澳洲房屋严重供大于求 II - 具体数据

yuko

关于这个话题，前一阵发了一个泛泛的贴（见此）,下面这篇论文有更清晰的历史数据和结论（翻译为主）：
1。在过去的16年里，每一年的新建房屋数都远远大于人口增长，除了2008和2009。（这两年的数据也是房地产中介常拿出来骗人的）
2。现在大概至少有10％的房屋（95万栋）是“oversupply”，供大于求。38％的新建房屋无人居住
3。主要原因是因为投资者对房价持续增长的“梦想”，不是刚性需求。其他发达国家在房价暴跌之前都出现过类似情况，并且有大量报告指出虚假的供不应求，直到房市崩溃之后才发现大量的供过于求。



“By looking at the results we may see that Australia is facing huge oversupply of residential dwellings. Since 1995, there were only two years of a construction undersupply (2008 and 2009) driven by huge immigration numbers. During the years before that, Australia was building the similar number of new homes while immigration and population increase was half or even third of the 2008 or 2009 levels. After 15 years of construction, almost 950 000 dwellings that now do not have primary resident were built. That is around 10% of total housing stock. This means that around 38% of newly constructed dwellings during this period were oversupply (not used as primary resident or holiday home).
It may look very strange that such a huge oversupply is not easily visible. The reason for this, in our opinion, is the fact that market demand for housing was huge and in large part driven by investors interested in capital gain. Similar market behaviour was recorded in some parts of USA and Europe recently. In all these places, during the period before market crush, many reports were warning of a housing shortage, just to discover huge real oversupply after bubble bursted. ”

http://popping-bubble.blogspot.c ... housing-demand.html

atm

不说整体，来点微观的，请问出租房空置率长期1-2%怎么解释

自游自在

今天还是昨天新快报上还报导了现在无家可归的家庭越来越多了,因为租不到房子

wulinxiaoxiao

在澳大利亚的人都了解一个事实

澳大利亚基本没有空置的房子

kawara

他的数据是用昆士兰的推出来的。昆士兰的闲置房当然多了

yuko

原帖由 atm 于 2011-5-3 20:59 发表
不说整体，来点微观的，请问出租房空置率长期1-2%怎么解释

很简单。因为很多房子都不怎么拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不太租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 22:39 编辑 ]

pinghan

表格做的挺漂亮，但澳洲的特点是地区差异巨大，要不移民怎么会有偏远地区加分，但是悉尼目前空租率低是现实，至少我周围的朋友没人为找不到租客发愁，听楼主的口气好像是租房和人share吧

yuko

原帖由 kawara 于 2011-5-3 21:06 发表
他的数据是用昆士兰的推出来的。昆士兰的闲置房当然多了

错了。昆士兰的Rate of Construction（为每一个人口增长所建的新房量）恰恰是最低的，见下图。如果用别的州或澳洲整体数据，oversupply会更严重。
作者有解释。“Contrary to widespread belief, Queensland is the state with the lowest Rate of Construction in Australia. South Australia, on the other hand, is the state with the highest Rate of Construction. Expectedly, high Rate of Construction is recorded in Victoria and ACT but surprisingly WA is ranked in lower half, followed by NSW, QLD and NT that had very low construction rate.”

kawara

几年前开始，大家都去昆士兰买投资房。

黄金海岸的房地产崩溃也是广为人知的

yuko

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-5-3 21:01 发表
在澳大利亚的人都了解一个事实
澳大利亚基本没有空置的房子

我看这个所谓“事实”主要媒体天天渲染的吧。。。租房有一点难度，是因为很多房子都在空置，根本不拿出来租。谎言说多了，大家就信了
大家不要太天真，基本上媒体上所有的房地产的文章都是房地产利益集团写好的，记者copy／paste小改一下发的。
澳洲媒体经过多年的减员和“发展”，已经是70－80％的文章用“press release”（工作的同志都熟悉吧，每个中大公司都有个专门的人写press release，其实就是枪手文章合法化，大家心照不宣罢了）或利益集团直接代写，媒体修改修改发。一个愿打，一个愿挨。一个省钱，一个传达自己的利益集团的message。如果相信这些文章，就完了。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 21:28 编辑 ]

coolioo

哥，能说一下地产啥时候崩吗？

realfenglin

那为什么一个房子要出租，中介开INSPECTION的时候能来50多家看房子的，然后有的为了拿到这个房子，直接交一年的房租呢？
LZ是租的房子，还是买的房子？

租的房子，那你以后想买房子吗？
买的房子，以后家里人多了，想换房子吗？

个人感觉，房子市场温度在降，这其实不是一件坏事，自由市场是自我调节的，也是一种体现。

[ 本帖最后由 realfenglin 于 2011-5-3 21:26 编辑 ]

wulinxiaoxiao

原帖由 yuko 于 2011-5-3 21:06 发表

很简单。因为很多房子都不拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

要么你在开玩笑

要么你智商有问题

一套50万的房子每年租金大概2万多

谁会放在那里空着？？

除了很少一部分毫宅

coolioo

LZ给的是宏观数据，不要拿具体的个例来反驳。要反驳也要在同一个层面上，拿统计数据来证明房产供给小于需求。

pinghan

原帖由 yuko 于 2011-5-3 21:06 发表

很简单。因为很多房子都不拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

没看明白，通常一个家庭一套房就够了，剩下的用来投资，不把房子租出去，难道空在那里等他自己下小的？

realfenglin

原帖由 yuko 于 2011-5-3 21:06 发表

很简单。因为很多房子都不拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

这个理论，真是高，是在是高。

flyspirit

原帖由 yuko 于 2011-5-3 21:06 发表

很简单。因为很多房子都不拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

毫无可信度， 有什么具体的数据吗？

pinghan

原帖由 coolioo 于 2011-5-3 21:28 发表
LZ给的是宏观数据，不要拿具体的个例来反驳。要反驳也要在同一个层面上，拿统计数据来证明房产供给小于需求。

可以去ANZ的网站查，不过楼主肯定会说这是利益集团的陷阱

yuko

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-5-3 21:23 发表
要么你在开玩笑
要么你智商有问题
一套50万的房子每年租金大概2万多
谁会放在那里空着？？
除了很少一部分毫宅

1。不要急得凭空乱说。数据很清楚，10％的oversupply，无论是1－2％的耸人听闻的房地产集团报的“愿意出租”的房子的空置率，还是实际上更高一些的数据。与10％的差就是不拿出来租的，有什么难理解的。
2。低价的象50万的公寓，租金回报率高一些，当然一般愿意出租。回报率更差的，就不一定了。50万以上就是豪宅了？
3。我有4个鬼佬，一个亚洲的lunch buddy。全都有1－2套投资房，只有一个人有一间出租。剩下的全是“holiday home”或空置。都等升值。这是个例，就不多说了。但是没什么奇怪的。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 21:42 编辑 ]

Martin_2F

楼主，说实话，你近期打算买哪的房子？

chiny

上一年UNDER-SUPPLY滴数据更加多~~~今年负增长了, OVER-SUPPLY滴数据就出来啦~~~这很正常~~~

cgz

原帖由 yuko 于 2011-5-3 21:06 发表

很简单。因为很多房子都不拿出来出租，考虑到negative gearing的一些补贴和出租可能带来的麻烦（毁房，麻烦房客），很多房东宁可不租，损失一些，希望增值的大头。如果发现房子不涨了，也不容易卖，就不得不拿出来租。也就是房租和房价经常一起跌的原因。
而且很多房地产协会的所谓1－2％空置率都是假的，实际的要高不少。

如果房子没有出租，是不能做negative gearing

nali

楼主不停地在论坛里发表房子要暴跌的信息，实在不知道是何用意？整天讨论数据意义真的不大。没意思。

rb

反驳的tx还是最好拿出数据来说服一下，具体特例不说明问题，学区里的房子100个人去抢也不新鲜，但是说明不了市场走向。

yuko

原帖由 flyspirit 于 2011-5-3 21:31 发表
毫无可信度， 有什么具体的数据吗？

http://www.earthsharing.org.au/2 ... -rate-in-melbourne/
REIV报假的vacancy rate，假的清空率的揭发多了去了。还上过ABC 的media watch，有什么奇怪的。类似的报告很多，而且很多年了。
用水表的数据一查就暴露了，你以为只有中国有类似的事情和“黑灯照”？


[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-3 21:51 编辑 ]

flyspirit

看了下这些图表的出处， 是一个鼓吹澳洲房产泡沫破灭的网站上的， 几个图表是作者拼凑起来的， 本身就有很大问题， demolish和run down的房子都没有算。还在supply里面呢。

realfenglin

LZ也是好意，告诉足迹同胞：

房市有风险，投资需谨慎

tracescan

新足迹房价那是万里长城永不倒，LZ快被唾沫淹死了

cdfei

现在租房子还很难吗？

linshu

是呀， 那些 holiday home 算空屋吗？ 我的两个邻距 都有的，不出租。