生活中又学到的一点经验---关于 home loan

xingbu

无意中道听途说朋友申请的home loan 有100% interest offset的功能, 我们当时申请home loan 的时候银行也给了我们一个off set的确存款帐户,说明了每月还款是从这个帐户自动扣除, 当时也没在意offset的意思, 以为只是抵扣利息,想想没多少钱, 结果昨天听朋友介绍他们 offset的意思是抵扣本金, 也就是利息的计算不时按照原来借款的本金,而是减掉存在这个帐户的存款后的余额来计算. 这样一相当于是用存款来换本金,减少利息的偿还,也同时缩短了借款期限. 虽然当前每月的还款额没有变化,但从长远看还是可以节约不少. 这么好的事我居然都不知道,而且当时借款合同上也提到了这个功能开通每月的服务费,我都没认真理解这个功能的意义. 亏大了….付了服务费,却没有用这个服务,而且还多付利息. 只好自己安慰自己一直以来也没有多少存款,也减少不了多少利息, 不过心里还是很后悔….所以总结了一下:
1.        找中介申请贷款一定要仔细研究合同和理解贷款品种的意义,不能完全信赖中介,中介很有可能只没有尽到责任仔细解释贷款的功能, 这里多一句,我们也是找的Jennifer Li, 感觉也不是很好,
2.        多比较各家银行的贷款产品的区别, 没有尽最大可能优化贷款组合.
3.        银行寄来的产品宣传广告还是不要当垃圾邮件扔掉,看看对自己总有好处.

国外生活要多问,多听,多了解,多结识朋友扩大自己的交际圈,  互通有无, 更利于生存.与大家共勉.

baolqun

你的HOME LOAN每年有多少年费(或月费),利息多少?

西边雨

活动利率的home loan帐户和offset帐户有什么区别？

derek

顶， 学到东西了， 是哪一家银行？

astina

原帖由 西边雨 于 2006-10-5 14:33 发表
活动利率的home loan帐户和offset帐户有什么区别？

没有的话自己用PHONE/INTERNET BANKING在SAVING/LOAN之间转一下,也不太麻烦

但有OFFSET更方便,这个转的手续也省了

西边雨

恩，好像就是方便点~~

astina

两种我都用过,有OFFSET确实方便

crystalreal

谢谢了,学到新东西总是很高兴!

京A

有用的信息!

xingbu

不过要注意OFFSET帐户一般都有每月的手续费, 如果太贵也不划算.我的是每月$5.银行是st. george.

beibei2006

原帖由 xingbu 于 2006-10-5 14:55 发表
不过要注意OFFSET帐户一般都有每月的手续费, 如果太贵也不划算.我的是每月$5.银行是st. george.

Mine is with ANZ and no going fees.

xingbu

我们还有个吃亏的事情,这里也拿出来和大家共勉:
买车的时候找银行借CAR LOAN,也是在ST GEORGE, 当时考虑HOME LOAN 在他们家, CAR LOAN找他们应该会有优惠, 结果他们给的RATE 是12.5%(这是我迄今为止听到的最高的CAR LOAN RATE,当时却没概念,不已为然), 拿到支票的时候发现PAYEE直接是我的名字而不是CAR DEALER, 也就是这个钱不用做买车, 做其他用途都行, 当时我们还在想可以这么灵活呀….现在才知道,我们申请的不是CAR LOAN,而是unsecured personal loan! 就是没有抵押担保的个贷, 利息当然高了….一般车贷车会抵押给银行,也就是secured loan, 如果换不上不下钱车就给银行了, 我们借的是没有抵押的钱, 随便用做什么都芯,没抵押利息当然高.
心里不平的是明明跟ST GEORGE说明了是买车借款,他们还OFFER这个高利率的LOAN给我们….幸好我们是传统的中国人,拼命攒钱只几个月就把 CAR LOAN 付清了.不过还是个教训, 望大家找银行借钱的时候一定要自己认真仔细…

xingbu

我们还有个吃亏的事情,这里也拿出来和大家共勉:
买车的时候找银行借CAR LOAN,也是在ST GEORGE, 当时考虑HOME LOAN 在他们家, CAR LOAN找他们应该会有优惠, 结果他们给的RATE 是12.5%(这是我迄今为止听到的最高的CAR LOAN RATE,当时却没概念,不已为然), 拿到支票的时候发现PAYEE直接是我的名字而不是CAR DEALER, 也就是这个钱不用做买车, 做其他用途都行, 当时我们还在想可以这么灵活呀….现在才知道,我们申请的不是CAR LOAN,而是unsecured personal loan! 就是没有抵押担保的个贷, 利息当然高了….一般车贷车会抵押给银行,也就是secured loan, 如果换不上不下钱车就给银行了, 我们借的是没有抵押的钱, 随便用做什么都芯,没抵押利息当然高.
心里不平的是明明跟ST GEORGE说明了是买车借款,他们还OFFER这个高利率的LOAN给我们….幸好我们是传统的中国人,拼命攒钱只几个月就把 CAR LOAN 付清了.不过还是个教训, 望大家找银行借钱的时候一定要自己认真仔细…

carer

好TIPS, 顶一个。

sherinaxie

谢谢LZ分享

vbuzzer_06

thanks  LZ

wyw

感谢楼主无私奉献，受益匪浅，只能加分了

juliez

借问个问题，如果有OFFSET而且存钱进去，每月的还款会多久review一次呢？因为理论上是还款周期短，还利息少了，但是不是只是影响到最后还款的期数？
另外我们被告知commwealth的offset account并不是真正的offset，你还是需要转帐到home loan account的。（我们还没有操作过。）
另外我一直有一个问题，offset account的钱你还可以withdraw.是否有一种feature，类似你一次性还一定数额，这笔钱你不会再取出。从银行的角度讲，是更确定的提前还款。是否有这种功能，这种情况应该比offset的利息付更少些（毕竟offset对银行来说有不确定性）。
有哪位知道的解释一下。

bluesky999

我有点糊涂了，贷款不是有年限的吗？OFFSET 怎么能减少还款年限呢？

a711012

好像是可以减少利息啊

clickle

QA: 为什么Offset Account（100% offset）不仅可以节省您的家贷利息，而且有助于合理避税？

对冲(Offset)帐户与单纯的还款帐户既有区别也有相似。相似点是：他们都是储蓄saving帐户和还款Loan帐户；不同点是：对冲帐户里的存款利息与房贷利息相同，可以对冲掉，而且不用交利息收入税。而单纯的还款帐户里的利息肯定比房贷利息低，而且要交利息收入税。

QB:为什么Offset Account (对冲帐户) 比 Redraw (多还多取) 的功能还要强？

1. 在Offset Account中的任何新增存款会立即自动有高利息收入(以贷款利息计) ,而一般存款帐户中的存款, 要客户自己手动划拨到Loan帐户后才可以Offset掉Loan的余额去省利息.

2. Redraw是从Loan帐户中取钱, 要1-3 天时间, 且要手续费 (如$50/次). 而Offset Account 还是你的存款帐户, 随意存取,都不要费用.

QC：为什么用Offset Account的方法来节省利息，是繁忙都市人买房的首选？

“对冲帐户”作为独立存款帐户，不但可以帮助大家节省很多利息，同时也鼓励多存多取，还可以Pay工作和生活里的很多Bills。

xingbu

原帖由 juliez 于 2006-10-5 20:13 发表
借问个问题，如果有OFFSET而且存钱进去，每月的还款会多久review一次呢？因为理论上是还款周期短，还利息少了，但是不是只是影响到最后还款的期数？
另外我们被告知commwealth的offset account并不是真正的offse ...

OFFSET的意义是减少计算利息的本金，也就是你原来贷款金额减去你存在OFFSET帐户内的存款后的金额作为计算你利息的本金，这样你存的钱越多， 就减少借款本金的余额，那么根据剩下的余额来计算的利息也就相应减少了。不过银行都说得很清楚， 每月应还款的金额不会有变化，但是换款金额的结构变化了，这中间你还的利息部分减少了，而还的本金部分增加了， 就好象你每次换款中多还了一部分本金，所以导致整个贷款的周期缩短了。

这个OFFSET的功能对于借款时间越长 的人越划得来。。

西边雨

原帖由 clickle 于 2006-10-5 21:19 发表
QA: 为什么Offset Account（100% offset）不仅可以节省您的家贷利息，而且有助于合理避税？

对冲(Offset)帐户与单纯的还款帐户既有区别也有相似。相似点是：他们都是储蓄saving帐户和还款Loan帐户；不同点是：对冲帐户里的存款利息与房贷利息相同，可以对冲掉，而且不用交利息收入税。而单纯的还款帐户里的利息肯定比房贷利息低，而且要交利息收入税。

QB:为什么Offset Account (对冲帐户) 比 Redraw (多还多取) 的功能还要强？

1. 在Offset Account中的任何新增存款会立即自动有高利息收入(以贷款利息计) ,而一般存款帐户中的存款, 要客户自己手动划拨到Loan帐户后才可以Offset掉Loan的余额去省利息.

2. Redraw是从Loan帐户中取钱, 要1-3 天时间, 且要手续费 (如$50/次). 而Offset Account 还是你的存款帐户, 随意存取,都不要费用.

QC：为什么用Offset Account的方法来节省利息，是繁忙都市人买房的首选？

“对冲帐户”作为独立存款帐户，不但可以帮助大家节省很多利息，同时也鼓励多存多取，还可以Pay工作和生活里的很多Bills。

我是这么理解的
1，还款本来就是要还到贷款账户，不存在利息高低的问题
2，offset account是比较方便，但是是以相对高的利息为代价的
3，我用的westpac online service，redraw是不需要手续费的

bluesky999

原帖由 xingbu 于 2006-10-5 21:25 发表


OFFSET的意义是减少计算利息的本金，也就是你原来贷款金额减去你存在OFFSET帐户内的存款后的金额作为计算你利息的本金，这样你存的钱越多， 就减少借款本金的余额，那么根据剩下的余额来计算的利息也就相应减 ...

这个和variable or  fixed loan有关系吗？

谢谢你的经验分享。

clickle

有房屋这样很难贬值的不动产作抵押银行当然愿意贷给你该房产市值以内的贷款。（secured）

当然如果放弃流动性则可以提前还贷减少复利。

12.5% Unsecured Interest Rate?? 浙江的地下钱庄都没那么黑阿

bluesky999

我看到这个帖子在动。

xingbu

原帖由 bluesky999 于 2006-10-5 21:37 发表


这个和variable or  fixed loan有关系吗？

谢谢你的经验分享。

不用谢，写出来就是提醒大家不要步我的后尘。

大多数 variable rate 或discounted variable rate 都可以申请100% interest offset， 他们叫 mortgage equaliser facility， 但是 fix rate 好象会有些限制，毕竟fix了rate已经有更多的优惠了，各家银行都不一样，还是需要看银行的贷款产品的features.

clickle

解释得还是太麻烦，

这个Offset帐户的本质上就是商业银行牺牲赚取存贷利差的部分收益来换取客户长期忠诚度和其他被动服务的使用频率

也算是一种利率创新产品。

snowbird

我用ADELAIDE  BANK的百分百OFFSET  HOME LOAN，跟我的律师兼贷款代理讨论过很久很广泛很杂，结论是百分百OFFSET类型的产品就目前来说是对客户最划算最方便的了。
多存钱可以缩短实际还款年限是肯定的。OFFSET帐户产生的概念利息是在冲本金的。同时OFFSET帐户没有实际利息产生，不会增加你的纳税收入，高存款低收入的家庭很实用。

有钱全部放在OFFSET帐户里。花信用卡的钱，用OFFSET帐户付信用卡。这个是我目前能找到的最好的方式了。

[ 本帖最后由 snowbird 于 2006-10-5 23:07 编辑 ]

bluesky999

嘿，怎么这个帖子又动回来了！