求拍砖，还是楼花

清咖一杯

在论坛上泡了这些时辰，偶明白楼花是有很大风险的，无论是开发商资质还是房屋质量，也比较过同一区域的一部分楼花和同区的二手房，基本都要贵个10%以上，有些能贵到20%
可是偶心里一直有个小小的纠结，难道新洲政府给的那个首置补贴和印花税减免，真得只能浪费掉吗？那可是35,000刀哎，折成人民币可是近20万那。而且后续还可以折旧，2.5%的折旧，带来税务上的利益，应该也是不小的数目吧？
加之首付少，占用资金少，是不是也是很有诱惑力的？

我这样盘算，高人们看看，能否指点一二。
先是用5-6万的先期资金，买一个55-65万之间的楼花，这样可以把政府补贴用足。当然选楼花，我会很仔细，最好是已经建好的楼盘（好像是有的），或者买品牌开发商的物业，价格比同区房高的比例不太离谱，物业费在合理范围内。当然我知道这样的楼花可能不好找，但如果有的话，是不是也可以买一买。
因为占用资金少，我还可以有足够的首付去购买一套二手房，这一套则一定选自己心仪的耗子了。等第一套交房之后，先自住或者让父母来住一段时间再直接转投资。

说到底，我真是舍不得浪费这个政府补贴，我要是第一套就买二手房，将来也就再无机会享受这个补助了。我承认我有点贪婪，鱼和熊掌都想要，各位说说我这个算盘打得有无道理，有什么潜在的风险吗？

年轻时代

投资与自住分不清时+NG的误解，最容易产生类似lz的疑惑。

清咖一杯

年轻时代 发表于 2012-11-18 23:52
投资与自住分不清时+NG的误解，最容易产生类似lz的疑惑。

求详解，或者给个链接，我自己慢慢学习。

simplyjean

年轻时代 发表于 2012-11-18 23:52
投资与自住分不清时+NG的误解，最容易产生类似lz的疑惑。

他可以先买个新楼自住半年，然后转投资，这样也可以退税了。新楼的问题其实就是值不值的问题了，如果你的个人所得税足够高，然后新楼的质量可以保证，且新楼不会批量的出现在市场影响你的租金，且strata不是今年1000，明年就1500，你要enjoy一下那35k也无可厚非啊。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-11-19 00:54
他可以先买个新楼自住半年，然后转投资，这样也可以退税了。新楼的问题其实就是值不值的问题了，如果你的 ...

新房确实普遍比就二手贵很多，这段时间打算集中考察，如果最后实在找不出好的新房能让偶enjoy这个35,000，再回到二手房的市场我也算死心了。然后，我打算写一封信给胖子，控诉无良的政府与开发商，中介一起坑害咱老百姓。

william.wangzy

我和楼主有同样的困惑，这个35000还真成了鸡肋

simplyjean

william.wangzy 发表于 2012-11-19 01:18
我和楼主有同样的困惑，这个35000还真成了鸡肋

其实自住还是可以的。。。投资，就选择多了。

bhyqs

＂2.5%的折旧，带来税务上的利益，应该也是不小的数目吧＂

只是帮你减应纳税所得额，不是直接扣税。要算清楚再出手。

640

如果你是买来投资的话，那才可以把负扣税算进去作为选择的理由。

你的选择是正确的，选已经建好的新楼（快建好的也行），但：

“品牌开发商的物业，价格比同区房高的比例不太离谱，物业费在合理范围内” 这种楼宇基本上很少，最近建好的肯定已经出租了，还没建好的你要跟发展商之间买才可以有3万5，如果在悉尼来说，比较合适的楼盘就是zetland emerald park和 zetland Meriton的 VSQ North, 55-60万只能买1房还可能没车位。另外的就是mascot, parramatta, wolli creek和arncliffe那几个盘了。就arncliffe那个“遗X”阁还可以看看，3房也就65万而且租金很好也可以拿3万5。

所以， 我还是乖乖的看2手房。 至于3万5的后续，可以参考前2年的2万4. 当时买楼花的人都没亏，可是也没赚（90%左右），当时买2手的都赚了20%左右。

仅是个人意见作为参考。

owner

640 发表于 2012-11-19 11:14
如果你是买来投资的话，那才可以把负扣税算进去作为选择的理由。

你的选择是正确的，选已经建好的新楼（快 ...

楼主如果应税收入很高
可以考虑离city/大学近的楼花

前几年折旧的确很爽

清咖一杯

“当时买楼花的人都没亏，可是也没赚（90%左右），当时买2手的都赚了20%左右。 ”
多多哥哥也一直在拿楼花的升值数据和二手房做比较，楼花没升值或升值慢，不就是两个原因吗，是一是当时房价已经虚高，二是后期维护费用高，比如Strata，阻碍了升值。
不知道这样的算法有没有把补助和折旧算进去？
折旧具体折多少，我还没清楚的概念，有中介跟俺说基本上你前几年的个税（假设家庭年收入15万左右）都能退回来，不知道是真是假。

640

房价虚高确实有时间段，可是09年恰恰是GFC刚开始的时候，那时候老实说没有虚高。

无论怎样的算法，你如果要把补助和折旧也算进去，我觉得已经不需要看了。个人意见。

折旧多少，一般分external和internal，新房高折旧来自internal:例如新的厨房电器，橱柜，入墙柜等等，通常开始10年都是比较高的，第一年一般有1万以上；external来自本身的结构，例如墙，一般可以按20年或40年来算，每年一般按4%或2.5%，开始10年一般占折旧总数的20%不到。

mercer80

1。

3万5 是从55万到65 万逐步递减的。

65万买的房子没有3万5。

2。

折旧的钱到最后卖的时候，是会降低你房子的Cost Base,CGT 就会付多了。很多楼花中介，有懂得，他们不说，还有很多年轻小伙做中介的，自己也不懂。折旧的事，最好做个5-7年后卖掉的，Cost and Benefit Analysis为好。

3.

家庭收入15万，可以大部分全退，说法不够全面。在一个家庭里，要把投资房的negative gearing 放在税率高的那口子上，一个4万，一个11万，一定是放11万的好。就算11 万，一套投资房，也就退个7-8千左右，远没全退回来呢。

建议大家，别对楼花的中介的话太认真卖，自己多做功课。

640

楼上的正解， 基于正在向大闸蟹目标前进，心中给你加分了

tingli

感觉卖楼花的中介总是隐瞒一些细节，而且往往是不利的因素。
中介这么做是业务不熟还是故意呢？

simplyjean

清咖一杯 发表于 2012-11-19 11:50
“当时买楼花的人都没亏，可是也没赚（90%左右），当时买2手的都赚了20%左右。 ”
多多哥哥也一直在拿楼花 ...

60万的apt, 头三年大概一年退15K

burwoodfans

根据折旧退税买房，就好像买椟还珠，另，坐等多多哥哥来加分

simplyjean

burwoodfans 发表于 2012-11-19 19:27
根据折旧退税买房，就好像买椟还珠，另，坐等多多哥哥来加分

也不能这么说，税务高的人，折旧挺好的，我的投资strategy里面就得有退税的。每个人需求不一样。

清咖一杯

burwoodfans 发表于 2012-11-19 19:27
根据折旧退税买房，就好像买椟还珠，另，坐等多多哥哥来加分

如果买到珠的同时能附送一个椟呢？我觉得任何事情都不应该那么极端。

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-11-19 19:15
60万的apt, 头三年大概一年退15K

这个是以家庭年收入15万左右核算的？

simplyjean

清咖一杯 发表于 2012-11-19 23:22
这个是以家庭年收入15万左右核算的？

抱歉没说清楚，这只是一个60万的apt最开始的三年的折旧金额，也就是max你能claim from dptn in your tax return.

hsqhugh

清咖一杯 发表于 2012-11-19 19:28
如果买到珠的同时能附送一个椟呢？我觉得任何事情都不应该那么极端。

如果买到的房子可以折旧退税，一定要折旧，不折白不折，白折谁不折，呵呵

但是我个人的意见是：史上没有一个人是靠折旧发财的，折旧不是买房投资的目的，折旧只是个小小的赠品，选房时不要以＂能提多少折旧＂为标准选房。

清咖一杯

hsqhugh 发表于 2012-11-20 07:11
如果买到的房子可以折旧退税，一定要折旧，不折白不折，白折谁不折，呵呵

但是我个人的意见是：史上没有 ...

终于等到多多哥哥出手了。
我可没指望靠折旧发财，无论是新房还是二手房，几年翻一番甚至于翻几番的好年华已经过去，那些当年的成功经验今日只能当做励志故事听听罢了。
如今的房产世道，只期望一个高过CPI的正常升幅，一个比存银行略好一些的租金回报，这些无论新房还是旧房，我的期望都是一致的。
折旧不会是我的选择标准，但算算几年下来税务上的优惠，对于我这种小户人家还是值得算计进去的。算折旧也好，算置业补贴也好，我只希望能省下点小钱的同时，买到性能相当的好房房。

owner

清咖一杯 发表于 2012-11-20 10:30
终于等到多多哥哥出手了。
我可没指望靠折旧发财，无论是新房还是二手房，几年翻一番甚至于翻几番的好年 ...

楼主是不是80后？

买一个租金好的地段
将来有孩子了换house
用这个房子享受税务抵扣
增加现金流就是了

自己住的爽也是很重要的
不然赚钱干嘛？

清咖一杯

simplyjean 发表于 2012-11-20 00:41
抱歉没说清楚，这只是一个60万的apt最开始的三年的折旧金额，也就是max你能claim from dptn in your tax  ...

明白了，谢谢。

清咖一杯

tingli 发表于 2012-11-19 15:55
感觉卖楼花的中介总是隐瞒一些细节，而且往往是不利的因素。
中介这么做是业务不熟还是故意呢？ ...

我想大多数中介是不太会主动介绍不利因素，无论新房还是二手房，但如果问到一般他们会告诉你。
所以我们才需要一些为了考虑的专业人士，律师，会计师等等，同时自己需要足够理智，不人云亦云。

owner

simplyjean 发表于 2012-11-20 00:41
抱歉没说清楚，这只是一个60万的apt最开始的三年的折旧金额，也就是max你能claim from dptn in your tax  ...

递减还是等额？

幸亏当年选择了递减
一减税差别就大了

清咖一杯

owner 发表于 2012-11-20 10:33
楼主是不是80后？

买一个租金好的地段

偶是70后，老了，孩子读小学了。

清咖一杯

bhyqs 发表于 2012-11-19 02:00
＂2.5%的折旧，带来税务上的利益，应该也是不小的数目吧＂

只是帮你减应纳税所得额，不是直接扣税。要算清 ...

这个偶明白的，谢谢提醒。

owner

清咖一杯 发表于 2012-11-20 10:38
偶是70后，老了，孩子读小学了。

忘记问了
你是自住房吗？

你对住房有需求
最符合你的要求的就是最好的

什么增值退税都是浮云
住的爽最重要