投资房贷款：90%付LMI Vs 80%不交LMI

墨生人

有个小问题讨论下：

贷一小小投资房的款，大概贷30万左右。

1。贷款90%以上支付LMI，并且capitalise LMI去贷款总额，总额贷款额度尽量多一些，LMI大概需要3k多一些。但是以后每个月的还款额会多一些，所谓的负扣税效果更明显些。

2。贷款80%不支付LMI，自己首付就要掏腰包多出10%，但是剩下了一开始的LMI，但是以后每月还款的话少了，正现金流了。似乎没达到投资目的。

想听听大家有什么意见，要是你的话，你选哪种贷款方案？

墨生人

没人给点意见？

divine061

好的投资 是应该第一天就为你赚钱的。

你给不给LMI，我想，你应该考虑的是那少交的deposit，你有什么用处。是要用来买第 二间投资房吗？如果是，而且你知道有好的机会，旧借 90% 吧。

如果只是打算放offset里，那还不如省下那3000块，拿去做 reno，帮你房子升值，帮你更多负扣税

墨生人

divine061 发表于 2013-5-22 10:02
好的投资 是应该第一天就为你赚钱的。

你给不给LMI，我想，你应该考虑的是那少交的deposit，你有什么用处 ...

感谢你的建议，我多花3k LMI去借90%，只是为了多出10%cash放offset里面增加灵活性。另外借90%以上以后出租后的成本多一些，更晚进入too much positive cash flow

多出的10%暂时不买投资房。一般要是投资房已经正cash flow了，但是还是影响你的serviceability吧。
比如你买第一个房子时候手里有10万cash做deposit，但是根据你的收入银行可以借给你40万，那你可以买一个50万的房子。
你买了以后出租，一开始是租金不够交按揭，但是过了几年房租上涨后，房租和按揭持平了。你也在这几年里面又攒了10万cash，可以做下一个投资房的首付，但是你的工作家庭状况没有变化，依然只能从银行借款40万吗？还是只能借低于40万了（因为你已经有一个40万的第一个投资房的贷款，虽然它已经自己可以以租养贷了）？

umehomes

墨生人 发表于 2013-5-22 12:26
感谢你的建议，我多花3k LMI去借90%，只是为了多出10%cash放offset里面增加灵活性。另外借90%以上以后出 ...

You paid off some loan and equity raised, property price increase will give you more equity to refinance, why can not you borrow more and invest in next property?

墨生人

umehomes 发表于 2013-5-22 12:38
You paid off some loan and equity raised, property price increase will give you more equity to ref ...

我没懂你的意思。比如我买了个50万的房，自己付了10万首付，目前租金550，和Interest Only的贷款按揭持平。但是我还欠银行40万。

我又买了2个类似的房子，都是付10万，借40万，开支收入也都持平了。但是我目前的工资只能贷款120万（我此时已经贷了3个40万），这样我就不能再贷款了吧？虽然我可能又有部分结余作为下一个投资房的首付。

bt123123

for investment property, i will take 90% with LMI

etangzhang

mark

墨生人

bt123123 发表于 2013-5-22 13:42
for investment property, i will take 90% with LMI

多花3k LMI？

xlin8703

問financial planner吧。樓主好像不是很清楚自己要什麼。

負扣稅=虧本。虧本的買賣很吃香嗎？

墨生人

xlin8703 发表于 2013-5-22 13:58
問financial planner吧。樓主好像不是很清楚自己要什麼。

負扣稅=虧本。虧本的買賣很吃香嗎？ ...

谢谢，我不是想亏本或者付扣税。
这个投资房是基本持平或者少许正现金流的。我借90%+只是想少占用本金，以及出租以后的话借款成本稍微大一点可以中和正现金流带来的盈利。但是这样做的目前来看眼前得先交 3K LMI

鱼羊鲜

那就交保险吧，没有两头甜，看你要啥，你要的是留住更多 的本金

墨生人

鱼羊鲜 发表于 2013-5-22 14:19
那就交保险吧，没有两头甜，看你要啥，你要的是留住更多 的本金

恩，发起讨论只是看看大家的意见对投资房借80%省下LMI有什么好处？还是一无是处？

RAYS

if you use your first property as gurantee, you could borrow up to 100%, why do you need to pay LMI?

墨生人

RAYS 发表于 2013-5-22 14:38
if you use your first property as gurantee, you could borrow up to 100%, why do you need to pay LMI?

你是说1st property里面已经有equity累积，然后先做了refinannce，钱refinance到手后，再去买第二个？

RAYS

墨生人 发表于 2013-5-22 14:55
你是说1st property里面已经有equity累积，然后先做了refinannce，钱refinance到手后，再去买第二个？ ...

sorry I cant type chinese at work.

If you have equity in the first property, you dont need to refinance, just do a join loan with the second property using the first property as deposit.  You can borrow up to 105% of the second property value (extra 5% cover stamp duty). as long as you have enough equity in the first property. It is alot easier to borrow for investment property as you get rent as well.

jerryinau

墨生人

RAYS 发表于 2013-5-22 14:58
sorry I cant type chinese at work.

If you have equity in the first property, you dont need to ref ...

谢谢回复Ray，那是指把2个properties一起作为security押给银行？但是超过80%贷款的话还是要付LMI的吧？
不用做refinance这一点我没太看懂，你是指只是让银行做个估价（比如第一个房子50万买入，你自己付了10万首付，一段时间以来你慢慢还了10万本金，那你还欠银行30万。所以你就相当于有20万equity，你用这个20万equity的房子去抵押，第二个房子也卖50万，本来贷款90%的话你应该自己交5万，在买LMI。但是2个房子一起抵押的话，第一个房子里你有20万在（还欠银行30万），所以你第二个房子可以借50万，但是不用给LMI（总计贷款80万，自己有20万，2个房子共100万））

理解对吗？

但是第一个房子equity没多少还

墨生人

墨生人 发表于 2013-5-22 15:06
谢谢回复Ray，那是指把2个properties一起作为security押给银行？但是超过80%贷款的话还是要付LMI的吧？
...

想了想，我第一个房子没什么equity累积，是因为我第一个房子是interest only，没还欠银行的钱，钱都在offset里。要是有equity累积也是因为房子本身增值，这样的话，不做refinance是取不出来钱的吧？

墨生人

鱼羊鲜 发表于 2013-5-22 14:19
那就交保险吧，没有两头甜，看你要啥，你要的是留住更多 的本金

请问LMI有计算公式吗？还是每个房子都不同？

鱼羊鲜

墨生人 发表于 2013-5-22 15:34
请问LMI有计算公式吗？还是每个房子都不同？

http://www.homeloanexperts.com.a ... nce/lmi-calculator/


Loan amount: 90,000.00
Property value: 100,000.00
LVR: 90.00%

bt123123

墨生人 发表于 2013-5-22 13:52
多花3k LMI？

Yes.
This 3000 is deductible over 3 or 5 year (cannot remember )

墨生人

鱼羊鲜 发表于 2013-5-22 15:42
http://www.homeloanexperts.com.au/lenders-mortgage-insurance/lmi-calculator/

谢了，看了下每家lender用的LMI价钱都不同，而且和利率有关，最高的和最低的差好几千。

fishlegs

正现金流了。似乎没达到投资目的

It is very interesting to see that someone is investing for losing money, not earning.

墨生人

fishlegs 发表于 2013-5-22 16:20
It is very interesting to see that someone is investing for losing money, not earning.

不能断章取义，每个投资的方式方法都不一样，但是目的都是为了投资回报，没人会为了损失去投资的。

divine061

墨生人 发表于 2013-5-22 12:26
感谢你的建议，我多花3k LMI去借90%，只是为了多出10%cash放offset里面增加灵活性。另外借90%以上以后出 ...

Servicibility 的 income 包括投资房得到的租金，好像是70% 还是 60% of rental income, 问broker 就知道了。。。

除非你觉得你这一两年内会有特别的经济需求，比如失业， 结婚， 有宝宝。。。 要不然我觉得没有必要现在给LMI。如果你一两年内没有想买第二间投资房， 到时要再买第二个投资房的时候再 refinance,再付 LMI 就好啦。。。。

可是每个人的情况不一样，我个人而言，我如果知道六个月以内工作上没太大问题也没有用钱的打算，并不会担心backup fund。就付80%好了。

墨生人

divine061 发表于 2013-5-22 20:40
Servicibility 的 income 包括投资房得到的租金，好像是70% 还是 60% of rental income, 问broker 就知道 ...

谢谢你的意见和看法。

“如果你一两年内没有想买第二间投资房， 到时要再买第二个投资房的时候再 refinance,再付 LMI 就好啦。。。。”这句不太理解，呵呵

divine061

墨生人 发表于 2013-5-22 20:49
谢谢你的意见和看法。

“如果你一两年内没有想买第二间投资房， 到时要再买第二个投资房的时候再 refina ...

Refinance 的时候再借 90%

墨生人

divine061 发表于 2013-5-22 21:59
Refinance 的时候再借 90%

你要是一个值50万的房子，购入时自己支付了10万首付，贷款了40万，LVR 80%。refinance时候可以说只给5万，贷出45万吗？

divine061

墨生人 发表于 2013-5-22 23:23
你要是一个值50万的房子，购入时自己支付了10万首付，贷款了40万，LVR 80%。refinance时候可以说只给5万 ...

yup....


顺道一体，我是贷 90% 的。。 因为资金不够，而且一有deposit我就要立刻买第二间了，计划是在买了之后的两年内