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最近买了房子，原本觉得也不是什么新闻，自己性格也不喜欢张扬，就没写作业。但因为看到足迹很多无私分享经验的帖子，觉得还是应该上来分享一下好的经验和坏的教训。
买房主要有两个原因。一是来澳洲后，经过一段时间艰苦的积累，手头有了一些钱，觉得给租金不值得（这是一个有争议的话题，稍候再说），想希望通过购房改变一下状况。二是不想再做二/三房东或者被人做二/三房东，想有家。
（—— 注：这里编辑一下帖子，补充说明一些问题。关于现在这个时候应该租房子还是买房子，大家都有过一些讨论。最近SMH网站的property部分有相关的文章，可以参考一下。如果自己想不清楚，还可以找一些专业人士请教。其中比较好的是一些做投资和super的人，因为他们不会因为利益关系鼓动你购买或投资房子。）
以下很多事情是同时进行的，先说明一下。
地点方面，因为老婆大人上班地点偏远的缘故，所以基本定在lower northshore或者strathfield、burwood（火车还是挺快的）。
（地点选择因人而异，我自己就很不愿意花很多时间在路上，宁可住贵点或者小点）
房子类型方面，house负担不了，希望找一个条件较好的unit或apartment。那么价格方面，基本就在40w上下了，不用怎么想。
经济方面，通过老婆大人对楼市的观察，认为我们已经能够负担首付和月供。再通过与若干知名homeloan broker和网上产品sales的交流，学到了不少知识，最终认为onedirect是合适我们的产品。broker是热情的，产品是垃圾的，知识是有用的，他/她免费讲课是应该的。pre approval都拿了三个，反正不要钱。
（每次和broker交谈，都能学到一些东西。如果自己有基本的了解和一定的财经头脑，broker可以教给你很多东西。至于他们介绍给我的deal，基本上都不怎么样。但是也要看具体需要，如果想要好的服务，最好还是找大lender借钱。）
律师方面，事前请好了同事介绍的一位老头。事实证明，先找好律师是绝对必要的。老头估计已经过了人生的高峰，后来有一些错漏，有点误事。所以还是要找个有口碑的，花多一两百不是问题。
（先找好律师，因为真的想要某个房子的时候，就马上要让律师看合同，给钱让律师购买并查看各种关于房子的report。如果这个时候没有律师，就只好匆忙的去找一个。另外，我不赞成喜欢一个房子就签合同首页、交纳定金的做法。如果后来想反悔，基本上就只剩下cooling off这一个保障了。而subject to finance/report之类的也不是那么轻松的事情，至少也浪费时间吧。所以我认为，最好的方法就是口头offer，不到真的能拿下，绝对不写书面offer。不必担心，中介肯定不会放过你这个买家，除非房子真的太好卖了。先口头商量好价钱，让律师看清楚合同，做好调查，再书面offer、给定金，将房子take off market —— 这是十分重要的一个步骤，可以作为讲价的一个要点 —— 然后就办理支付首付的手续，接着等settle，拿钥匙，房子就到手了。 —— 具体可能有遗漏，各位feel free指正补充。）
由于老婆大人的前期功课比较足，开始看楼就较为有目的性。第一天看northshore一些unit，基本上是鸡肋。通常要卖的都是该楼中比较差的单元，例如地下、顶楼、西晒，或者干脆就是古董垃圾（整个lower northshore就没有多少新的，新的又太贵了）。但还是给了一个offer给一个很新但是比较阴暗的（代号5XX），owner不肯，就算了。
（这个5XX，新是很新，既方便又安静。但格局却非常糟糕，窗户门口位置后不合理，楼层矮，阴暗，厕所冲凉房大，睡房小。虽然新，装修也肯定花了不少钱，最终却落得降价出手的结局，我觉得可以引以为鉴，要坚持拿下格局好的，否则将来后悔。）
第二周发生了一件很后悔的事情。去chatswood看了一个20年unit。chatswood不愧是顶尖suburb，inspection那个人山人海阿（每次都这样，估计地下藏有金矿）。该unit尚算可以，小改动基本就满足俺的要求了。然后回家和老婆大人揣测了一番该unit值多少钱。周二给了个很低的offer，中介不温不火的说，卖了。再问成交价，是一个我们觉得非常值的价钱，在chatswood绝对物有所值，而且能升。我们两个新手非常的郁闷，那个价钱绝对在我们承受范围之内。
（anderson st有一个旧unit开售，老天，我在场的半小时里足足有50多个人去看，连和agent说话的机会都没有）
接着就展开了十分漫长的inspection历程。看到把northshore的各种垃圾都看完了，只好去strathfield看，然后把那里和burwood的垃圾也看完了。其间发生过华人中介哄我们立刻签合同、洋人中介惨遭我们放飞嘴里的鸭子之类的事情。房子好的，地点又不好。而且该区发展很红火，怕自己买了过几天就变成住工地，最终还是不了了之。其中看一个全新unit的时候，有个agent拍着胸口跟我说nsw的first home grant加到1w了，我心想我送您一中文名，叫做“郑忽悠”阿 ……
（最搞笑的时候，我们等agent的时候，一个住旁边house的大陆阿姨上来套近乎，很快就百般挑剔这个unit的不好之处。估计是当初unit施工的时候，这人吃了不少苦，现在来revenge来着。邻里关系，牵扯到钱啊）
小节，northshore古董的垃圾多，韩国城及burwood的新的垃圾多，拿出来卖的基本都是垃圾。不是垃圾的，买不起。其中strathfield老婆大人很喜欢的一个高天花的unit，要45w，走去车站不方便，旁边多半就要搞基建，最后经过争吵还是没给offer。burwood的新apartment都赶上其他地方的house了。
看多了，实在是一种折磨。后悔自己当年误出melbourne机场的时候为什么就没有找个地方住下来，要不然今天也住house了。此处正式提议mel分坛的弟兄们经济援助syd分坛的弟兄们，请syd的弟兄们投票表决 ……
于是又打上了5XX的主意，正准备给offer，发现owner自降4W，卖了 …… 也好，那个地方确实很阴暗。事后感觉还是要坚定不移，买房不能将就。
接着northshore某aparment先后有两个单元出售。agent都见得熟了，都说明白了房子很快会出手。经过惊心动魄的、与五个买家的offer争夺，咬定自己心理价位不放松的方针，坚定的守着自己的offer，我终于 …… 失败了。房子出手都很快，你说northshore就是邪门阿，只要有门有窗户厕所不堵的就能卖出价钱来，门口是条大路都可以卖42w，只能又很小人的祝福新owner住得舒服了 ……
（因为是first home buyer，没有经验，讲价抢房子的时候患得患失。后来发现这样是不必要的。因为你无法知道是否真的有人出更高的offer，只能自己定好一个价位，然后就坚持到底。正如broker所说，it really depends on how badly you want it。错过未必可惜，因为稍候可能会有更好的，后来果然有更好的 ……）
此时已经看了半年上下了，开始理解为什么有人看house居然看两年了。突然，某apartment又放出一个单元来，简称A。还是上回那个agent。可能半年的买房大战之后，市面上的买家死的死，伤的伤，剩下的都叛变作了owner，这回居然没有什么人争！这个单元条件很不错，10年了居然各种门窗什么的都很新，里面该有的都有，厕所车位都有两个，就是离大路还不够远，strata比较高（谁让你要各种设施呢！？该死阿 ……）。
（没人争，说明大多数买家都开始观望了，因为当时大家都认为楼价会跌。这也是一个很复杂的问题，不敢说我有什么研究。但有一点很清楚，当没有人争的时候，讲价的余地反倒大了，反倒有机会拿到好房子了。另外，接下来就是加rent的狂潮。如何取舍，还是要看个人情况。）
同时chatswood边上也出了一个unit，简称B，条件也很不错，yard很大，空间很宽敞。就是还不是特别的光亮。agent很豪气的说，45w是拿不到的。我给了个40多一点，agent很高兴的让俺把B房的合同交给律师处理。这时，A房的agent来了解我的状况，听说我要买B，赶紧约我上去再看A房。
（第二次去看A房是中午，天气很好，视野很开阔，感觉真的很好，当场我和老婆心里就不想再要B房了。不过没有表露出来，只是正常的讲价而已。agent也知道我们是真的有兴趣，大家可以谈得拢。这件事让我觉得如果喜欢一个房子，就要预约在不同的时间去看看，例如晚上，才能具体的了解这个房子如何。）
注：多和agent联系，信息更新及时，只会受益不会吃亏
其实A房是更好的，我给了agent一个比asking price低一些的offer。应该说这个offer太公道了，考虑到没有什么人争，应该给再低一点。当然，是否下周有人来争，谁也不知道。考虑到这个楼过去的战绩，这个offer还是十分合理的。当然，还是应该再坚决一些，成功案例请参阅astina买冰箱帖子（绝对是pure的对astina杀价技巧的崇拜，没有任何别的意思 ……）。
接下来的几天，agent惯例的使出了各种心理战技巧，包括说不accept offer。最后一次电话讲价，agent说“so, you really do not want this one any more? then you will lose it”。这次心理比较稳定，我就说那就不要了。agent就挂电话了。5分钟后agent按照故事发展的必经线路，给我回了电话，说搞掂了，房子是你的了。
（我个人认为，大多数agent的表现还是很容易看穿的，例如他们如果总是联系你的话，说明你的offer有竞争力，也没有必要再加多少。而且agent比买家更加不想浪费时间拉拉扯扯，很快就会摸清各个买家的底价。所以作为买家，只要坚持自己认为合理的出价就可以了，不用猜测别人怎么怎么了。）
B房的agent再也没打电话来，估计自己找我的律师联系去了，然后就气得不理会我了。
本来应该高兴吧，好事多磨。不知道哪个糊涂蛋，把我名字拼错了，我没所谓，但是政府不干阿。所以俺们用拼音的，要再三的检查。接着以为肯定搞掂了，去了趟旅游，回来才发现因为上次名字问题的拖延，加上我是first home buyer，文件多些，时间不够了。又要威胁lender、agent和律师等等，这个逾期的利息罚款不能让我负责，你们搞掂。最后还是在deadline前搞掂了。
（由于每一个文书通常都要几天来办理，所以一定要留够settle的时间，不能急。另外有的lender要求你找比JP更高级别的人士见证签字，例如公务员、律师什么之类的，所以事先最好想好找谁，还要尽早问清楚lender需要什么样的人士见证）
过了一天，把家当装进小小车里，开进楼里去，进门那时候才有了高兴的感觉。
最后，感谢austeps的各种信息，受益阿！感谢各位无私帮助他人的网友！
稍候有空再补充一些细节。
[ 本帖最后由 财神爷 于 2007-2-15 23:12 编辑 ] |
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发表于 2007-2-15 17:22
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