投资房负扣税到底可以报多少贷款数额

dreamhouse0827

各位专家大侠能人志士麻烦帮我看看

第一套自住房，一开始贷款38万，中间2年期间把钱放进了home loan 账户，offset只有少量钱。现在大概loan amount 只剩下25万了。
现在想买另一套房自住，现在这个投资。因为买第二套房要出首付，要把之前多还的13万拿出来了，这样到时候做loan的时候第一套又变成了38万，可是据说做负扣税的时候，因为我有把钱放到loan里去，只能把25万做为可以负扣税的部分而不是38万。

到底是不是这样呢？如果只有25万可以去做，那到时候肯定就不划算，不可能是negative gearing了

请大家指点，多谢

LENNY_DONG

只能按25万算。

dreamhouse0827

STS-TAX 发表于 2012-10-16 21:48
只能按25万算。

唉，惨了，只能卖房了？

dreamhouse0827

STS-TAX 发表于 2012-10-16 21:48
只能按25万算。

那我现在把钱转到offset account 暂时不买第二套房可以吗

LENNY_DONG

不行了。你一开始就应该放在OFFSET的话，怎么拿进拿出都没关系

JohnnySu

dreamhouse0827 发表于 2012-10-16 21:26
那我现在把钱转到offset account 暂时不买第二套房可以吗

没有用的 一旦还了再拿出来的话就跟原来的性质不一样 那部分不再算是买房的贷款了

kevin_m

楼上2位正解

补充的是， 原LOAN 只能减少，增加 LOAN 就要看增加的用途，如果和原房修补，扩建等无关，完全无视

bowensyd

为什么不refinance？

dreamhouse0827

怎么个refinance法？是说重新贷款吗？还是换去其他银行做loan

JohnnySu

kevin_m 发表于 2012-10-17 10:07
楼上2位正解

补充的是， 原LOAN 只能减少，增加 LOAN 就要看增加的用途，如果和原房修补，扩建等无关，完 ...

rental property 扩建 修补的话interest 是可以deduct 的

junniao

dreamhouse0827

2年新的apartment没得好修。。。

dreamhouse0827

taxbreak 发表于 2012-10-17 08:43
没有用的 一旦还了再拿出来的话就跟原来的性质不一样 那部分不再算是买房的贷款了 ...

如果我们先买了另一套自住，然后再把现在这个房子卖掉。这个期间第一个房子有租金收入，到时候出手的时候要交增值税吗

JohnnySu

dreamhouse0827 发表于 2012-10-20 09:41
如果我们先买了另一套自住，然后再把现在这个房子卖掉。这个期间第一个房子有租金收入，到时候出手的时候 ...

不用:)

Poweregg

bowensyd 发表于 2012-10-17 22:15
为什么不refinance？

没用的
查你的话会要你从买房起所有loan acc的记录，欠款最低的amount才是能ng的

dreamhouse0827

恩 非常不幸地和我调查发现的结果一样

dreamhouse0827

taxbreak 发表于 2012-10-20 11:00
不用

那有说时间限制吗？要多久把房子卖掉呢？

kevin_m

taxbreak 发表于 2012-10-20 09:23
rental property 扩建 修补的话interest 是可以deduct 的

Totally agree

JohnnySu

dreamhouse0827 发表于 2012-10-20 10:07
那有说时间限制吗？要多久把房子卖掉呢？

自住房变出租 出租6年以内还是可以选择该房为main residence. 但是同一时间只能有一个main residence 所以理论上你另外一个正在住的房 卖的时候会产生GST

liuliang1958

STS-TAX 发表于 2012-10-16 20:48
只能按25万算。

相信你一定是专家，能否在这个问题上和你好好聊聊？

如果我在LZ这种情况，我会先把HOME LOAN做个手术，比如refinance，把现金提出。这时候因为是自住房，没有什么tax complications。

然后再把自住房转成投资房，这时候这个房子就是为了Income而存在的，所有的开销就可以扣除，但我会保证把所有的房租收入用在这个房子上，而不挪用到其他地方。

提出的现金当然先放在Offset Acc中。完成以上操作后，我在购买自住房，而自住房就会用到offset acc 的钱。

我记得以前曾拿到ATO的private ruling，现在找不到了。似乎这样操作是合法的。请问是不是这样呢？

LENNY_DONG

liuliang1958 发表于 2012-10-20 10:36
相信你一定是专家，能否在这个问题上和你好好聊聊？

如果我在LZ这种情况，我会先把HOME LOAN做个手术， ...

你的作法和楼主一样，换汤不换药的。

都不可以

liuliang1958

STS-TAX 发表于 2012-10-20 16:32
你的作法和楼主一样，换汤不换药的。

都不可以

哦，原来如此。谢了。

JohnnySu

taxbreak 发表于 2012-10-20 10:20
自住房变出租 出租6年以内还是可以选择该房为main residence. 但是同一时间只能有一个main residence 所 ...

对CGT

liuliang1958

6 year absence rule.  It's tricky that it can have multiple less-than-6-year absence periods.  Is that true?

JohnnySu

liuliang1958 发表于 2012-10-21 19:49
6 year absence rule.  It's tricky that it can have multiple less-than-6-year absence periods.  Is th ...

yes. every time you move back into the house the 6-years is reseted.

liuliang1958

This is a pretty big loophole then.  But I assume ATO does not really care too much as long as you claim one property as your own residence.