貸款小tips的分享

ialienam

這裡常常很多人討論就是貸款利息.
無可厚非, 能便宜省錢才是硬道理. 但下面一些東西和大家分享一下. 因為有一些要點, tips可以大家多注意一下 而不是一昧先追求最低的利率.
       
開門見山, 最便宜的deal不可能低過Ubank這些online providers.
UBank的好壞這裡很多人講過, 我也就不多說了.
       
也不少人可以告訴你現在不同家的deal, 我也就不一一寫出來了.

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1. 談的內容

這裡很多朋友常常貼自己拿到的deal.
借的金額, 貸款比例和時間點都會有一定的影響.

但現在網路發達, 都很透明 一般來說有差別但也不應該會差很大.

可我發現很多brokers or lender為了搶生意, 都會先畫大餅.

我強烈建議

a.        他說的條件要黑紙白字寫下來. Written confirmation is essential. 要不然話誰都會說. 當然我也要幫broker朋友說一下話, 有時候是說”爭取”沒表示是final pricing.

b.        搞明白你要的和他給的deal是一致.

有些package是要你買其他保險等等才會有給xx%
你做interest-only和principal + interest only是不一樣利息.
你要split variable + fixed, 也可能會不一樣的條件.
Interest in advance也會拿到更好的利率.

因為我看過不少brokers都喜歡來玩這一手, 講很低rate也寫出來給你. 但可能是P + I, 或你要全部都是variable不能有split. 他沒有騙你 是真的做到. 但裡面的內容不是你要的.

而你要是買房 等到後面快要settle. Sorry你要改也來不及, 換別家也不行.

這就買房一樣, 同一棟樓 面向不同, 樓高不同都也會是讓價錢不同.

比較利息和年費時候不要忘了裡面的features是你要的.

bluesky

感谢分享

jack064

沙发，感谢分享

ialienam

2. 可不可貸的到錢
這也是最重要 貸不到錢再好條件也沒用.
e.g. Ubank就最多給80% LVR, PAYG and refinance only.

a. 房子valuation, 一樣房子不同的銀行我有遇過差價10%以上 (不過這部分還是以樓花比較多)

現在不少mid tier銀行都不太願意做off the plan, e.g. Citibank or Bankwest etc.
就算是4大對有一些地方也是很保守, 不願意借超過80% (even 70% max).

b. Benchmark – 這是說每一家銀行都有一套自己的標準. 一樣的材料不同銀行借的金額也不一樣.
間單例子 銀行的variable rate是5%, A銀行要再加個2%上去 B銀行是再加個2.5%上去.
主要銀行是要知道今天的利息如果升息後你還能不能負擔.
一樣的條件在B銀行下可能相對借到的錢就比較少.

而一般來講, 也都是比較大銀行對valuation比較高點, 借款金額也比教鬆比較能借多點.
這也合理 我便宜當然也要風險管理. 但有時差也好幾萬對現金流緊的朋友也不是小數目.
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所以一般貸款上不要祇先看利率.
打個比方, 你要是self employed, 那就不用考慮UBank這類銀行. 能貸到錢是最重要再來求好.

也要考慮你的計劃, 如果短時間又要再買第下一套. 那強烈建議你最好新的貸款需求也要考慮進去.
因為就有遇過客戶, 剛settle一套投資房, 但明明又有一套off the plan馬上要交屋. 而他先選的銀行卻不太做off the plan. 恩…那他either又要換另外一家or就要用兩家不同的銀行.  那這樣算下來 她第一家”便宜”的銀行反而變貴.

當然誰都不知道未來會發生這樣的事. 如果你短期沒有要買, 那等到下次你要買說不定都兩三年後, 本來也說不定有更好的條件. 所以也不用太刻意強調上面這些東西.

如果你問題不大 i.e. PAYG, 薪水也不錯, 也沒特別需求. 那當然基本上很多銀行都應該符合你的要求,  這樣你也可以比較找到便宜的package.

qw_731

多谢分享

luximiss

好，多谢分享

Laura12345

总结的好

基本利率和估价是两个最大的不确定性，不到申请批好都不能作准，不管是banker还是broker说的。

159286253

学习，学习。。。

peter1234

好东西

rebeccamy222

学习

xuhejia

Mark

肥羊

学习

小卡

弱弱问一句，现在贷款是通过broker贷下来的，如果refinance去利息比较低的银行或者ubank，他们还要重新批吗？

cindyyanjie

明洁

谢谢分享

ialienam

多謝大家.
是工作幾年下來的感想. 因為太多人一開頭就問最低利率, 結果到後面人家不貸給他. 浪費的時間到最後他要選最貴的來做.
大銀行 - major 4. 大家底價都知道 也不會差太多. 速度都也比較快, valuation也比較好 借的金額也比較大.
對華人愛買房子來說, 4大到最後可能還是最不錯的選擇.

中間銀行 - Citibank, Suncorp, Bankwest, ING這類利息from time to time都會有promotion. 我老實講, 現在under $500k, 要比Bankwest好應該滿難, over $500k, 今天Citibank也跳出來promotion (of course terms and conditions). 今年初是ING.. 這類銀行我也還滿喜歡, 年費比較低 利息也比較好.
但相對會比4大嚴一點, 可能一般PAYG都還算ok 因為還是比Ubank這類靈活點.

Online provider - 不透過任何broker or lender來賣. Ubank這些就是價錢比誰都便宜.
但major and mid tier lenders還是有自己market. 就最上面講的, Ubank很嚴.. 以後你想多買房等等就比較不靈活. 什東西都要自己來 一回答錯誤可能就被decline.
我遇過一些薪水不錯PAYG的客戶, 就想快速還掉貸款 也沒多想其他投資等等. 這Ubank真滿適合.

ialienam

小卡 发表于 2013-7-16 21:44
弱弱问一句，现在贷款是通过broker贷下来的，如果refinance去利息比较低的银行或者ubank，他们还要重新批吗 ...

要, 從頭開始看

来来往往

货真价实的好帖子

LGracie

受教了

jands

好帖,感謝分享

几度秋凉

可否请帮做贷款

ialienam

多謝大家.

最近一些中型銀行, Macquarie, ING這類對$500k+也都有一定的優惠

可能對一些不想要大銀行, 但又不希望沒聽過的financial institutions說不定也可以是個選擇.
不過最主要能貸需要的價錢先最重要... 然後再比較不同的deal.

ialienam

几度秋凉 发表于 2013-8-2 14:51
可否请帮做贷款

剛剛pm你了 看能不能幫上忙

我就是我

ialienam 发表于 2013-7-16 22:05
多謝大家.
是工作幾年下來的感想. 因為太多人一開頭就問最低利率, 結果到後面人家不貸給他. 浪費的時間到最 ...

请教一个问题，我来澳洲移民才1年半，从来没有在澳洲有贷款记录，没有房产，买车也没有贷款过，是不是意味着如果我以后买房要贷款的话，因为没有任何信用记录，就不能拿到好的deal啊？我怎样建立我的信用记录阿？谢谢了

几度秋凉

ialienam 发表于 2013-8-2 15:15
剛剛pm你了 看能不能幫上忙

通电话了，楼主人厚道！

ialienam

我就是我 发表于 2013-8-2 15:50
请教一个问题，我来澳洲移民才1年半，从来没有在澳洲有贷款记录，没有房产，买车也没有贷款过，是不是意 ...

也不會阿.. 你要有工作最重要 (是指正常工, 要是cash on hand就麻煩)
你這裡有開戶把? 那就多少一定有記錄

要不辦一個credit card也不難
bankwest or 28 degrees這些都免費的

但最主要是你工作.. 你有工作 合法的工作權 (PR or TR with with eligible working visa)那就很ok

ialienam

几度秋凉 发表于 2013-8-2 15:59
通电话了，楼主人厚道！

謝謝, 你客氣了

希望能幫上你

我就是我

ialienam 发表于 2013-8-2 16:29
也不會阿.. 你要有工作最重要 (是指正常工, 要是cash on hand就麻煩)
你這裡有開戶把? 那就多少一定有記 ...

谢谢回复，我有full time的工作的，最近也开通了信用卡，提这个问题主要是上次买车想贷款的，结果评估下来只能给我一个很高的rate说我在这里没有信用记录，所以联系到买房贷款会不会也碰到这个情况

ialienam

我就是我 发表于 2013-8-2 16:39
谢谢回复，我有full time的工作的，最近也开通了信用卡，提这个问题主要是上次买车想贷款的，结果评估下 ...

這是不會.

銀行要就會批給你, 不太會因為這樣要多charge higher rate..

沒記錄比壞記錄好太多了

maru_han

ialienam 发表于 2013-7-16 22:05
多謝大家.
是工作幾年下來的感想. 因為太多人一開頭就問最低利率, 結果到後面人家不貸給他. 浪費的時間到最 ...

请问LZ，为何bankwest的贷款很好？