观点颇具代表性，他说：“中国土地和房产泡沫正在破裂，让人感觉到这很可能会影响经济增长。”

    外国人不了解中国的国情，中国的房地产有没有泡沫是一个问题，所谓泡沫是市场现象，是市场中的投机行为导致了价格与价值的背离，有泡沫的前提是有市场，然而中国的国情是，只有地方政府独家卖地，不存在其他的土地卖家，俗话说店多成市，只有“一个店家”就成不了市，或者说有价无市，没有市场，当然没有泡沫。

    没有泡沫，当然更谈不上“泡沫正在破裂”，这一结论可能不符合一些善良人的主观愿望，但却是客观事实；事实已经证明并且还会证明，用市场经济的观点来预判中国房价，不管中国人还是外国人，都会看走了眼，因为中国的房地产并不属于市场经济，更不属于计划经济，而是属于官场经济，以上所说的“一个店家”，这就是官家；只许开发商盖楼不许老百姓建房，这只能出自官方行为；持续哄抬房价依赖金融杠杆的巨大作用力，其具体形式有发债、抵押贷款等，其内在机理是货币超发，这必须得到官方许可。

    独家卖地形成了卖地收入，又叫土地财政，几天前，有一篇文章说《半年土地收入超去年全年》，这种情况在一线城市是存在的，但在全国可能数据有误，因为土地收入是可以藏着掖着的；还有一组稍早的数据更靠谱些，2011年《房地产蓝皮书》指出：“地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%”。65.9%已经玩过界，在此基础上，如果再算上与房地产有关的可观税费，按主要收入来划定成分，一些地方政府已经变成了地产公司，直白说，房地产就是地方政府，地方政府就是房地产。

    当地方政府就是房地产，房地产不仅没有泡沫，而且没有竞争对手，因为企业可以与企业竞争，企业不可以与地方政府竞争，没有竞争就没有淘汰，没有淘汰的压力就不会产生科技进步，房地产已经达到了一种赢家统吃的巅峰状态。

    房地产确实强大到了无人可以撼动、无人敢于撼动的境界，然而，都玩不过你了，就没有人陪你玩了，赢家统吃必然走向孤胜求败，房地产自己打倒自己的进程已经启动，近期有了明显加速的迹象。

    其一表现为实体经济倒戈。三、四年前很多老板加入炒楼，缘由是房价无情拉起了房租，高企的房租挤压着实体经济的利润空间，让经营成本控制变得不确定，老板加入炒楼看似帮到房地产，但实体经济若干配套环节因此断裂又生成了新的投资机会，引诱着资本从楼市抽离，让楼市失血，因为三、四年来房价已经翻倍，注入量与抽离量是不对称的，当然，想全身而退也是不可能的。

    其二表现为农二代潜在回归趋势。农二代特别是城市中长大的农民工二代非常向往过城市生活，他们买不起大中城市房子，不得不进入中小城镇，现有的三四线城市空置房足以用来安置他们，但他们的涌入会导致中小城镇的人口与岗位失去平衡，“人的城镇化”以后，国民福利可以随身携带，他们一定会重新发现，平原的院落式、高原的半穴式、水乡的枕河式、山区的干栏式等等农宅是最适宜开展种植养殖活动的，现有的城乡差别根子是福利差别，在抹平的情形下，过田园生活可比在流水线上做指标快乐多了，一旦农二代回归趋势形成，三四线城市空置房中很大部分将永远空置。

    其三表现为城市功能区可能偏移。大中城市无一例外在扩张，“摊大饼”蚕食农田，而城市功能却在收缩，向中心城区集聚。这导致了在“外环”形成了大量的鬼城、空城、睡城，一个睡城的小区面积堪比一个中心城区，这又导致了交通死堵，大气污染等城市病的发作。“摊大饼”是有极限的，当扩张力不能持续，收缩力也不能持续，某些功能区就会被甩出去，可能甩到某个睡城旁边，这会诱发整个城市的房价重新排序，继而诱发逆城市化与贫民区出现。

    以上三例，只是简要描述了房地产自己打倒自己的进程中三种迹象，限于篇幅，在帖子中不可能穷举所有迹象，当房地产没有竞争对手就全是竞争对手，没有人陪你玩了，就再也玩不转了，现在已经能够感知到，一场房地产的重大变局正在悄然迫近。

    房地产泡沫破裂与房地产自己打倒自己两码事，前者失去的只是高房价，房地产行业还在，房价跌落还会引发品质竞争，促进新材料新工艺的广泛应用，而后者是房地产整个行业及关联行业的塌陷过程，虽不像泡沫破裂那么显性，但势不可挡。

    没有人能够预测房地产自己打倒自己的结果，因为独家卖地史无前例，以过去苏联为代表的计划经济模式（包括中国计划经济时期），是以国家为主体的独家供地而不是独家卖地，“供”与“卖”决然不同；以现在美国为代表的市场经济模式，是以私人为主体的多家卖地而不是独家卖地，“多”与“独”完全不一样。

    只有一个办法，可以避免由房地产的重大变局而可能引发的经济动荡，这就是尽快改变从当年殖民香港抄来的独家卖地的游戏规则。

Poweregg

看看

家乡人

谁都不知道以后怎么样。

老徐

觉得这篇文章观点新颖之处在于认为中国的房价不存在泡沫，房价会且只会一直上涨，并象黑洞一样吸引其他行业的资金，导致其他行业萎缩，最终房价上涨至其突然崩溃时止。

imac

如果没有这十年房价快速地吸收政府增发的货币，食品之类的生活用品早就涨到几百块只能买个鸡蛋的水平了。如果这样的话，平民更活不下去了。

高房价虽然堆积了社会矛盾，但同时也制造了大批拥护政府的既得利益者。对政府来说，拉拢了一大部分民众，两害取其轻。

要是这个理论成立的话，高价的房地产是政府加速印钱的保险闸和蓄水池。至于其他行业的钱，政府可以继续印继续发。

老徐

imac 发表于 2013-7-27 19:30
如果没有这十年房价快速地吸收政府增发的货币，食品之类的生活用品早就涨到几百块只能买个鸡蛋的水平了。如 ...

确实这样，房价消化了很大部分通胀。所以国内有一个这样的现象，房价受压制的期间物价一般就上涨，象压下葫芦就浮起了瓢

qaq

结论和论述过程有矛盾

CVfreshman

蠻有趣的................我們看這種經濟現象最後結局是什麼

老徐

CVfreshman 发表于 2013-7-27 21:44
蠻有趣的................我們看這種經濟現象最後結局是什麼

李政府正在调整，调整得好的话还可真的能软着陆。希望如此

CVfreshman

hope so................................

syd2012

刚看个帖子，一人买房（北京），房东违约，陪给他20W。

老徐

syd2012 发表于 2013-7-27 21:55
刚看个帖子，一人买房（北京），房东违约，陪给他20W。

第二个买家出价多出20万以上，3万刀而已，完全有可能

syd2012

老徐 发表于 2013-7-27 21:57
第二个买家出价多出20万以上，3万刀而已，完全有可能

据说是听消息说要大放水了，嫌土地财政来钱太慢。所以房东赌房价继续升，年底能多卖100W。

aulaoda

denn

有意思

老徐

文章出自无名草根，论述有问题，比如说只有一个卖方，所以不存在市场，所以不存在泡沫。这是不对的，买方多头，这就是市场，当然有泡沫，只是房价上涨时间之长，增速之快，令人无法理解，所以他将之解释为无泡沫而已。可取之处是指出中国房价会且只会上涨至突然崩溃这一真理。

老徐

希望李政府能力挽狂澜，以习李这届的权力非常稳定和集中来看，也不是不可能的，可能老人们知道收拾烂摊子任务艰巨，所以也不敢出声和插手。难怪有人说权利与义务是一致的