（系列）还是auburn，进可攻；退可守。

太阳高高挂

做个系列吧。纯粹找房感受。

关于auburn的一些（本帖原帖）    --- 11楼。


（后面慢慢补啊）

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-8-26 18:20 编辑 ]

微胖儿

其实楼主表达的意思是拿AUBURN的房子用来养老。

投资不靠短期升值，HOLD个几十年，这不叫投资。

wdmznzd

原帖由 微胖儿 于 2011-8-25 23:36 发表
其实楼主表达的意思是拿AUBURN的房子用来养老。

投资不靠短期升值，HOLD个几十年，这不叫投资。

不叫投资叫什么？

hsqhugh

看到奥本二字我就管不住自己的爪子

我对57外的其他APT委实没做太多调查。
AUBURN 2－1－1 老UNIT租金350PW是比较轻松的。280－320对2011年来说，明显低估了。

anz2010

OMG, auburn 2-1-1老房子都350了？铁路和parramatta路之间那一片吗？

mangrove

原帖由 hsqhugh 于 2011-8-26 08:02 发表
看到奥本二字我就管不住自己的爪子

我对57外的其他APT委实没做太多调查。
AUBURN 2－1－1 老UNIT租金350PW是比较轻松的。280－320对2011年来说，明显低估了。

多多哥在国内还心系着我们这第三世界国家农村地区啊

netstat

350你放出去试试，除非碰到人傻钱多的主。不过这种主也不住偶本了。

netstat

而且57号也没那么不堪吧，房子大，离火车站近，2房随随便便也能租到420了，扣掉那个看似很贵的strata费，回报还可以呀。买的好只要320k左右。

看问题要动态的看，没有不好的房子，只有不好的价钱。

LENNY_DONG

我怎么看好像还是HOUSE 划算， 悉尼BODY CORPT 太高了

江北

57号？什么意思啊？

太阳高高挂

本帖原帖：

已经有不少人说auburn了。还特意强调要unit. 其实apt也不错（但是不能选极端的）。  很多大虾不敢买apt 就是因为知名的 57号存在。而该地区其他适当的apt or "apt" 都还不错。

亲身经历过的，不怎么样的 2号（长期官司），也能从过去的220, 230k 上升到现在的 300多k了。租金也很不错。租金减去strata 之后与投资比值还是比unit的稍微高点。

注意：无论是否在auburn买，无论是买unit还是apt，一定要看一下strata报告。 很多老旧unit（不仅仅auburn）很容易出现很多special费用。 特别是没几户的unit，随便修个东西，摊到每家就很高。 而很多户的apt，看上去总花费很大，但是摊到每户身上反倒很少。

回到auburn地区来，总结几个观点：
apt vs 老unit.  
在strata基本ok的情况下，apt的投资价值 >>  老unit. 大致上来说老unit 看上去价格便宜（目前在27左右，过去的1x的就不说了）。实质上面积小！旧！ 平米均价高！ strata/平米 反而 > apt 的比值。 比如station rd上， Mq rd上很多unit 全部面积才70-80平。内部面积很小的，但是卖价在270k+（很多开价300k 以上的）。租金一般在280-320不等。
而除特殊类似57，2号之外的适当apt. 比如5号，45号等几个apt， 价格在330k左右的，室内面积能到90-100平！  先不说改造房间。在不变动格局的前提下，租金能到380-420不等。

以泛泛的投资贷款10%   IO 6.95% 计算（实际应该有人做到6.85吧）

均价300k的老旧Unit  每周还款约360 略微>租金   粗略投入为30k   strata 一般为500+

均价330k的apt 每周还款400 基本=租金了（有的租金会略微高一点）  粗略投入为33k strata 一般为600+      

strata apt - unit 差距不过200-300 （特殊的除外啊）   一年下来也不过1k。 推导出： apt vs unit 还是apt 适合投资。

auburn vs 其他地区 请自行计算。

进： 如果房价上升，或者适当投入本金（减少利息）， 不用投入太多可变为正现金流。 也可在贷款10%的情况下租金抵利息。 吃未来CG

退：如果房价下降，因为租金基本与利息持平，所以大不了就一直吃租金。不会损失太多（实际投资额也不多）。 实际情况往往房价下降时候利息也会下来（因为经济等情况不好）。所以实际操作中比较容易做到租金>利息。 达到以房养房的境界。  

Auburn比较适合投资总值偏小的IP。比如现金<100k的。该地区的发展或者是缺陷实在是不用说了。我等做投资房的，该考虑的考虑，不适当的非投资因素不在考虑范围内。该地区选房子其实挺简单的，拿圆规以车站为中心，100m 画个圈。容易出租的楼就那些。基本上就这些房子可考虑。当你的可投资现金超过200k 不妨选择其他地区。

欢迎探讨。

hsqhugh

原帖由 netstat 于 2011-8-26 15:35 发表
350你放出去试试，除非碰到人傻钱多的主。不过这种主也不住偶本了。

多多哥哥就不晒账单了

太阳高高挂

观点：
Close to Parramatta (the 2nd CBD)
1 train to city, about 25-30 min
1 train to Parra, about 10 min
One of the few suburbs within 20km on city that has not seen much growth (+ve as it may get a flow on effect, -ve as it may not due to certain factors, see cons below)
Middle Easterners and Asians tend to want to go near their own (as do other races, including Anglo's. I have used these races as they are the primary ones in Auburn)
Growth of shops in the area.
Costco and extra


+一个对比图 vs 最近经常有人提的blacktown

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-8-28 16:01 编辑 ]

netstat

我一年半前在auburn租的老unit，离火车站走路10分钟以内，2室还只要280，想在不到现在涨这么多了。

netstat

当时我的还算贵的，我楼上的只要210.

天涯浪客

租金普遍涨了，别的区我不知道，Bankstown一般两房都能租到350，三房轻松400。

我家邻居（租客）去年搬进来的，十年左右的两房，现在370一周了。俺家院子比他家的大，别的差不多，房子买了一年零九个月，28万买的，是不是正现金流，高手们帮俺算算。

我还知道有一个两房+书房租到了440，中国人房东，中国人房客，也是10多年的房子，离火车站走路15分钟以上。

[ 本帖最后由 天涯浪客 于 2011-8-28 17:36 编辑 ]

太阳高高挂

auburn 的租金 vs Bankstown.

随手copy两个 10/19-23 MILTON STREET, Bankstown, NSW 2200 $319,000
H12/36 Brandon Avenue, Bankstown, NSW 2200 $369,950

但是auburn 的 同等价格下，租金在400+以上。

即：在不考虑其他因素的前提下。Auburn的投资回报率高于Bankstown.    >> Chatswood, hurstville, ashfield等地。（但是这些地区比较适合华人居住）

天涯浪客

原帖由 太阳高高挂 于 2011-8-28 17:35 发表
auburn 的租金 vs Bankstown.

随手copy两个 10/19-23 MILTON STREET, Bankstown, NSW 2200 $319,000
H12/36 Brandon Avenue, Bankstown, NSW 2200 $369,950

但是auburn 的 同等价格下，租金在400+以上。

即：在不考虑 ...

你要买哪个区，就要好好去考察哪个区，我只说Bankstown,是因为我了解这个区，住了三年了，看房看了两年，而且只看unit。

太阳高高挂

原帖由 天涯浪客 于 2011-8-28 17:41 发表


你要买哪个区，就要好好去考察哪个区，我只说Bankstown,是因为我了解这个区，住了三年了，看房看了两年，而且只看unit。

你说的非常对，所以这些区都专门去转悠。  但是没想到你帖子能从280 改到400 +

同等条件的房子，租金/房款 直查realestate 地图模式都有了。自己计算最明确。

天涯浪客

“但是没想到你帖子能从280 改到400 + ”

什么意思？没看懂？

太阳高高挂

$400 p/w4/1-3 Gordon Street Bankstown

20/1 GORDON ST, BANKSTOWN, NSW, 2200 ---
Sold For:
$330,000 Sold On:
04/02/2011

4/1 GORDON ST, BANKSTOWN, NSW, 2200 ---
Sold For:
$315,000  19/07/2010


但是在auburn，同等价格的，早已经超过400+

alee79

bankstown确实有不少300K以下的unit，轻松租到350以上。

小日子

悉尼的同学都叫嚷组团来墨尔本买房子， 因为便宜。
砸门墨尔本的是不是该组团过去抢他们几个apt，unit也平衡一下呢，那么高的回报率， 不愧是澳村得经济中心啊

LENNY_DONG

STARA 把房租都吃掉了

qqyang

除非auburn某个种群的人因为某种DNA疾病消失或者大规模迁移走，否则auburn就是这样了，再怎么走也就是跟通胀，实际IRR=0.

kobees

贴几个链接看看

微胖儿

就二，三十万的房子，攻个鬼，又有啥可守？

harley2ellie

auburn的房子现租金400，房龄快7年了，strata 530，买时不到300k，如何？

数学家

一帮人讨论一个毫无增值潜力的烂区，能保本就不错了，哪来的“攻”、“守”可言啊？

4554

澳洲是 越差的区  投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多

所以 投资无所谓阿，  烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了