谁知道关于房产增值税的6年政策是怎么回事。

老姜不辣

或给个税务司的连接也行，没找到。

谢谢

Momotaba

你说的应该是6year main residence exemption。

下面这段是摘自税局官方网站！


If you do use it to produce income (for example, you rent it out or it is available for rent) you can choose to treat it as your main residence for up to six years after you stop living in it. If you make this choice and as a result of it the dwelling is fully exempt, the home first used to produce income rule does not apply.

这段话的出处，看下面的链接：

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=87&H87

小狗乐乐

Momotaba 发表于 2013-3-9 22:53
你说的应该是6year main residence exemption。

下面这段是摘自税局官方网站！

请问6year main residence exemption 那是基于你只有一套房子的基础上，对吗？如果我因为买了另外一所房子搬过去住，把原来的自住房变成投资房出租，这个6year main residence exemption 还适用吗？请多指教。

Momotaba

小狗乐乐 发表于 2013-3-14 23:25
请问6year main residence exemption 那是基于你只有一套房子的基础上，对吗？如果我因为买了另外一所房 ...

6year main residence exemption 不仅仅试用于一套房子。

我之前假设一套房子是出于简单化的思考。


因为如果你有几套房子，会涉及到哪套是你的自住房的问题。

因为税局觉得，如果你拥有多处房产，那么你在任何一个时间点只能有一套自住房。除非你是一买一卖，然后马上搬到新的房子里住。这样的情况两套房子都有6个月的CGT exemption。

Anyway, 来分析一下你的问题。当你搬到另一所房子自住的时候，你要问自己现在哪个房子是你的自住房。

因为根据6year main residence exemption, 你还是可以选择之前的自住房继续做自住房，虽然你已经不住在那儿啦！

如果你这么选择的话，那意味着你新买的这套房就不是你的自住房了，虽然你人住在里面。也就是说你以后卖新的这套房子时要计算CGT, 不能拿到full CGT exemption。

说的有点儿乱，希望你能明白我说的意思！

小狗乐乐

Momotaba 发表于 2013-3-15 07:59
6year main residence exemption 不仅仅试用于一套房子。

我之前假设一套房子是出于简单化的思考。

谢谢你详细的答复，我想我应该明白，关键是同一时期只能有一套自住房享受CAPITAL GAIN EXEMPTION。我最近在考虑是否要买投资房。如果几年后卖了要交25% CAPTIAL GAIN TAX，NEGATIVE GEARING的税收好处可能会小于最终增值税加上平时补上的利息差，怪不得老外很少买投资房。

其实NEGATIVE GEARING  只能退回45% 的收入税，还有55% 的利息差是要自己付的。

Momotaba

小狗乐乐 发表于 2013-3-15 14:38
谢谢你详细的答复，我想我应该明白，关键是同一时期只能有一套自住房享受CAPITAL GAIN EXEMPTION。我最近 ...

我狠好奇你的这些百分比是怎么算出来的！

25% 和 45%？ 难道你拿的就是传说中的足迹平均工资？

小狗乐乐

Momotaba 发表于 2013-3-15 21:10
我狠好奇你的这些百分比是怎么算出来的！

25% 和 45%？ 难道你拿的就是传说中的足迹平均工资？  ...

假设我的投资房两年后增值1O万，卖了后我的CGT是5万（10*50%）。然后报税时我还要给2万多（5万*45%）的income tax to ATO.对吗？我的工资最高报45%的税。如果我以前两年negative gearing 才退回两万，我岂不是亏了？这就是我想说的，求达人指点。

Momotaba

小狗乐乐 发表于 2013-3-21 14:57
假设我的投资房两年后增值1O万，卖了后我的CGT是5万（10*50%）。然后报税时我还要给2万多（5万*45%）的in ...

首先，我得肯定你的计算没错！Spot on！

其次，我要恭喜你，如果你的income tax rate是45%, 那说明你的收入至少180000一年！你就是传说中的拿足迹平均工资的牛人！

最后，我想说我不是financial planner, 谈不上指教！但是，我知道收入高的人，可以多买几套房，negative gearing来避税！

当然，以上只是我的一点浅见，关于如何合理避税，以及如何投资，希望你咨询专业人士！

HomerSimpson

Another way is to purchase investment properties and never sell them.

小狗乐乐

我老是想不明白，为什么那么多人追捧negative gearing？假设房贷和租金的缺口是2000元（每月），每年退税后我out of pocket 差不多1万2。十年后差不多是12万。除非我卖房税后净收益大于12万，也就是说房子交税前要增值15万左右（15-15*50%*45%）。这样的话，买卖时处于房地产哪个周期很重要，越长线投资越有利。或许在自己没收入那年把房子卖了。这就是为什么这里的老外喜欢把钱花了。

Momotaba

小狗乐乐 发表于 2013-3-21 17:57
我老是想不明白，为什么那么多人追捧negative gearing？假设房贷和租金的缺口是2000元（每月），每年退税后 ...

同意你的观点，negative gearing以及tax deduction不应该作为买投资房的唯一目的！

只能算作顺手一枪，或者叫bonus。因为negative gearing说到底还是rental loss。

俗话说，没人愿意做亏本的买卖。同样的道理没人愿意养着总是赔钱的投资房！


投资房无所谓就是两点:rental return 和 capital growth。

rebeccamy222

小狗乐乐 发表于 2013-3-21 17:57
我老是想不明白，为什么那么多人追捧negative gearing？假设房贷和租金的缺口是2000元（每月），每年退税后 ...

10 年增值15 万应该不多吧

fly4freedom

rebeccamy222 发表于 2013-3-22 13:40
10 年增值15 万应该不多吧

3年涨15万的多的是，19年起码翻倍了

白雲山民

感谢分享

ellepopo

thanks for sharing