介绍我的NAB贷款经历，让后来人少花冤枉钱

dc81

突然发现我去年办的贷款手续花了冤枉钱，特发此帖。足迹论坛其它帖子总是介绍大家去找broker（也叫贷款经理，但他不挂职某银行），其实如果直接找银行正规贷款经理，可以省下年费和杂费，我算了一下，$800 左右。

我的贷款过程是这样：

我当时找的parramatta的一个nab broker，当时他说一定能给我申请到最优汇率等等，我第一次办贷款也没有经验，所以就特相信他。提前三个月办理pre-approvement，这个很容易的。

当时（去年9月）我看到nab官网 homeside 100% offset产品，50万的房子贷37.5万的话（即75%贷款），利率是6.47%
鉴于broker也是这个报价，就交给broker做了。结果贷款下来（起始日期是去年11月中旬），年费一分没免（一年有120还是200吧），杂费收了不少……
杂费如下：
solicitor fee 162.5 （这个贷款中介说是bank那边收的费用）
bank cheque issue fee 40
registration fee（Documents）194
registration fee（Mortgage）97
registration fee（Mortgage Release）97

这个6.47的利率只享受了几天，就变成了6.9%，由于去年11月联邦加息。

dc81

打了好多字，大家不晓得看得明白不。
我的意思是，华人broker不会帮你省年费和杂费，直接找银行正职的贷款经理，他们才能帮忙省下年费和杂费约 $800

无语

好心人！帮顶

kawara

贷款最好不要找broker

ialienam

樓主 我也想跳出來說一下話.

broker和bank lender拿的到deal都差不多. Bank lender當然有權幫你降一下rate. 如果你能在branch拿到更好的deal 有時候broker他們也可以match.
Or剩下來就是看服務.  Broker就會幫你多比較, bank lender是不會.

你上面說的mortgage rego那也是給government, 不管你找誰辦都是要給.
最近Big 4搶生意很兇, 所以很多都免application fee etc.
但你是去年辦的, 那時候deal不一樣. 你也說了, 他給你的deal和NAB website一樣.. 他也沒騙你.
你說免雜費, 也要看當時的campaign, 就算你找bank lender也不是每一個人都會給你免. 如果你現在找broker辦NAB的mortgage, 他也可以免年費, 因為這是現在NAB上面訂的deal.

現在也很多lender都說免application fee etc, but condition apply. 只有給refinance的人才有.

Broker vs lender... 各有好壞..拿你case來說, 你要去NAB他當然只會推薦NAB home loan.  好的broker就會幫你找. 不同lender有不同專門的"market". 像RAMS專門做low doc, Westpac對海外貸款人不錯, 也是85% no LMI. 你要只借75%, Homeside or Suncorp其實都會比一般現在lender會更好的rate. 他們主打75% LVR的塊market. 也有特別一兩家的1 or 2 yr fixed rate也相對比較好, 但他們的variable rate就很不這樣.. 所以你很難找到一家"完美"的lender.. 當然你還要看其他費用, 和你的需求.

我覺得好的broker的價值就會出現, 他就會幫你比較.. 除非你時間夠多, 可以一家一家比.
當然不是說broker就一定好, 因為我也看到不少就誰commission高就推薦誰..

daomeidan1234

观望。

dc81

谢谢回复！
我也没有说该贷款中介骗人，我也知道他已经是众华人broker中很好的一位，他当时那么热心热情，我也预计到了他肯定能从我身上赚一笔的。只不过他说他得的佣金钱都是银行给，我今天看了别人的帖子，才发现我也给了不少呢。
ialienam能不能帮忙看看，或者哪位最近办过贷款帮我看看：为什么会有solicitor fee $162.5 啊？ 我另外有支付将近$1000请房屋交易solicitor，为什么这份贷款还要交solicitor fee呢？

aulaoda

相信,贷款不找broker.

dbsdsun

LibraCC

楼主对贷款的流程不是太懂哦.这个中介看来没坑你钱.虽然有的中介还给点cash back你没有.但是总的来说,没什么太离谱的.

坐等专业人士拍砖.

COOLBREEZE

ialienam

我知道版上很多朋友不同看法, 也是希望能幫到大家.
Mortgage broker當然也要賺錢 (現在govt也規定mortgage broker要告知客人賺多少). 老實說, broker是最不喜歡做nab, 因為NAB有homeside專門給broker.

commission都是build-in, 其實不管那一個行業 都沒有白吃的午餐. 但他說commission是bank給 其實本來就是你給. 只是銀行給你們做product (interest rate & annual fee時都已經算好了). 所以"聽起來"好像他免費做事. 就像你買車一樣, car sales也是賺commission, 那就是從車價裡扣. Real estate agent也是一樣.

bank lender也是on salary + commission. 他們要做到target就也會有bonus..那bonus哪裡來?? 當然也是你們給囉.. 難不成還真以為CEO自己掏錢給??
bank給broker的commission都是bank決定好的, we can't change it. 所以你說給不少?? 其實他commission都是你給的...Same for bank lender, 他們的薪水和bonus也都是你給的. 所以你找bank lender, 他們也有一定的底線. 所以commission是bank給.. 他也沒講錯, 但bank的錢哪裡?? 那不就你給的嗎?

你不管找lender or broker其實都是拿到差不多deal. bank lender有時會lower一些rate, broker就cash rebate.. So it works out to be very very similar. 剩下就看服務. 就像你說broker可以到府服務, 幫你比較不同家.. Bank lender就不可能 (當然也有mobile lender).

For $162 那算是bank他們solictior fee, 他們也有legal preparation, i.e. unconditional offer contract. 每一家都有"legal fee", 收費不同. 和你自己找律師不一樣費用. 你的solictor helps you with settlement, read contract and calculate water strate etc. 銀行的solictor是幫他們準備legal document.

這裡有個link for example, from bankwest
http://www.bankwest.com.au/perso ... start-home-loan#nsw

Under #1 (home loan application fee), 下面的fine print就寫到it includes legal fee.. 也就是你說的$162.

变化无声

broker会给cash rebate么？我都不知道也。。。。

dc81

ialienam的回答很用心啊，那么就是银行收的钱，每个客户都一样，我也不是太冤咯。
今天也算解了一个惑，谢谢各位捧场！！！

jinihong

好，继续，有话说话，

dc81

发现pretty同学还给我加分了，哈哈，谢谢咯

jasonliu234

broker 是给点比较

但是最后只推荐给你，commission最高的那个product

贷款 最好别找broker

ialienam

不會, 希望能有幫上你忙.
其實commission這些東西都是bank後面的游戲.

Bank希望branch lender能幫他賺錢, 也希望broker幫他賺錢. 他兩邊都不會想得罪. 如果broker拿更多錢更好deal, 那誰要當branch lender. Vice versa.

Broker給cash rebate, 就看你和他談囉..你的loan amount也很重要.

要找broker or lender就看自己需求.. 反都要賺錢, 不管是lender or broker都賺的差不多..哈哈～～最後贏家一定是bank.
所以樓主 你那broker算也不錯. 很多broker都不願意做nab, 當時NAB可能也沒有免年費這些promotion.

sunrise

thanks sharing

tinaY

根据我自己几次和broker和bank 贷款经理打交道的经验，如果你英文可以，而且不需要做假的话，直接找银行会多些好处。

jasonliu234

原帖由 ialienam 于 2011-5-14 20:17 发表
很多broker都不願意做nab

请教为什么不愿意做nab？

kawara

原帖由 jasonliu234 于 2011-5-14 20:30 发表


请教为什么不愿意做nab？

broker不愿做利率低的。利率低意味着压缩成本，包括压缩给broker的佣金

jasonliu234

呵呵 我要那位做broker的回答

hohoho

我来说点
上星期，settle完毕
网上同学给我推荐的律师， 然后律师给我推荐了银行lender， 现在全部办完， 应该说对银行的lender很满意
interest rate在我的争取下， 也很不错。但他明确说要给律师commision, 而也还很不少， 我看了都红眼
但这不影响我的interest rate, commision是银行和律师间的协议。在我填的贷款表格中明确写出commision的数额和受惠人。

所以我认为， rate要自己争取， homework提前做，认为合适就要允许别人的commision. 办律师和银行一样，知己知彼， 才能得到最大的实惠。

ialienam

因為現在nab有homeside, NAB分比較細. NAB就大多是nab lender來做, Homeside就主要給broker (還多了U Bank現在).
各有各的好. 所以因為NAB現在的market strategy 所以他們希望broker都做Homeside, 相對讓broker做nab product的commission就比較差.

我有聽到有broker連nab都不想做, 因為commission太差..NAB的commission老實說比一般market rate低.

但有同學說到commission低就一定是interest rate會比較好嗎? 不一定. 老實說 我有看到不少家比NAB好的lender, 但他們給的commission就也一般market rate.
NAB commission少給broker, 就自己多留點囉. 他們前陣子也是搶客人最兇, 也可能花在這上面???
拿Bxxx Bank來說 (應該這裡不能打廣告??), 他現在6.9%, 如果不要offset的話 連monthly都不用付. 但他們給的commission就是一般market.

還有其他non-bank lender他們rate也和nab差不多, 但annual package fee更低, commission也都是一般market rate.
如果借75% Homeside也比NAB好.. 但他們commission也是正常. 所以同常這樣情況下, broker大部分要能找到和nab一樣好deal or even better, 當然都會推薦其他家.. 也是幫客人拿到好deal, 自己commission也正常..win-win
所以說nab少給commission就表示他們interest rate最好??? I doubt it.
So....I suppose it's up to the product team.

snowbird

solicitor fee 162.5 （这个贷款中介说是bank那边收的费用）
bank cheque issue fee 40
registration fee（Documents）194
registration fee（Mortgage）97
registration fee（Mortgage Release）97
这些费用，除非银行说给你免，也就是银行帮你出。一般都没得免。都是相关管理部门收费。

另外我想说：broker拿佣金，我个人是完全接受的。至少我的几个贷款都是找Broker的。一样的银行产品，佣金又不是从我这里拿，是从银行那里拿。为什么就不能照顾华人broker的生意呢？

86足迹

broker肯定要拿佣金的，这还用问吗？不拿佣金，你让他吃什么？broker有他存在的道理，否则这个世界上就没有broker这个职业了。

貔貅

原帖由 86足迹 于 2011-5-14 21:47 发表
broker肯定要拿佣金的，这还用问吗？不拿佣金，你让他吃什么？broker有他存在的道理，否则这个世界上就没有broker这个职业了。

broker是吃银行的回扣的吧 不收客户的钱 但是羊毛出在羊身上 个人认为 假如申请条件够就不找broker 假如条件不够找broker能申请下来的几率会大很多

whisky

broker应该也是分人的，有的人比较负责任，有的人则不。
homeside是NAB下属的一家funding，就是通过broker来做贷款的，直接去NAB做的贷款不是一样的产品。由于homeside就是一个不那么大型的公司，所以这费用他们就体现在客户头上了，这不代表其他银行没有。
如果贷款没问题就直接去银行，如果不把握就找broker。

jasonliu234

原帖由 ialienam 于 2011-5-14 21:17 发表
因為現在nab有homeside, NAB分比較細. NAB就大多是nab lender來做, Homeside就主要給broker (還多了U Bank現在).
各有各的好. 所以因為NAB現在的market strategy 所以他們希望broker都做Homeside, 相對讓broker做nab ...

明白了，在broker 拿到较好commission的情况下 推荐利率较低的产品

当然优先级自然是 先是好的commission，再是适合顾客的产品。

本质上讲，broker是给银行打工，broker的利益 并不会因为给顾客推荐好的产品，而得到相应的回报。而要扎扎实实看有多好的commission，当有低的贷款利率，但佣金少的情况下，broker是不会赔本赚吆喝的。

所以不可否认，broker推荐，肯定是commission较高的产品，但未必是最适合顾客的产品。