紧急求助 - refinance 做deduction的问题

yulutax

几年前贷款40万购买房子A，当时价格55万，首付15万，房产在我名下。 一年后老婆贷款30万购买房子B，在老婆名下。

现在房子A贷款还剩35万。
目前房子投资中，因为我工资高，所以想refinance 把贷款金额贷高一些，这样deduction可以多一些。

最近准备购买房子C（只写老婆名），联名贷款65万，我是用房子A做refinance的。这样总贷款是100万，是否可以把房子A贷款调整到50万，而用于房子C贷款也是50万？

听说ATO有一条： 如果refinance的钱不是用于投资在这个房子上面 是不可以用来deduction退税的。

因为房子A在我名下，房子C在老婆名下。 是分别报税的。 不知道ATO发现我的贷款利息比以前增长太多，会不会是问题（以前是35万的利息，现在是50万的利息）

谢谢

[ 本帖最后由 yulutax 于 2011-11-3 00:11 编辑 ]

stevenhu

Which house are you living in?

wTam

如果refinance的钱不是用于投资在这个房子上面 是不可以用来deduction退税的。

Deduct from your wife not you.

yulutax

原帖由 stevenhu 于 2011-11-3 09:16 发表
Which house are you living in?

我和我老婆是住房子B，房子A投资中（我名下），准备买个房子C（在她名下）

yulutax

原帖由 wTam 于 2011-11-3 18:07 发表
如果refinance的钱不是用于投资在这个房子上面 是不可以用来deduction退税的。

Deduct from your wife not you.

请问如果在银行做split loan的话，50万放在房子A，50万放在房子C，是否可以？

lee2267

准备买个房子C（在她名下） for 投资? if yes. 她 can deduct ..not you..

wTam

原帖由 yulutax 于 2011-11-4 01:44 发表


请问如果在银行做split loan的话，50万放在房子A，50万放在房子C，是否可以？

I think the loan will split like this:

loan 1: 35w from property A
loan 2: 13w from property A (assume Property A value is 60w, 80% is 48w)
loan 3: 52w from property C (80% of 65w)

you better ask loan manager in your Bank.

yulutax

其实我的问题是关于报税，因为听说ATO有规则：如果refinance的钱不是用于投资自己的投资房是不可以做deduction的。
Scenario
房子A我原来贷了35万那么可以做deduction35万的利息。 现在我refinance和老婆联名贷款100万，买了投资房C（在老婆名下），注：投资房A只在我名下。
如果做了split loan 48W在投资房A， 52w在投资房C。
loan 1: 35w from property A
loan 2: 13w from property A (assume Property A value is 60w, 80% is 48w) 现在房子价值70W+
loan 3: 52w from property C (80% of 65w)
Question
退税时候，是否我可以deduction48万的利息， 老婆deduction52万的利息？
因为上一年退税时候报的利息deduction是35w的， 这一年利息报48w， 这多出来的13W利息是否可以申报deduction？

谢谢

Gladys123

回复#8：

13w如果花在property A上，就可以claim interest deduction. 不过LZ的情况是35w的loan for property A, 13w只是房子升值产生的而多贷的款项，所以不能申报13w的利息against property A。ATO会问，你这13w用来干什么了，也就是purposes of the loan。

LZ可以报35w的利息deduction for property A

LZ老婆可以报52w的利息deduction for property C

ngu

Property A - deductible interest calculated based on the loan of $350k
Property C - deductible interest calculated based on the loan of $650k

wTam

原帖由 yulutax 于 2011-11-4 23:02 发表
其实我的问题是关于报税，因为听说ATO有规则：如果refinance的钱不是用于投资自己的投资房是不可以做deduction的。
Scenario
房子A我原来贷了35万那么可以做deduction35万的利息。 现在我refinance和老婆联名贷款100万，买 ...

这多出来的13W利息是否可以申报deduction

不能。

也有人这样做，但查出来要罚款。

yulutax

谢谢各位的回答。

决定如下做法。
refinance房子A到50W，保持36W做为投资房A的贷款，可以deduction。 14W做为personal loan。 然后转14W给老婆做为投资房C的首付。老婆自己贷50W做为投资房C的贷款，可以做deduction。

结果
36W 投资房A 可以deduction
50W 投资房C 可以deduction
14W 无法做deduction
不知是否正确？