什么是offset 帐户-----更新 New

SydPeterLiu

论坛上总有很多人询问什么是offset帐户，怎么使用，和税务之间的一些关系，大家好象都明白，但好像也不是完全明白，究竟应该如何解释这个帐户以及功能？到底适合什么样的需求的同学？有什么好处和坏处？呵呵，累了一天，今天有点晚了，改天再和大家探讨一下。

如果那位同学想说一下自己的理解，坛内高手林立，欢迎接下去。没有人接下去的话，容许咱们改天再聊。各位晚安。

Peter Liu @悉尼

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[ 本帖最后由 HomeLoanPeter 于 2012-7-24 23:52 编辑 ]

lilylake

请继续探讨啊，急需科普一下，谢谢

f-14

同想知

天堂猫

好像对冲账户。贷款100万每月要还利息，如果你放50万在offset里。那么只需要还另50万的利息就可。粗理解。

limyae2009

和避税的关系是？

一滴水

请lz好好的跟我们讲讲吧。

SydPeterLiu

说好了和大家讨论一下offset account(对冲帐户），无奈这两周事忙忙碌碌，让各位有心人久等，实在抱歉。不过，请相信我是记得和你们的约定的。

言归正传-什么是offset account

其实，所谓的offset account并不复杂，很容易理解。

1，offset account
对冲帐户其实是一个我们日常使用的交易帐户，特别之处只是这个帐户会和我们的home loan相连，它的利息也和我们正需要付给银行的利率一致，所以，只要你对冲帐户上有余额，就能产生利息，这个利息就会马上降低home loan应付的利息成本。
例如：home loan $500k，利率6.00%，在没有对冲帐户时，利息应为：$30k。
如有对冲帐户时，对冲帐户余额：$50k，对冲利息为：$3k，扣减后实际需付利息为$27k。

2，offset account 优点
• 很明显，对冲帐户可以降低home loan的利息成本。对冲帐户上的资金越多，越大幅度的降低应付利息。
• 对冲帐户可以接受一切收入，例如工资，佣金等。
• 有银行卡提供，可以使用ATM，刷卡购物，支票本等。
• 100%对冲帐户所产生的利息完全用于抵扣home loan利息，不必担心税务上的利息收入税。
• 任何时候任何原因，存取自由，不必向银行解释原因。
• 利息按天计算，有资金打入，马上产生利息可以抵消另一边的home loan利息成本。

3，offset的不足或短处
• 通常需要缴交一定费用，从几元一个月到几十元一个月不等。如果多余闲钱不多的顾客，连生活费都很紧张，基本上就是月费都挣不回来。
• 存取太自由，没有计划开支的顾客很容易就把钱花花的用个不停（有女朋友的男孩纸小心啦），本来为了省钱，结果，呵呵...
• 通常浮动利率的帐户才附带对冲帐户，极少数银行提供固定利率带对冲帐户。

总体来说，对冲帐户还是提供了很人性化的财务服务，同学们要根据自己的实际需要来选用这个功能，计算一下利弊和得失，然后也结合不同银行不同收费而采取行动。

欢迎同学们进一步沟通或者提问。

谢谢收看

Peter Liu @ Sydney

[ 本帖最后由 HomeLoanPeter 于 2012-7-24 23:03 编辑 ]

lilylake

明白了，，谢谢

coolioo

谢谢Peter，问个问题。有的银行贷款产品提供允许随时还款，允许随时redraw，redraw无限次免费的功能，这个和offset账户有什么区别。

有人说offset a/c比较有利于投资房退税，所以如果是买投资房或者以后可能转成投资房，用offset a/c比较靠谱。Offset 账户如何利于投资房退税？这个能解释下吗？谢谢。

yl001

MARK

SydPeterLiu

原帖由 coolioo 于 2012-7-25 22:33 发表
谢谢Peter，问个问题。有的银行贷款产品提供允许随时还款，允许随时redraw，redraw无限次免费的功能，这个和offset账户有什么区别。

有人说offset a/c比较有利于投资房退税，所以如果是买投资房或者以后可能转成投资房，用offset a/c比较靠谱。Offset 账户如何利于投资房退税？这个能解释下吗？谢谢。

是的，例如CBA,有个no fee variable产品，就象你说的情况，不收任何附加费，一口价，7.10%浮息(目前价格），随时存取。对客户来说，这个产品在技术上的计算是和对冲帐户功能一样的，利息成本变化对客户也没有区别。但是从会计帐上，一个是债务（liability)，一个是资产(asset)，虽然简单的说，最后两者的equity（剩余资产）理论上是一致的，但财务报表上有很大区别。

理论上说，投资房要最大扣税为唯一目标的时候，最简单直接的做法是贷款额度越大越好，而且只还利息不还本，不单止没有额外资金redraw,而且还一有升值的可能就top up，把loan amount增加，什么对冲帐户，P&I通通不用,务求利息成本最大体现。（只是理论上，实际情况要看个人经济情况和投资理念以及税务守则等等不同而实际分析）。

容许许我复制一段我昨晚给一位同学的回复，关于redraw 和offset account的区别，希望大家对这两个不同的功能有进一步了解。


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1，那么什么是Redraw 功能呢？
• Redraw 功能容许客户将银行计算的归还金额以外的额外的资金，再次从银行有条件限制的借出来。例如，按贷款合同要求，你必需每月归还银行1000元，而你归还了2000元，在年终的时候，你更额外多付了2万元。那么，总计你多归还的金额为：1000X12=12000, 再加上20000，一共是32000元。
也就是，redraw 功能容许你把额外归还的32000元再向银行借出来。

2，redraw 功能和offset account的对比
• 最大的分别是，redraw是向银行借钱，因为这部分的钱你已经提早归还给银行，你要使用只能算再借，程序会复杂点，部分银行还需要说明理由，理由不恰当就不借，呵呵，有的银行甚至还要收手续费，还规定最低取款额。有点麻烦。
• offset account 里面百分百属于你的钱，爱怎么用就怎么用，除了你妈或你女朋友没有人管你，不过，要是你女朋友拿去买LV或者爱马仕，事后你也不要怨银行。
• 详细offset account的更多说明，请参照我另一个帖子：什么是offset account

3, 税务问题
• 在投资房中，利息成本可以用于抵扣客户的投资房租金收入，无论redraw 还是offset, 税局都是计算实际利息成本，所以，你的多余资金放在home loan和放在offset帐户中，利息都会减少，效果是一样的，所以，如果从减少税收的角度看，使用offset帐号是没有帮助的。反而redraw才会令利息成本上升，从而导致taxable income减低。

另外，如何利益最大化是很综合的问题，不应该只考虑税收的多与少，而要考虑总体收入水平的提高和长远（long term)的总和成本和收益，还涉及个人的中期财务方向，例如很多人目前追求负扣税，但这做法是不是会带来长远的收益？真是见仁见智。

以上属于个人意见，不构成投资和税务建议，如需进一步沟通，欢迎私信。

Peter Liu @ Sydney

coolioo

多谢Peter！