请教税务专家，关于房产CGT和六年政策!

老姜不辣

前提
有一自住房A，2000年一月一日，又买一房B。入住B房，A房暂空。
入住B房半年后2000年6月1日搬回A房。
这时，B房做为投资房出租。
问题
1，2006年一月一日卖掉房B，不用交CGT
2，2007年一月一日又卖掉房A，需要交2000年1月1日到2006年1月1日的CGT
3，2006年1月1日搬回B房，2007年1月1日卖掉A房。这时需要交2000年1月1日到2007年1月1日A房的CGT

我理解对吧?

谢谢!

白雲山民

帮顶

老姜不辣

白雲山民 发表于 2013-3-10 15:36
帮顶

谢了，没权加分啊

LENNY_DONG

本来打算回答长条

但是现在问题是，你买了A房又买了B房

你入住B房这半年A房干嘛了

如果A房出租了。基本上B房就是自住房，A房则是投资房如果一开始就出租了

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-10 20:24
本来打算回答长条

但是现在问题是，你买了A房又买了B房

谢谢回复
1。如果A房出租半年，这时B房算自住。半年后搬回A房，B房出租，但可不可以把B房当"主居住地"六年以内搬回。享受六年政策。
2如果A房放到市场上出售但半年没卖出，半年后搬回A房，B房出租。。。。
3如果A房不租不卖就是空半年，半年后搬回，B房出租。。。。。，
其实就是一个问题，如果有二个以上的房子可不可以把其中一个投资房当＂主居住地＂

Gfeifei

头晕

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-3-10 19:47
谢谢回复
1。如果A房出租半年，这时B房算自住。半年后搬回A房，B房出租，但可不可以把B房当"主居住地"六 ...

我只好说
1.可以享受。

2. 不知道你要问什么，三个点点我猜不了你要问什么

3.同样不知道你要问什么，你只写了如果，没有然后

JennySu

Whatever you only can choose one property as your residential property for the period.

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-11 11:29
我只好说
1.可以享受。

谢谢回复,偷懒了.其实2,3的问题和1一样.

1。如果A房出租半年，这时B房算自住。半年后搬回A房，B房出租，但可不可以把B房当"主居住地"六年以内搬回。享受六年政策。
2如果A房放到市场上出售但半年没卖出，半年后搬回A房，B房出租,但可不可以把B房当"主居住地"六年以内搬回。享受六年政策。

3如果A房不租不卖就是空半年，半年后搬回，B房出租，但可不可以把B房当"主居住地"六年以内搬回。享受六年政策


其实就是一个问题，可不可以把投资房当＂主居住地＂

老姜不辣

JennySu 发表于 2013-3-11 14:08
Whatever you only can choose one property as your residential property for the period.

谢谢回复.没权加分.

老姜不辣

再多问一问题,
如果买一投资房,出租五年之后变成自住房,过了十年卖的时候是不是只需付这个房子出租五年期间增值的税.

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-3-11 13:40
谢谢回复,偷懒了.其实2,3的问题和1一样.

1。如果A房出租半年，这时B房算自住。半年后搬回A房，B房出租， ...

只要房子一开始没有出租的话

两个房子你任意选择一个作为MAIN RESIDENCE EXEMPTION就可以

当然另外一个免不了。

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-11 15:28
只要房子一开始没有出租的话

两个房子你任意选择一个作为MAIN RESIDENCE EXEMPTION就可以

再多问一问题,
如果买一投资房,出租五年之后变成自住房,过了十年卖的时候是不是只需付这个房子出租五年期间增值的税.

这个我理解的对吧.

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-3-11 14:30
再多问一问题,
如果买一投资房,出租五年之后变成自住房,过了十年卖的时候是不是只需付这个房子出租五年期 ...

你这个问题我要留个前提就是就这么一套房子，没有别的房子。

那么10年一共增值部分一半需要缴税。当然会再减半 CGT DISCOUNT

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-11 20:46
你这个问题我要留个前提就是就这么一套房子，没有别的房子。

那么10年一共增值部分一半需要缴税。当然会 ...

举个例子吧
2000年购入一自住房A，房价50W
2005年购入一投资房B，房价50W
2008年搬入房B，评估房价60W
2008年房A出租，评估房价70W
2010年搬回A房，评估房价80W

问题：
1。2010年卖出房B（2008至2010年自住），CGT的部分应当是：（60-50）/2=5W，5W上增值税吧。
2。2013年卖出房A（2008至2010为投资），CGT的部分应当是：（80-70）/2=5W，5W上增值税吧。

这么理解对吧

白雲山民

请教CGT跟（卖房）当年收入有关系麽？

老姜不辣

白雲山民 发表于 2013-3-12 16:40
请教CGT跟（卖房）当年收入有关系麽？

有,算到当年收入里吧,0收入那年卖,合算吧.

等高人确定.

JohnnySu

老姜不辣 发表于 2013-3-12 15:43
有,算到当年收入里吧,0收入那年卖,合算吧.

等高人确定.

You are right.
Net Capital Gain is added onto other taxable income for the financial year therefore the higher the marginal tax rate the higher the CGT.

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-3-12 15:34
举个例子吧
2000年购入一自住房A，房价50W
2005年购入一投资房B，房价50W

2000年购入一自住房A，房价50W
2005年购入一投资房B，房价50W
2008年搬入房B，评估房价60W
2008年房A出租，评估房价70W
2010年搬回A房，评估房价80W

问题：
1。2010年卖出房B（2008至2010年自住），CGT的部分应当是：（60-50）/2=5W，5W上增值税吧。


我只能先回答你1.

原因在于

2010年卖房时，你只能需要选择A作为自主因为B一开始出租，而且拥有B房时你已经购买了自住房A.

选A作为自住房，虽然A房2008年出租了，但是仍可以认为自住性质，那么B房需要交全额CGT

你无法认定B为自住房，因为一开始买来就是出租的，而且你卖掉B房时，A房还在，即使你A房出租中。

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-12 21:09
2000年购入一自住房A，房价50W
2005年购入一投资房B，房价50W
2008年搬入房B，评估房价60W

是不是如果想把B转为自住,只能先卖掉A,这一种办法了.

LENNY_DONG

老姜不辣 发表于 2013-3-12 20:56
是不是如果想把B转为自住,只能先卖掉A,这一种办法了.

你必须买入B，然后立马入住

LENNY_DONG

LENNY_DONG 发表于 2013-3-12 21:29
你必须买入B，然后立马入住

需要的

不管税务上还是印花税折扣上都是这样要求的

joyfulracoon

...

JohnnySu

joyfulracoon 发表于 2013-3-12 21:38
I heard best to only sell your investment properties after you retired!

不能一概而论 每个人情况不一样 好的会计师会根据你个人的计划给你合适的建议

LENNY_DONG

joyfulracoon 发表于 2013-3-12 21:38
I heard best to only sell your investment properties after you retired!

这样做原因有几个

1.工资没有，相关只是CGT税交的少

2.把投资房钱转移回自住房，如果还欠房贷的话自住房，那么不会影响老年人对PENSION的申请评估，因为自住房是免于资产测试的。

随便说说，不一定对，建议咨询自已会计

老姜不辣

LENNY_DONG 发表于 2013-3-12 22:29
你必须买入B，然后立马入住

如果B买入后出租了.要想把它变为自住,是不是只有搬入B后,卖掉A(原来的自住房)才能实现.

比如:

2000年买入A，50W自住
2005年买入B，50W出租

2010年搬入B，A出租

2015年卖掉A，A 无CGT，

2035年卖掉B，卖价为100W，CGT为：（100-50）*10/30*1/2

10/30指从2005年到2015年卖掉A，这十年。占从2005到2035年这三十年的比例。

或者，找个评估师，评估，2015年时B房的价值，假如是70W，那么到2035年卖B时，CGT为（70-50）/2

2015到2035这二十年的增值，无CGT，因为在2015年已卖掉了A

这回理解的对吧。

JennySu

LENNY_DONG 发表于 2013-3-12 21:09
2000年购入一自住房A，房价50W
2005年购入一投资房B，房价50W
2008年搬入房B，评估房价60W

不想冒犯， but can't agree.

LENNY_DONG

JennySu 发表于 2013-4-15 21:22
不想冒犯， but can't agree.

那你说说，可能我说错了。这东西经常搞晕

twins7

回答问题2，13年卖出A房，因为A房虽然在08-10年是出租的，但是可以选择这栋房作为MR，而且出租年数小于6年，所以最后卖出的时候CGT Exempt。

从而回答问题1， 如果我是你的会计，我会建议始终以A为你的MR。B房就subject to CGT for entire holding period，也就是卖价减去cost base。但是因为08-10年这个房子的expenses是non deductible的，可以作用cost base 的third element － Holding Cost，来增加cost base。也就是说，08-10年B房的loan interest， rates, repairs,等等都可以算到B的cost base里来。然后60% （3 / 5）的capital gain 是assessable的。

clin1024

求个6年政策的原文内容