自住房还淸了己拿房产证, 想另外买亇房自住, 原来的用来出租, 贷款和税务上怎样做? 请高人指点, 万分感谢!

kitten88

如题.

1. 把原来房子抵压银行贷款, 数额做到租金正好cover, 出租投资用途.不做负扣税, 但也不希望多交税.五,六年后如果我想卖掉它那亇资本増值 稅又如何算? 我还想住回来可行吗?
上来请教足迹达人, "房产税务, 贷款的小白" 求教了!

qubonnie

不太懂，帮顶

Murphy

抵押贷款100%，只偿还利息，不还本金。这样，全部利息和投资抵税。

自住可以，但是只能有一个房产是自住的。你的投资房一开始就出租的话，哪怕以后自住了，CGT也是要按比例交的。你的现在的自住房从你更换自住开始计算CGT。

如果你要一直想住好房子，那么可以一直买好房子，然后立刻自住，这样CGT可以最大化的避免，但是利息不能退税。要想退税，CGT肯定少不了，除非一辈子不卖掉。

总之，税务局都给你算好了，早砍晚砍都是一刀。不过，现在的退税才是王道，鬼知道以后CGT自住房豁免还有没有……

小生

LZ有才（财）啊，汗颜自己还贷款多多。

kitten88

Murphy 发表于 2013-1-13 21:49
抵押贷款100%，只偿还利息，不还本金。这样，全部利息和投资抵税。

自住可以，但是只能有一个房产是自住的 ...

谢谢你的答复.还是有些不清楚.
抵押贷款100%，只偿还利息，不还本金。这样，全部利息和投资抵税。是否只可以这样才可以抵税?
现在假设房子抵押贷款70%大概拿出30万买了另外一个房自住用, 原来的房子假沒利息加上一些其他费用大概$550/周, 租金假设$480/周.那么480-550= $-70这产生的-$70可用来抵税吗?

kitten88

小生 发表于 2013-1-13 21:49
LZ有才（财）啊，汗颜自己还贷款多多。

这要看你买什么房, 贷多少款了, 有财就一步到位了, 就是"缺米" 才这么累要分几步走

头大无脑

楼主之前的自住房贷款是用的offset账户，还是连本带息一起还清了？如果是后者，恐怕不光抵不了税，租金可能还要多上税。（我也不太清楚这方面，前一段来论坛看到行家们的讨论学习的，不过不一定对）

kitten88

头大无脑 发表于 2013-1-14 00:49
楼主之前的自住房贷款是用的offset账户，还是连本带息一起还清了？如果是后者，恐怕不光抵不了税，租金可能 ...

是连本带息一起还清了, 真有点搞不懂了?有高人吗?

Murphy

kitten88 发表于 2013-1-14 00:24
谢谢你的答复.还是有些不清楚.
抵押贷款100%，只偿还利息，不还本金。这样，全部利息和投资抵税。是否只 ...

不能。
自住房已经还掉的钱，不论本金利率都不能抵税，哪怕转投资。

白雲山民

有财

顶

kitten88

Murphy 发表于 2013-1-14 06:54
不能。
自住房已经还掉的钱，不论本金利率都不能抵税，哪怕转投资。

谢谢你, 那就是说租金旳收入100%交税, 抵押贷款的利息一分都不能与租金做抵消, 是这样的吗? 那么转投资没意义了, 只能卖掉重新再买, 这样理解对吗?

小生

kitten88 发表于 2013-1-14 00:56
是连本带息一起还清了, 真有点搞不懂了?有高人吗?

看来是还有米啊。不过你的做法证明你还是嫩了点。这方面你请教一下房子兄吧。

kitten88

小生 发表于 2013-1-14 10:32
看来是还有米啊。不过你的做法证明你还是嫩了点。这方面你请教一下房子兄吧。 ...

房子兄是谁? 扫盲吧, 看来你真懂不少, 求教了

caosj037

帮顶

owner

换一家银行重新贷款可以算更新吗？

楼主没有会计吗？

erinneptune

可以换家银行。。

gwang

kitten88 发表于 2013-1-14 09:50
谢谢你, 那就是说租金旳收入100%交税, 抵押贷款的利息一分都不能与租金做抵消, 是这样的吗? 那么转投资没 ...

已经还完了的贷款，理论上说是不能抵税的。
将新买的房做投资用吧。100%抵税。

kitten88

"已经还完了的贷款，理论上说是不能抵税的" 那实际上还有什么办法操作吗?

Murphy

kitten88 发表于 2013-1-14 13:52
"已经还完了的贷款，理论上说是不能抵税的" 那实际上还有什么办法操作吗?  ...

理论实际都不可以！别想了，除非你想去ATO喝咖啡还有跪送罚款。

kitten88

Murphy 发表于 2013-1-14 15:05
理论实际都不可以！别想了，除非你想去ATO喝咖啡还有跪送罚款。

谢了

R2005

Murphy 发表于 2013-1-14 15:05
理论实际都不可以！别想了，除非你想去ATO喝咖啡还有跪送罚款。

同意

y12345678

kitten88 发表于 2013-1-14 10:52
"已经还完了的贷款，理论上说是不能抵税的" 那实际上还有什么办法操作吗?  ...

卖给别人，再立刻买回来
损失印花税＋费用，双倍的

kitten88

y12345678 发表于 2013-1-14 21:26
卖给别人，再立刻买回来
损失印花税＋费用，双倍的

那就没意思了, 太麻烦了

shenw

问老妖

hmzha2

Murphy 发表于 2013-1-13 21:49
抵押贷款100%，只偿还利息，不还本金。这样，全部利息和投资抵税。

自住可以，但是只能有一个房产是自住的 ...

自主转投资好像有两种算CGT的方法。一个是按比例，一个是请人做re-evaluation。例如买的价钱是A，买房的价钱是B，投资的时间是p%。这样交 （B-A）*p%部分的。如果重估价是C，那要交的部分是C-A。算择哪种，还是看买的价格，和重估的价格那个合适。请大侠指正我说得对不？

对于什么时候搬进去搅得税少，也是在增值多的那几年自主合适。

税务局宰你，就算不卖房，遗产也是要交的，早晚的事情

hmzha2

kitten88 发表于 2013-1-14 09:50
谢谢你, 那就是说租金旳收入100%交税, 抵押贷款的利息一分都不能与租金做抵消, 是这样的吗? 那么转投资没 ...

你要是非常想住在新的那个房子里，原来的自住房也只能买了再买新的了。当然最好的选择还是住原来的，新的投资。

Murphy

hmzha2 发表于 2013-1-16 18:17
自主转投资好像有两种算CGT的方法。一个是按比例，一个是请人做re-evaluation。例如买的价钱是A，买房的 ...

遗产有税吗？貌似没有这个玩意吧？顶多过户给子女出个stamp duty吧？澳洲遗产税貌似只针对海外遗产征收的吧？有知道的吗？请指正。

hmzha2

不是遗产税，是遗产过户也要交增值税，印花税

Bubblegal

If your money is only in your offset account and didn't use to payoff your loan, I do not see why you cant deduct the mortgage interest against rental income for your rental property.

iewallaby

本人理解：原来自住的，如果还清了贷款，你的租金要百分百按收入算到你总收入中打税，没有任何可以抵税的部分。
如果没有还清贷款，利息部分可作为支出抵税。
在转成出租房之前refinance的，我问过会计师，有两种解释：一丶按照第一次贷款的情况算利息支出抵税；二、按照refinance后的贷款情况利息支出抵税。鬼佬的会计师是一，华人会计师是二。我的理解是一保险。

旧房子因为折旧少，作投资抵税不太合算，适合需要正现金流的。

旧房子自住，因为你贷款付清了，多买几套新房，把新房旧房合在一起贷款，把新房的贷款额作成100%.这样可以最大额抵税。估计这样你旧房子贷款额就没多少了。