地产投资个人看法

411420834

完全个人看法，有不同见解的可以大家讨论讨论，，
08年金融海啸之后，澳洲房价飙升，本人也是玩过一小下的，目前为止盈利还行，最近都在关注房地产，和那7月份移民政策的一些变化，结合几年的地产方面的学习，有几点个人看法，目前澳洲房产市场依然是淡季，买卖平淡，无风无浪，但是外界都是各有各的说法，大部分人感觉澳洲楼市已经到头了，膨胀过大，市场显示是好多澳洲本地人觉得房价太贵受不了，也有不少人人士觉得楼市还会在涨，投资依然靠谱。
个人看法，自08年之后澳洲建筑商承包商来了不少，CBD20公里之内有不少的公寓增加，大量的投资因为大家知道CBD的房价是市场价格是成正比的核心的代表，这也表示人均占地面积一年比一年少，这是趋势也是必然之势，而大部分购买者来自留学生，移民，包括借着旅游过来的投资家们，但就CBD来看3年公寓的每周房租涨了50到100不等，要知道房租和和房价是成反向趋势的，现实来说楼市在涨，租价将不会有涨的趋势并且会有跌的趋势，为什么这么说，如果楼市在涨最大的利润在于买卖而并不是出租，这比租1年，2年的利润来的大太多了，相对租金在涨是因为楼市不好的情况才会用于长期收租，还贷是1/1000的房价，例如CBD的一所公寓是60万，那么每个星期要还600的才cover房贷，而楼市不好的情况会有哪些，目前来说正好的符合了一种情况叫有价无市，一路的楼市上涨导致大量的投资者购买，用于短期出租待到一个好的楼市卖出去，但是现在真的卖的出去么，涨的高也没用，得要有人买或者说要人买的起才行.同样的道理在house and land里也是一样，判定一个sub的楼价会不会有增长趋势那要看那个sub的公寓多不多，地够不够，目前很多投资者转向piont cook不光因为这个sub的楼价，地价相对其他sub低，能更好的让人接受，无论是冲价格还是环境，一个sub到底的好坏在于哪，人气才是最重要的，BOXHILL在本地老外眼里并不是那么好，但是在咱们眼里那是最好的华人区，主要的就是人气的聚集。当然避免不了一些政府的意向导致的结果。
7月1号之后移民政策，4个8分的雅思让很多学生头疼根本就是mission impossible最新集得上演，那么想留下的人跟多的选择将是投资，家住处是最基本的需求，而且正好出现的政府削减对PR买房的补助，由之前的2万变到可能没有，再者政府官网提出first stage 20%off的印花税，以及宣布澳币会回调的情况，(他的相关政策，在此并不一一举出，可到墨尔本政府官网查询)在看看澳洲本年政府宣传本年130个亿的金融亏损，在各个政府开销上进行削减，目前还差大概50个亿吧？这些趋势仿佛都是针对剩下的50个亿。

411420834

谁有看法的说说

villa

原帖由 411420834 于 2011-5-18 00:28 发表
完全个人看法，有不同见解的可以大家讨论讨论，，
08年金融海啸之后，澳洲房价飙升，本人也是玩过一小下的，目前为止盈利还行，最近都在关注房地产，和那7月份移民政策的一些变化，结合几年的地产方面的学习，有几点个人看法，目前澳洲房产 ...

而且正好出现的政府削减对PR买房的补助，由之前的2万变到可能没有，

恕我直言，有点不知所云。上述这句话也有误。维州五月出台的新预算显示，原先的首次购房补贴也将再延长一年至2012年6月。二手房首置业者可获得$7000元，新房和楼花首置业者仍可获得$20000元首置补贴。

holyplague

最后一段阅读障碍了。。。

newtoall

恕我直言，有点不知所云.  For example

"相对租金在涨是因为楼市不好的情况才会用于长期收租，还贷是1/1000的房价，例如CBD的一所公寓是60万，那么每个星期要还600的才cover房贷，"

---> NOT TRUE !  600K apt needs around
              900/pw rent (827/pw for interest at rate 6.9% +  63/pw for other fees -- body corp + council + water)
to cover the basic.

So need to be careful about any arguments.


Also, not want to make people angry.  Point cook is a bad choice in general --> only for people cannot afford eastern areas and also are desperately want new houses....

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-5-18 07:15 编辑 ]

自游自在

中文作文很一般,我真没看明白LZ的意思.

Devil_Star

原帖由 holyplague 于 2011-5-18 00:50 发表
最后一段阅读障碍了。。。

同感。 我平均每天的英文金融财经阅读量在8000－10000字左右， 但仍看不懂最后一段的信息来源和逻辑。

cgao

不知道要说什么。

看到最后想起了姜文。

VeradaGuy

LZ发表个分享很欢迎，不要管一些冷眼，读不懂也好，段章取义也好，也算是个人心得。支持！

cgao

说明一下啊, 我没有冷眼阿, 我只是说我看完了,不知道LZ 要说什么。

没有别的意思。。。

最后一点， 谢谢分享！

411420834

谢谢回复这么多

411420834

首先申明下，这不是玩写作，必然对房地产会有断章的地方，必然的，再者关于看不懂的地方不是很能直言相会，http://www.sro.vic.gov.au/sro/SR ... /SRO~Home+Page?open去澳洲官方网站查查看看，我找到的好像就是这样

[ 本帖最后由 411420834 于 2011-5-18 22:46 编辑 ]

411420834

原帖由 villa 于 2011-5-18 00:41 发表

恕我直言，有点不知所云。上述这句话也有误。维州五月出台的新预算显示，原先的首次购房补贴也将再延长一年至2012年6月。二手房首置业者可获得$7000元，新房和楼花首置业者仍可获得$20000元首置补贴。

谢谢，维州5月最新预算显示7月之后的PR补助2万是可能削减到7000或者更少，这个补助是知识针对PR的第一所房子

411420834

原帖由 newtoall 于 2011-5-18 07:12 发表
恕我直言，有点不知所云.  For example

"相对租金在涨是因为楼市不好的情况才会用于长期收租，还贷是1/1000的房价，例如CBD的一所公寓是60万，那么每个星期要还600的才cover房贷，"

---> NOT TRUE !  600K apt needs around  ...

谢谢啊，首先看到你回复很高兴，其次我看了下你说的话好像并不是针对还贷能力来说的，除开现房，一所楼花的公寓住宅首先是10%的押金这谁都知道，之后的还贷对于剩下的90%在建设完成以后你可以一次付清那最好，但是在找银行贷款中最好的情况是，每周你对银行的还贷是房价的千分之一，这意味着剩下的90%你可以完全找银行贷款，当然除开你贷款带不了那么多，还有你应该知道就目前的地产市场来说，每周你出租的房价是绝对不可能cover掉你每周还贷的价格，不行你可以去CBD任何一间公寓试试，差距是要自己去补的。还有关于一个sub好与坏真的是不能太过早的去评价，就像boxhill，你可以像老一辈，10年甚至20年前的那一辈人问问，当时的boxhill是什么情况，在此我并不是主观的去说明point cook就是好，只是客观的分析下一个sub最主要的依然是人气，只有有了人的流动才会兴旺。

411420834

纯属个人见解，写的不好多见谅

villa

原帖由 411420834 于 2011-5-18 12:48 发表

谢谢，维州5月最新预算显示7月之后的PR补助2万是可能削减到7000或者更少，这个补助是知识针对PR的第一所房子

阁下还是先搞搞清楚政府对PR买房的补助究竟是什么概念为好。。。

Anyway，感谢分享。加分++

411420834

我在政府网页上看到的对7月1号之后的变化好像就是这么写，当然具体是怎么一个系统我就不懂了，，如果有明白的分享下谢谢

villa

原帖由 411420834 于 2011-5-18 22:43 发表
我在政府网页上看到的对7月1号之后的变化好像就是这么写，当然具体是怎么一个系统我就不懂了，，如果有明白的分享下谢谢

1）首先，所谓的政府购房补助都是针对在澳洲第一次买房的PR（或公民）的；

2）政府首次购房补贴分为：A.联邦政府首置补贴；B.州政府首置补贴；

3）政府首次购房补贴发放的标的也不同：A.二手房；B.新建房（包括Offplan 楼花）

4）二手房：目前一律只有联邦政府的首置补贴：$7000
   新建房（包括Offplan 楼花）: 联邦补贴：$7000+ 维州政府针对新建房的首置补贴：$13000

合计=$20,000

因此这里的新建房首置补贴2万和二手房7000块没有任何关系，更谈不上7月1日后从2万减少到7000元，不知道你是从哪朝政府的网页上看到的。

五月初维州新预算将上述对二手房和新建房的补贴全部再延长一年，因此二手房还是只有7000，而新建房仍有2万。

不知道我说清楚了没有？:)

villa

谢谢北风同学加分鼓励！

这里再补充一点：

对于新建房的首次置业补贴，目前在维州都有房产金额封顶限制，超过封顶金额的房产都不再享受首置补贴了：

维州政府对新建房的首置补贴：$13,000(大墨尔本地区)/$19,500（维州乡村地区），购房金额必须在$600,000以下；

而联邦政府对新建房的$7000首置补贴，所购房产的金额封顶到$750,000。

具体请参阅官方网页：

http://www.sro.vic.gov.au/sro/SR ... ers%20Factsheet.pdf


Extending the First Home Bonus

For the purchase and construction of new homes, the First Home Bonus (FHB)
initiative is being extended throughout Victoria until 30 June 2012.
First home buyers may be eligible for the FHB of $13,000 if purchasing or
constructing a new home worth up to $600 000 in metropolitan Melbourne, or
$19,500 if the home is in regional areas.

The First Home Owner Grant (FHOG) of $7,000 is still available for all eligible first
home buyers purchasing any new home valued up to $750,000. This brings the total
of first home buyer entitlements to up to $20,000 for metropolitan buyers and
$26 ,00 for regional buyers.

eric_hl88

感谢分享，我看了两遍后，才明白楼主的意思。我们互相来探讨学习一下
我觉得楼主得出结论的论据不令人信服。
1. 楼价和房租成反比。
House 很多情况下，是和yields 成反比，而不是只看房租的。比如虽然东区的房租比PC高许多，楼价反而要低吗，或者说涨幅一定低吗？东区房价也高许多，所以yields反而可能低，但是这个低并不意味房价涨幅就低。

2. 你的有价无市论有违市场经济原则
市场价格不是你自己放网上的价格，不是你放高价而卖不掉的心理价，这个不叫市场价。市场价是同期大批同区域房子成交价格的平均价。没有无市论的，永远有市场价在那里波动。你说的高价没有人卖出，反而是说明投资客依然觉得有利可图，或者依然看好增长前景而惜售。然后这个市场价会上升，直到供需平衡点两线相交，有的投资客可能获利出货，或者直到前景看跌。

3. PC 区人气强，我不明楼主的论点是什么
我只好假设你的观点是好区看人气，那么我认为你忽略了些因素。
我先声明没有冒犯的意思，我也不是墨尔本住的。
我认为首先这个区是经典的First home buyer 区，现在的人气高是刚才朋友提过的主力是消费不起东部house房价的人而又喜欢house 和新房的人群。sub的demographic你没有考虑，这个影响地价的。现在你认为由于受华人追捧，人气高的地区，地价一定会高涨。首先因为土地供应在这个区依然有限，第一期价格是低，因为发展商不知道市场反应所以定价不会很高，第二，第三期发展商看见这么火爆，就会涨，涨到最大化他的利益，这个也是市场经济决定价格，现在人气高是因为这些人群感到很value，但是后面几期，就真不一定了。
新区的特点就是前景不明朗，自住的怎样都不算错，我们说投资房 。等地卖完，这个区地的价格就定好了，以后要涨，就完全看市场需求了，这就牵涉到location,除非华人等这区地卖完了，还是疯狂喜欢住那里，那么你就等着涨吧，恭喜你，博准了，（悉尼的华人区高涨，你看看都是什么location）。否则你说说什么原因可能使新区大涨。
确实有新区大涨，但是有许多因素的。我的经验是投资first home buyer 区要快进快出。这些新区最赚的是那些早入市的builder，第一期买地，已经出售大大赚了。私人投资买家如果是最后一期地买了，去找builder造，先被剥掉层皮，然后刚想加上合理的预期利润出售，却碰上现在房市低迷，还有要扣CGT，贷款建房成本，出售成本，我都不知道怎样赚钱。那么先出租再说，而新区的设施，交通都未完善，租客市场可以想象不会高开。私人投资新区要用长期持有方法的可能投资效率低些。赶上好市场期，其他投资房一样涨，遇到低迷期，新区持有成本反而高。
许多人博西区铁路线，这个就看运气了，说不定5年，也说不定20年。你说靠水，又有view，那么这个就是另外一个经典的市场问题，有限市场和有限的需求。view在city是加分因素，但是归根到底在city肯多出钱租这个view的市场人群是有限的。view也不是第一考虑。那个是中介卖房常用的噱头。而自住房有view的地价涨得高，高过没有view的，你没有想过他们的cost上去了。你看乡村的房子都有view，和城里比涨幅高吗。所以veiw看情况，PC第一期买到有view的那是赚了，但那是别人第一期就敢下大本博这个区，风险大所以现在赚多些。
4. 学生Visa能影响City的楼价。
投资房产从来没有考虑中国学生是我赚钱的关键，他们能有多少能力，住city，父母钱随便花的有多少比例
5. 大段文章要分段，每段都要有topic sentence，不然很少人看明白。
以上纯属我自己的看法，欢迎拍砖

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-19 16:20 编辑 ]

chiny

PC乃垃圾堆田区, LAKE VIEW也改变不了它滴血统, 4 LIVING?? HELL NO!!! I RATHER DIE THAN LIVING THERE, 4 INVESTMENT?? NOT A CHANCE, JUST BECOZ IT REALLY OVER-PRICED N OVER-VALUED,

THERE STILL HAVE PLENT N PLENTY OF LAND READY TO BE DEVELOPED, SEE DA DIFFERENCE??

realfenglin

原帖由 chiny 于 2011-5-19 13:26 发表
PC乃垃圾堆田区, LAKE VIEW也改变不了它滴血统, 4 LIVING?? HELL NO!!! I RATHER DIE THAN LIVING THERE, 4 INVESTMENT?? NOT A CHANCE, JUST BECOZ IT REALLY OVER-PRICED N OVER-VALUED,

THERE STILL HAVE PLENT ...

拍照

chiny

熊猫住PC?? 不住PC拍偶干嘛??

n95

原帖由 chiny 于 2011-5-19 13:26 发表
PC乃垃圾堆田区, LAKE VIEW也改变不了它滴血统, 4 LIVING?? HELL NO!!! I RATHER DIE THAN LIVING THERE, 4 INVESTMENT?? NOT A CHANCE, JUST BECOZ IT REALLY OVER-PRICED N OVER-VALUED,

THERE STILL HAVE PLENT ...

I AM LAUGHING (paopaobing(3))

realfenglin

原帖由 chiny 于 2011-5-19 13:31 发表
熊猫住PC?? 不住PC拍偶干嘛??

不住。。。想看住PC的人怎么拍砖。哈哈

chiny

N95也住PC, 可以理解, GO WEST THEN, SHINNY @DA  SUNSET N SUNDOWN

chiny

住PC滴人常用语就是逢人便说, 偶最近房子又涨了多少多少, 哦, 原来是用新盖BRAND NEW滴房子来做比较, 可以理解

n95

原帖由 chiny 于 2011-5-19 13:55 发表
N95也住PC, 可以理解, GO WEST THEN, SHINNY @DA  SUNSET N SUNDOWN

That's what you rekon, sham on you, tell ya, I AM NOT LIVE IN PC

闲人甲

哪里都一样.

chiny

原帖由 n95 于 2011-5-19 13:59 发表



That's what you rekon, sham on you, tell ya, I AM NOT LIVE IN PC

BUT YA WOULD HAVE A BLOODY INVESTMENT HOUSE AROUND THERE, WOULDNT U?? DUN U THINK U R A BIT OVER-REACTED?? IT AINT GOTA BE ANY CONFLICT OF INTEREST, WAZ DA SHAME STAND4?? I DIDNT GETCHA~~